土地篇:2021年市場熱度難再走高

土地 2021-02-18 15:00:03 來源:丁祖昱評樓市

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??為緩解疫情對經(jīng)濟發(fā)展的負(fù)面影響,二季度大部分城市加大了優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)力度,土地市場熱度明顯提升,土地價格隨著優(yōu)質(zhì)用地的供應(yīng)增加急劇上升;到了下半年,受“三條紅線”政策影響,融資渠道持續(xù)收緊,土地市場熱度有所下滑。

??展望2021年,房地產(chǎn)市場長效調(diào)控機制將繼續(xù)發(fā)揮作用,預(yù)計土地市場整體熱度會延續(xù)2020年末低位運行的趨勢。在“因城施策”政策指引下,或有部分城市放松調(diào)控,但整體房地產(chǎn)政策偏緊仍是大勢所趨,特別是房地產(chǎn)金融監(jiān)管環(huán)境預(yù)計將長期收緊,2021年企業(yè)拿地態(tài)度將會更加謹(jǐn)慎,房企將更加關(guān)注素質(zhì)較好的地塊,這些稀缺優(yōu)質(zhì)土地的競爭熱度也會延續(xù)高位。

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??2020年成交規(guī)模超2019年

??2020年全國300城土地市場成交建筑面積28.7億平方米,較2019年同期上漲7%。成交高峰依舊集中在下半年,年末供應(yīng)潮的回歸加上各熱點城市推地加速讓12月的成交體量成年度最高峰;成交用地結(jié)構(gòu)方面,住宅面積占比依舊在高位;從城市來看,一二線城市依舊是房企關(guān)注重點。

2010年-2020年全國300城市土地成交建筑面積走勢

??2020年,西安以3830萬平方米成交建面躍居榜首,與去年同期相比,成交建面同比增幅達43%;其次是徐州,成交體量達3746萬平方米,同比上漲8%;排在第三位的是成都,成交量達3131萬平方米,同比漲幅1%。

??從成交面積TOP20城市來看,有13個城市的成交量相比去年有所增加,平均增幅達36%,熱點城市土地供應(yīng)力度明顯上漲,其中增幅最突出的當(dāng)屬惠州,成交體量高達1877萬平方米,同比增幅高達204%。

??成交體量同比下降的城市有7個,分別是鄭州、青島、寧波、杭州、昆明、太原和天津,其中昆明降幅最大,降幅高達46%。

2020年全國重點監(jiān)測城市土地成交建筑面積TOP20榜單

??分能級來看,各能級城市成交量均有所上漲,尤其是一線城市,成交建面同比去年同期漲幅高達31%,二線城市雖然表現(xiàn)稍遜,但成交建面同比去年同期也上漲了5%。就全年成交數(shù)據(jù)來看,一二線城市總成交建面占比達24%,與去年同期基本持平,多數(shù)房企對一二線土地的關(guān)注度依舊較高。

??究其原因,這與三四線城市整體去化不佳有極大關(guān)聯(lián),尤其在疫情的影響之下,三四線城市商品房市場走弱的趨勢越發(fā)顯著,房企關(guān)注的重點依舊集中在一二線城市。

各能級城市成交建面月度走勢

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??上海成交金額反超杭州躍居榜首

??與土地成交規(guī)模變動走勢一致,成交金額較去年同期也有明顯上漲:2020年全國土地成交金額累計已達74300億元,同比去年增長了16%。

??從成交金額排名來看,地價較貴的東部城市仍然是上榜主力,特別是長三角區(qū)域,共有8個城市入榜,且這些城市的成交金額除蘇州、杭州小幅下跌外,其余城市均是同比上漲,尤其是南通,同比漲幅高達74%,漲幅在金額榜TOP20城市中僅次于深圳。

??截至2020年12月31日,全國300城經(jīng)營性用地成交金額達74300億元,同比增長16%,較2019年全年14%的漲幅進一步擴大。

??成交總金額增長速度增加,主要是因為今年熱點城市優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)量明顯增加和上半年房企融資環(huán)境較去年下半年明顯寬松所致。年初受疫情影響,房地產(chǎn)市場遭遇寒冬,為了提振市場信心,讓市場重回正軌,整體資金環(huán)境變得相對寬松,同時多數(shù)城市在二三季度加大了優(yōu)質(zhì)地塊供應(yīng)力度,如北京、上海均有核心區(qū)域的稀缺宅地供應(yīng)。

