??浣紗江畔，苧蘿山下，這里是西施故里，也是藏富于民的浙江知名縣城——諸暨。

??9月下旬，一則“團購買房”的樓市新政將諸暨推到了聚光燈下。

??根據(jù)《諸暨市行政區(qū)域內(nèi)推行房地產(chǎn)交易契稅財政補貼實施細則》（以下簡稱“細則”），在備案價浮動基準上，對團購5套及以上（疊排或排屋3套及以上）商品住宅的，可以再下浮5%以內(nèi)；對團購10套及以上（疊排或排屋6套及以上），可以再下浮8%以內(nèi)。

??除了“團購買房”新政外，8月至今諸暨已從住房公積金、購房資格、人才購房支持、契稅補貼、首付比例等方面松綁樓市。

??諸暨在樓市方面的舉措使其在一批積極救市的四五線城市中頗受關(guān)注。

??一個值得關(guān)注的現(xiàn)象是，一系列“政策工具”落地后，諸暨樓市反應(yīng)有限，中國房地產(chǎn)報記者通過采訪發(fā)現(xiàn)，今年以來諸暨每月商品房成交量只有往年的3成不到，相關(guān)新政出臺后成交量依然維持在每月300套左右。

??“政策難救市?！庇械禺a(chǎn)從業(yè)人士感嘆，諸暨樓市并非個案，目前眾多出臺樓市新政的四五線城市市場反應(yīng)均不理想。

??樓市不溫不火

??今年以來，跟隨著全國樓市放松政策大潮，諸暨先后出臺了多項寬松措施。

??1月，諸暨對商品房備案價做出了調(diào)整：自2022年1月1日后土地出讓的新樓盤銷售價格由“不得高于備案價銷售和不得低于備案價20%幅度銷售”調(diào)整為“不得高于備案價銷售和低于備案價10%幅度銷售”。

??市場人士認為，此舉避免項目打價格戰(zhàn)的同時也是提振市場信心的舉措。

??公開數(shù)據(jù)顯示，2021年諸暨商品房成交面積同比下降15%。進入2022年，這一狀況并未明顯改善，今年上半年諸暨新建商品住宅成交1763套，較去年同期下降78.19%。

??為了托底樓市，諸暨又發(fā)布了一系列包括在減輕個人住房消費負擔、降低購房利率、施行契稅補貼等降低購房門檻的激勵措施，如公積金貸款額度調(diào)整為單職工60萬元、雙職工80萬元；首套住房最低首付款比例不低于20%，二套住房最低首付款比例不低于30%等。

??其中，上述“鼓勵團購”的政策最為吸引人。

??“此前諸暨市新房銷售有8折底價的限制，團購的政策相當于打破了這層限制，購買新房最高可以打7.2折。”前述市場人士向記者舉例，購房者手持150萬元在打8折的情況下，可以買到之前備案總價187.5萬元的房子。在新政支持下，則可以買到備案價208萬元左右的房子，有將近20萬元的“價值膨脹”。

??諸暨當前的樓市中，“打折優(yōu)惠”已經(jīng)很普遍。

??記者以購房者身份致電金茂暨陽府售樓處，一名銷售人員向記者表示，目前在售的1號樓和3號樓都可以“買房送車位”，新開的2號樓和4號樓均價在1.7萬元/平方米，如果對樓層沒要求或者誠意購買，都可以再申請優(yōu)惠。

??這意味著，項目實際售價可以低于目前諸暨在售商品房1.65萬元/平方米的均價。2021年上半年，諸暨很多項目銷售均價還一度突破了2萬元/平方米。

??市場普遍下行下，“地王”項目也無法獨善其身。

??金茂暨陽府是諸暨“地王”項目，此前價格一直堅挺，保持在2.1萬元/平方米均價水平，8月暨陽府也開始降價促銷，先是“買房送車位”， 9月初新批次房源直接調(diào)低了備案價，再加上額外8折，目前售價已降至1.7萬元/平方米。

??某品牌房企諸暨項目負責人張華表示，這個項目因為是“地王”、成本高，所以項目定價也遠高于市場均價，此前還能撐一撐，自去年6月份諸暨市場急轉(zhuǎn)直下后，市面上很多在售項目的月均去化只有十來套，有的甚至跌至個位數(shù)，金茂項目每周的實際去化也僅在2套~3套，無奈只能調(diào)價。

