??當(dāng)前，各大房企已相繼發(fā)布了2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)來(lái)看，盈利指標(biāo)整體表現(xiàn)并不樂(lè)觀。

??一方面，行業(yè)利潤(rùn)空間持續(xù)受到擠壓，利潤(rùn)規(guī)模增速在2018年開(kāi)始出現(xiàn)拐點(diǎn)， 2019年拐點(diǎn)進(jìn)一步得到確認(rèn)，放緩趨勢(shì)顯現(xiàn)，隨著2020年上半年疫情對(duì)房企竣工、交付節(jié)奏的影響，給企業(yè)的經(jīng)營(yíng)和結(jié)算帶來(lái)較大壓力。

??另一方面，目前政策調(diào)控持續(xù)，行業(yè)盈利空間持續(xù)受到擠壓，高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算期，推高營(yíng)業(yè)成本，整體利潤(rùn)率也呈現(xiàn)下滑趨勢(shì)。

??在行業(yè)整體增速放緩的趨勢(shì)下，2020年上半年，房企各項(xiàng)盈利指標(biāo)均延續(xù)了近年來(lái)的下行趨勢(shì)，且利潤(rùn)率降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。如何維持盈利水平、提升自身盈利能力成為行業(yè)共同的課題。

??我們認(rèn)為，整體來(lái)說(shuō)，疫情下?tīng)I(yíng)收增速的顯著放緩及利潤(rùn)規(guī)模負(fù)增長(zhǎng)大概率是階段性的，隨著下半年市場(chǎng)進(jìn)一步恢復(fù)，房企加快竣工、交付及結(jié)算節(jié)奏，全年的利潤(rùn)增長(zhǎng)預(yù)期仍然向好。但從長(zhǎng)期盈利預(yù)期來(lái)看，在地價(jià)上升和政策調(diào)控背景下，行業(yè)利潤(rùn)空間將持續(xù)面臨下行壓力，盈利指標(biāo)將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。未來(lái)將更考驗(yàn)房企的運(yùn)營(yíng)管理效率和產(chǎn)品打造能力。

??01 疫情影響下?tīng)I(yíng)收增速創(chuàng)歷年最低

??2020年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)走出深V型曲線。

??自2月房企銷售業(yè)績(jī)跌至20年來(lái)最低記錄之后，3-5月市場(chǎng)逐漸企穩(wěn)并快速恢復(fù)。進(jìn)入6月后，房地產(chǎn)市場(chǎng)熱度持續(xù)，房企去化加速，百?gòu)?qiáng)房企單月全口徑銷售額達(dá)到14517.2億元，同比增長(zhǎng)13.8%。

??由于今年市場(chǎng)銷售節(jié)奏整體后移，房企項(xiàng)目竣工及交付結(jié)轉(zhuǎn)進(jìn)度普遍延緩，收入無(wú)法如期確認(rèn)，營(yíng)業(yè)收入增速較去年同期進(jìn)一步明顯放緩。

??從我們調(diào)研的179家樣本房企（117家A股、61家H股、1家新加坡上市）來(lái)看，2020年上半年，整體營(yíng)業(yè)收入為23056億元，較2019年同期僅增長(zhǎng)6.2%，創(chuàng)歷年來(lái)最低。規(guī)模房企中，碧桂園、華潤(rùn)置地、中國(guó)金茂等，營(yíng)收規(guī)模均出現(xiàn)不同程度的同比下滑。

??與此同時(shí)，行業(yè)整體營(yíng)業(yè)成本增速也相應(yīng)放緩，179家樣本房企整體營(yíng)業(yè)成本達(dá)16600 億元，同比增長(zhǎng)12.4%，增速放緩6.8個(gè)百分點(diǎn)。

??在營(yíng)業(yè)收入增速大幅放緩，同時(shí)營(yíng)收增速放緩幅度高于營(yíng)業(yè)成本的雙重作用下，2020年上半年房企利潤(rùn)空間大幅收縮，行業(yè)整體利潤(rùn)規(guī)模出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，2020年上半年，179家樣本房企實(shí)現(xiàn)毛利潤(rùn)6456 億元、歸母凈利潤(rùn)2116 億元，分別同比下降7.0%、16.0%。

