??中房網(wǎng)訊 作為調(diào)控樓市的重要一環(huán)，個(gè)人信貸資金違規(guī)入市再次成為重點(diǎn)打擊的對象。

??最近一段時(shí)間以來，深圳、上海、杭州、廣州、成都等地樓市出現(xiàn)的升溫跡象，引起了監(jiān)管部門的關(guān)注。對此，上海、北京率先發(fā)布房地產(chǎn)相關(guān)信貸政策，從購房資金端進(jìn)行管控。其中，對于個(gè)人消費(fèi)貸、個(gè)人經(jīng)營貸資金違規(guī)用于購房的情況，成為兩地監(jiān)管重點(diǎn)打擊的現(xiàn)象。

??同時(shí)，隨著個(gè)人房貸集中度考核的落地，未來個(gè)人按揭貸款將有望從量和價(jià)兩方面調(diào)控影響個(gè)人房貸增量資金入市。在此背景下，2021年居民購房杠桿率或呈現(xiàn)穩(wěn)中趨降的態(tài)勢。

??京滬嚴(yán)查違規(guī)資金進(jìn)入樓市

??1月29日，上海銀保監(jiān)局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)個(gè)人住房信貸管理工作的通知》（下稱《通知》），就持續(xù)做好個(gè)人住房信貸管理相關(guān)工作提出8項(xiàng)要求，包括嚴(yán)格實(shí)施房地產(chǎn)貸款集中度管理、嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力、嚴(yán)格加強(qiáng)借款人資格審查和信用管理、嚴(yán)格個(gè)人住房貸款發(fā)放管理、切實(shí)加強(qiáng)信貸資金用途管理等。

??值得關(guān)注的是，在嚴(yán)格審核首付款資金來源和償債能力方面，《通知》提出強(qiáng)化首付款資金真實(shí)性審查要求，防止借款人通過消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等渠道違規(guī)獲取個(gè)人住房貸款首付款資金，或者通過偽造首付款支付憑證方式套取銀行貸款。在切實(shí)加強(qiáng)信貸資金用途管理方面，《通知》提出，禁止發(fā)放無用途、虛假用途、用途存疑的貸款。防止消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款等信貸資金違規(guī)挪用于房地產(chǎn)領(lǐng)域。同時(shí)，《通知》還要求，對2020年6月份以來發(fā)放的消費(fèi)類貸款、經(jīng)營性貸款以及個(gè)人住房貸款進(jìn)行全面自查。

??無獨(dú)有偶，北京銀保監(jiān)局1月30日下午發(fā)布消息表示，已要求各行對2020年下半年以來新發(fā)放的個(gè)人消費(fèi)貸款和個(gè)人經(jīng)營性貸款合規(guī)性開展全面自查，重點(diǎn)排查是否存在由于授信審批不審慎、受托支付管理不到位、貸后管理不盡職等情形導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金被違規(guī)用于支付購房款等問題，并要求銀行對發(fā)現(xiàn)的問題立即整改，加強(qiáng)內(nèi)部問責(zé)處理。

??同時(shí)，北京銀保監(jiān)局已會(huì)同人民銀行營業(yè)管理部、北京市住建委等部門組建聯(lián)合工作組，將于近日赴銀行機(jī)構(gòu)開展專項(xiàng)核查。對于銀行因經(jīng)營不審慎、內(nèi)控管理不到位導(dǎo)致消費(fèi)貸、經(jīng)營貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域等問題，一經(jīng)查實(shí)將依法從嚴(yán)從重處理。北京銀保監(jiān)局還將結(jié)合銀行自查及監(jiān)管核查情況，指導(dǎo)北京市銀行業(yè)協(xié)會(huì)積極行動(dòng)，對個(gè)人和中介的不當(dāng)和違規(guī)行為啟動(dòng)聯(lián)合懲戒機(jī)制。

??北京銀保監(jiān)局表示，隨著年初房貸集中度考核的正式落地，北京銀保監(jiān)局也按要求“因城施策”落實(shí)房地產(chǎn)貸款集中度管理政策。在綜合考慮銀行資本水平和業(yè)務(wù)發(fā)展能力，科學(xué)測算指標(biāo)合理性基礎(chǔ)上，會(huì)同人民銀行營業(yè)管理部明確了轄內(nèi)中資地方法人銀行房地產(chǎn)貸款集中度的上限要求，督導(dǎo)相關(guān)銀行在滿足首都居民“剛需”的前提下，穩(wěn)健開展房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)。

??金融監(jiān)管高壓態(tài)勢不減

??京滬兩地加強(qiáng)對個(gè)人購房資金來源的審查，主要源于2020年以來部分購房者違規(guī)將信貸資金變相流入房地產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這不僅催生了樓市泡沫，還會(huì)大幅降低信貸資金對實(shí)體經(jīng)濟(jì)的支持力度。