??在優(yōu)質(zhì)地塊助力之下,房企拿地積極性明顯提升,成交地價和溢價率均有了明顯的上漲,使得全年成交金額增速有所擴大。

2010年-2020年全國土地成交金額走勢

??具體到各城市來看。長期被杭州壓制的上海重回榜首,2020年成交金額高達2840億元,同比上漲了53%;排在金額榜第二位的是廣州,在大規(guī)模的優(yōu)質(zhì)土地供應(yīng)下,廣州2020年成交金額達2465億元,同比漲幅接近5成;
上年成交金額榜首杭州2020年排名下降了2位,居于金額榜第3位。門檻城市為紹興,在多宗優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)下,紹興的成交金額高達822億元,同比漲幅12%。

??一線城市中,北京、上海、廣州和深圳四個城市均有上榜,其中上海、廣州、北京都排在TOP5內(nèi),三城成交金額同比均上漲;除上海成交金額漲幅超過50%外,廣州也受供地節(jié)奏加快、成交建面激增的影響,成交金額增至2465億元,同比增幅高達47%。此外,深圳成交金額同比漲幅也比較突出,高達85%,但由于基數(shù)相對較低,2020年成交金額排名相對靠后,僅排在第15位。

??二線城市中,2020年成交建面榜首城市西安的成交金額也大幅上漲了45%,漲幅居于金額榜TOP20中二線城市之首;此外,寧波、南京、重慶等城市成交金額漲幅也超過20%,漲勢較為突出。

??三四線城市有佛山、溫州、南通、紹興四城入榜,數(shù)量較2019年增加1個;就具體的成交金額來看,四個城市的成交金額均超過了2019年,其中佛山、南通的成交金額的漲幅均在70%以上,尤其是滬蘇通高鐵開通利好之下的南通,成交金額增至1028億元,同比漲幅高達74%,漲幅在金額榜TOP20城市中僅次于深圳。

2020年全國重點監(jiān)測城市土地成交金額TOP20榜單

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??優(yōu)質(zhì)土地大量入市拉動地價創(chuàng)新高

??2020年土地價格延續(xù)2019年的價格上漲之勢,全國300城土地成交樓板價迎來大幅上漲,增至2591元/平方米,同比上漲8%,再創(chuàng)歷史新高。地價的明顯上漲,主要是由于高價優(yōu)質(zhì)地塊成交占比顯著提升帶動。

??今年3月份以來,為了提振市場信心,吸引房企拿地,多個城市推出大量優(yōu)質(zhì)土地入市,同時大部分城市上半年出讓地塊拿地門檻明顯降低,三季度前房企融資環(huán)境也適度寬松,高價地成交比例明顯上漲,整體地價也因此被推高。

2010年-2020年全國300城土地成交樓板價走勢

??整體來看,成交樓板價TOP20的城市中,有14個城市的樓板價同比表現(xiàn)為上漲,其中寧波、上海等2個城市平均樓板價同比漲幅高達30%以上,漲勢十分突出;此外,珠海、佛山樓板價增幅也居于較高水平,均超25%。至于樓板價下降的城市,深圳表現(xiàn)最為突出,降幅高達41%,主要是由于深圳成交宅地中基本以“雙限雙競”地塊以及人才安居房為主,進而拉低平均地價。

??從城市排名來看,北京蟬聯(lián)成交樓板價最高的城市,平均價格為26187元/平方米,同比增加了15%;其次是上海,年內(nèi)虹口、楊浦、靜安等內(nèi)中環(huán)區(qū)域成交多宗優(yōu)質(zhì)宅地,推升樓板價增至14700元/平方米,同比漲幅高達32%;深圳則降至第三位;廈門也因“限地價”等因素致樓板價不及上年水平,平均地價降至12689元/平方米,排在樓板價TOP20榜第4位。

2020年全國重點監(jiān)測城市土地成交樓板價TOP20榜單

??不僅2020年整體地價較2019年有明顯上漲,溢價率與2019年相比也有明顯增加。成交溢價率由2019年的12.9%增至2020年的14.0%,同比增加了1.1個百分點。