??另據(jù)記者了解，諸暨多個項目的去化率也低于往年，如位于諸暨市中心的高創(chuàng)奕公館，已將售價從2.1萬元/平方米降至1.8萬元/平方米，但月均去化量只有20套左右。諸暨甚至出現(xiàn)了新盤項目“停售”情況，據(jù)相關(guān)人士透露，融創(chuàng)宜和云起項目由于蓄客和股權(quán)等一系列問題，目前已經(jīng)暫停銷售。

??張華告訴記者，目前低迷的局面主要由于市場提前透支和市場容量有限所致，以價換量可能會換來一部分流量，但無法提振購買力，“諸暨畢竟是一座五線城市，常駐人口約在100萬左右，外來人口流入較少，市場容量有限”。

??“前兩年諸暨樓市價量齊漲，已經(jīng)消耗了大部分購買力和市場容量，短期內(nèi)除非城市出現(xiàn)巨大利好，否則市場很難恢復(fù)。目前諸暨已經(jīng)聚集了中南、祥生、萬科、融創(chuàng)、金茂等品牌房企，競爭也相當激烈，市場空間所剩無多?！睆埲A直言。

??諸暨的現(xiàn)狀是當下四五線城市樓市的寫照：由于城市能級有限、市場空間透支，新政下樓市反彈效果并不明顯。

??地價過高導(dǎo)致房價提前透支

??在“百強縣”榜單上排名節(jié)節(jié)攀高的諸暨，樓市也曾火熱過。

??過去幾年，金茂、融創(chuàng)、恒大、建發(fā)等房企先后涌入諸暨，新房均價從2017年的約7100元/平方米快速上揚，到2021年已逼近1.3萬元/平方米，5年間房價漲幅超8成。

??但諸暨沒能逃脫全國樓市下行的影響，成交在2020年觸及高位后便出現(xiàn)向下趨勢，前端土地市場也出現(xiàn)短期難提振的狀況。

??公開資料顯示，2021年，融創(chuàng)中國以16.6億元拿下諸暨城北板塊一宗住宅用地，溢價率35%，樓面價12880元/平方米。同年6月，城北板塊先后拍出多宗高溢價地塊，中國金茂經(jīng)過191輪競價，以總價31.13億元溢價率20%，樓板價1.67萬元/平方米拿下一宗“地王”；浙江金昌房地產(chǎn)在相鄰位置以總價14.63億元、溢價率25%、樓面價1.74萬元/平方米也拿下一宗地塊。因高溢價，3宗地塊在諸暨市場被戲稱為“城北三兄弟”。

??根據(jù)計算，上述地塊需要賣到2.5萬元/平方米以上才能盈利。

??經(jīng)歷一輪土地拍賣后，諸暨市地價整體上漲約7成，地價上漲也帶動了房價，在土地拍賣結(jié)束后的2021年中旬，諸暨主城區(qū)房價漲到了2萬元/平方米，偏一點區(qū)域也有1.5萬元/平方米，漲幅近70%。

??“諸暨的房價是被炒起來的。”張華說，由于地價過高，導(dǎo)致后續(xù)項目定價超過了市場承受范圍，也提前透支了當?shù)胤績r。

??此后，諸暨房價開始大幅回落。截至目前，諸暨商品房均價在1.65萬元/平方米。土地市場也歸于平靜，自2021年7月安華鎮(zhèn)浦陽江與大陳江交支處西南側(cè)地塊出讓后至今，諸暨普通商品房地塊“斷供”已超過一年。直到今年8月份，諸暨才拍出了真正意義上的普通商品房地塊。

??8月25日，諸暨市城鄉(xiāng)投資集團有限公司以底價6.28億元競得浙江紹興暨陽街道城北路與康莊路交叉口東南側(cè)地塊，樓面價5600元/平方米。

??當?shù)厥袌鋈耸扛嬖V記者，目前該地塊正在尋找代建方進行合作開發(fā)。

??“過去兩年，地價上漲衍生的房價會漲的預(yù)期是支撐諸暨樓市火熱的重要原因。”58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示，此前房價上漲過快消耗了市場空間，這是四五線城市樓市成交乏力的主要原因；一旦遭遇樓市下行期，內(nèi)生性市場的特殊性勢必成為受影響較大的地方，這種“內(nèi)生性市場”走出窘境還尚需時日。