??某股份行上海分行信貸部門人士表示，如果觀察過去幾年的監(jiān)管政策，每年監(jiān)管部門都會(huì)強(qiáng)調(diào)嚴(yán)查信貸資金違規(guī)流入房地產(chǎn)或股市等領(lǐng)域。尤其是去年以來，監(jiān)管力度更大。這是因?yàn)?，去年疫情發(fā)生以來，銀行為支持小微和個(gè)體戶恢復(fù)正常經(jīng)營，給出的信貸資金利率都很優(yōu)惠，甚至國有大行的信貸資金可以“讓利”至3%到4%區(qū)間。而在這個(gè)過程中，一些投機(jī)者趁機(jī)以經(jīng)營貸的方式從銀行獲得低價(jià)資金，轉(zhuǎn)而投資樓市等領(lǐng)域。

??實(shí)際上，今年以來對金融業(yè)強(qiáng)監(jiān)管的高壓態(tài)勢仍然不減。

??根據(jù)銀保監(jiān)會(huì)官網(wǎng)公布的信息，開年以來（以罰單披露時(shí)間計(jì)），銀保監(jiān)會(huì)及其派出機(jī)構(gòu)對各類型銀行業(yè)機(jī)構(gòu)（不含個(gè)人）已累計(jì)開出罰單150余張，罰金金額也已逾1.5億元，其中不乏多張千萬級“天價(jià)”罰單。值得注意的是，在加強(qiáng)房地產(chǎn)金融調(diào)控下，今年以來銀行信貸資金涉及違規(guī)“輸血”房地產(chǎn)罰單明顯增多，占罰單總數(shù)比例超過半數(shù)，相關(guān)罰金累計(jì)過億元。

??從違規(guī)“涉房”貸款處罰對象看，既有國有大行、股份制銀行等大中型銀行，也包括農(nóng)商行、城商行、村鎮(zhèn)銀行等中小機(jī)構(gòu)。1月8日，銀保監(jiān)會(huì)對7家金融機(jī)構(gòu)批量公布21張罰單，其中涉及三家商業(yè)銀行。其中，工商銀行因“理財(cái)資金違規(guī)繳納或置換土地款”等23條案由被罰5470萬元，這也是今年以來銀行業(yè)最高罰金。郵儲(chǔ)銀行也因“同業(yè)投資資金違規(guī)投向‘四證’不全房地產(chǎn)項(xiàng)目”等26條案由被處以4550萬元罰金。

??此外，包括建設(shè)銀行、農(nóng)業(yè)銀行、光大銀行、江西德興農(nóng)商行等30余家銀行也因涉及違規(guī)發(fā)放商業(yè)用房貸款、個(gè)人消費(fèi)貸款用于購房、違法違規(guī)向房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放流動(dòng)資金貸款等原因被處以幾十萬至上百萬不等罰金。

??居民購房杠桿率今年或穩(wěn)中趨降

??同時(shí)，近期廣州、東莞、合肥等多地已經(jīng)出現(xiàn)銀行額度收緊、放款周期延長等房貸收緊政策，部分銀行停止接收新的購房貸款單，用停貸的方式解決存量貸款問題，預(yù)計(jì)該狀態(tài)將持續(xù)較長時(shí)間。在此背景下，今年居民購房杠桿回落將是大概率事件。

??除房貸額度收緊、放款周期延長外，以廣州為代表的部分熱點(diǎn)地區(qū)2021年還上調(diào)了房貸利率。繼廣州住建局嚴(yán)厲發(fā)聲打擊哄抬房價(jià)等違法行為后，廣州四大行房貸利率1月27日全線上漲。1月20日，央行公布的5年期以上LPR（4.65%）顯示，廣州首套和二套房貸利率分別上調(diào)至5.2%和5.4%。

??實(shí)際上，2021年多地銀行收緊房貸政策與2020年底出臺(tái)的房地產(chǎn)貸款集中度管理制度有關(guān)。上述做法的目的是“抑泡沫，控風(fēng)險(xiǎn)”，從需求端抑制炒房。

??分析人士指出，房地產(chǎn)貸款集中度管理制度的實(shí)施有利于降低銀行體系對房地產(chǎn)貸款依賴的程度，優(yōu)化信貸結(jié)構(gòu)，減少房地產(chǎn)市場波動(dòng)可能給銀行帶來的潛在系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，分檔設(shè)置紅線更有利于銀行差異化發(fā)展。政策對房地產(chǎn)貸款集中度管理進(jìn)行規(guī)范，旨在深化房地產(chǎn)融資調(diào)控機(jī)制，對房貸供給端影響整體較大。

??另一方面，根據(jù)貝殼研究院預(yù)計(jì)，2021年LPR繼續(xù)下行的可能性較低，相較于2020年，房貸大概率收緊。貸款集中度制度的出臺(tái)對銀行影響較大，在LPR進(jìn)一步下行的概率較低、商業(yè)銀行惜貸的情況下，居民進(jìn)一步加杠桿的基礎(chǔ)不牢，預(yù)計(jì)2021年居民購房杠桿率穩(wěn)中趨降。

來源：中房網(wǎng)綜合整理