??分季度來看,2020年溢價率經(jīng)歷了“先升后降”之勢:在優(yōu)質(zhì)地塊大量成交、各城市降低房企拿地門檻的影響下,溢價率在2020年二季度升至高位,而受三季度后期 “三道紅線”政策出臺,房企融資渠道明顯收緊,溢價率轉(zhuǎn)而走低,四季度也基本延續(xù)了三季度的下降之勢,溢價率降至12.0%。

??分能級來看,四季度各級城市溢價率均已經(jīng)跌破14%。其中,一線城市溢價率再度回歸至10%以下,二線城市也在調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)、改變拍地方式的影響下降至9.7%,創(chuàng)下2020年全年新低,三四線城市溢價率也降至13.8%,土地溢價率降至相對低位。

2019年-2020年一、二和三四線土地成交溢價率季度趨勢

??土地流拍方面,2020年的土地流拍情況整體好于2019年。以重點監(jiān)測城市的情況來看,2020年土地流拍率為11.4%,較2019年降幅超過2個百分點。

??聯(lián)系年內(nèi)走勢來看,土地流拍率呈現(xiàn)出“兩頭高、中間低”的走勢。2020年年初,由于去年年末土地市場冷意延續(xù),加之新冠疫情的重創(chuàng),全國土地市場流拍率明顯走高;而在一季度末、二季度,為了減輕財政壓力和新冠疫情對市場的不利影響,以北京、南京、杭州為代表的一二線城市加大了優(yōu)質(zhì)宅地的供應(yīng)力度,同時各地也出臺了相關(guān)政策減輕房企拿地壓力,土地市場流拍現(xiàn)象明顯減少,二三季度重點城市的流拍率多維持在10%以下。

??不過,由于地價持續(xù)走高,熱點城市相繼收緊調(diào)控政策并調(diào)整供應(yīng)結(jié)構(gòu)和出讓規(guī)則,8月末“三條紅線”融資規(guī)則的出臺、9月銀保監(jiān)會禁止險資直接投資房地產(chǎn)相關(guān)企業(yè)等一系列金融政策則直接收緊了房企的融資渠道,房企資金壓力明顯加大,流拍現(xiàn)象也因此明顯加劇,四季度重點城市的流拍率均在10%以上,明顯高于三季度。

2019年-2020年重點監(jiān)測城市流拍率及一二線土地流拍幅數(shù)

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??2021年土地市場熱度難再上升

??2020年,無論是地價還是溢價率抑或是流拍率等熱度指標(biāo),表現(xiàn)都好于2019年,土地市場熱度較上一年明顯上漲。不過,這種趨勢卻在2021年難以持續(xù)。

??一方面,在落實城市調(diào)控責(zé)任、中央加強監(jiān)管的調(diào)控機制下,地市熱度若明顯上漲便會很快受到控制。2020年二季度末土地市場熱度上升至高位后,住建部多次約談熱點城市,深圳、南京、杭州、東莞等熱度較高的城市更是多次加碼調(diào)控為市場降溫。

??更主要的原因是房企融資環(huán)境將保持長期收緊的態(tài)勢,會極大地影響房企的拿地積極性。自三季度以來,“三條紅線”融資規(guī)則的正式試點實施,涉房相關(guān)信貸明顯收緊,房企資金環(huán)境較上半年明顯緊張;近期央行和銀保監(jiān)會仍多次表態(tài)要堅持“房住不炒”,加強對房地產(chǎn)行業(yè)的金融監(jiān)管,防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險,這也預(yù)示著房企融資環(huán)境將長期保持緊張的態(tài)勢。在“錢緊”背景下,房企拿地將會更加審慎,2012年土地市場熱度大概率難再上漲。

??2019年以來,大部分三四線城市在棚改需求退場下樓市表現(xiàn)萎靡不振,相比之下,以杭州、寧波、南通、東莞為代表的熱點二三線城市,在疫情影響下樓市表現(xiàn)好于去年同期,城市“抗風(fēng)險”能力明顯更強,房企爭相進入拿地。

??2021年優(yōu)質(zhì)土地的供應(yīng)比例預(yù)計會低于2020年。加之“三條紅線”管控,2021年,房企融資仍保持長期收緊,房企拿地更會集中在這些能帶來高盈利、風(fēng)險較低的優(yōu)質(zhì)城市,二三線能級城市內(nèi)部的熱度分化將會進一步凸顯。預(yù)計接下來優(yōu)質(zhì)地塊仍會保持激烈競爭的局面。

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中國城市住房價格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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