??02 毛利率、凈利率降至2015年水平

??從利潤(rùn)率指標(biāo)來(lái)看，2020年上半年房企整體的毛利率、凈利率及歸母凈利率水平均延續(xù)近年來(lái)的下行趨勢(shì)，且降幅進(jìn)一步擴(kuò)大。上半年，行業(yè)179家樣本房企毛利率中位數(shù)為31.3%，同比下滑2.4個(gè)百分點(diǎn)；凈利率中位數(shù)為9.7%，同比下滑2.6個(gè)百分點(diǎn)，且與歷年相比，凈利率中位數(shù)降至2015、2016年水平。此外，歸母凈利率中位數(shù)達(dá)到歷年新低點(diǎn)，為7.2%。

??近年來(lái)行業(yè)盈利指標(biāo)的持續(xù)下行，主要還是要?dú)w因于政策持續(xù)調(diào)控和高地價(jià)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)影響。一方面，從目前政策環(huán)境來(lái)看，調(diào)控基調(diào)仍以企穩(wěn)為主，局部地區(qū)政策調(diào)控持續(xù)趨緊，特別是一二線城市限價(jià)政策難放松，存在地價(jià)房?jī)r(jià)比率高的問(wèn)題，企業(yè)的盈利空間受限。房企在區(qū)域布局上，要充分考慮當(dāng)?shù)卣哒{(diào)控力度，積極采取措施，減少政策因素對(duì)于結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)的影響。

??另一方面，上半年不少房企前期獲取的高地價(jià)項(xiàng)目進(jìn)入結(jié)算，壓縮了利潤(rùn)空間，也是導(dǎo)致企業(yè)盈利指標(biāo)下降的重要原因。同時(shí)我們也發(fā)現(xiàn)今年二季度以來(lái)，土地市場(chǎng)火熱，高溢價(jià)土地成交不斷，這些項(xiàng)目將在未來(lái)一到兩年陸續(xù)體現(xiàn)在企業(yè)營(yíng)收和盈利上，繼續(xù)對(duì)企業(yè)利潤(rùn)率實(shí)現(xiàn)產(chǎn)生影響，企業(yè)應(yīng)更加關(guān)注如何提升自身的產(chǎn)品打造能力，以提升高地價(jià)項(xiàng)目的產(chǎn)品溢價(jià)。

??03 未來(lái)更加考驗(yàn)房企經(jīng)營(yíng)能力

??由于今年上半年行業(yè)整體盈利表現(xiàn)不佳，引發(fā)投資者對(duì)房企利潤(rùn)率的高度關(guān)注。從各大房企對(duì)行業(yè)毛利趨勢(shì)的預(yù)期來(lái)看，大部分認(rèn)為在地價(jià)上升和限價(jià)政策調(diào)控背景下，短期來(lái)看，就今年而言多數(shù)企業(yè)表示全年毛利率仍會(huì)維持在合理、穩(wěn)定的水平。長(zhǎng)期來(lái)看行業(yè)利潤(rùn)將持續(xù)面臨下行壓力，毛利率將呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。

??融創(chuàng)中國(guó)董事長(zhǎng)孫宏斌在其中期業(yè)績(jī)會(huì)上表示：“關(guān)于利潤(rùn)這塊，行業(yè)已經(jīng)到了和以往不一樣的階段，下一個(gè)階段需要綜合競(jìng)爭(zhēng)力，不能有短板，特別是反映在利潤(rùn)管理上，對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)未來(lái)的產(chǎn)品定位應(yīng)該是把成本控制?！?/p>

??龍湖集團(tuán)董事長(zhǎng)吳亞軍則表示：“龍湖今年還是會(huì)咬住盈利增長(zhǎng)20%左右的目標(biāo)，但是未來(lái)可能會(huì)追求利潤(rùn)兩位數(shù)的增長(zhǎng)，投資毛利率25-30%。”

??世茂集團(tuán)董事局副主席、總裁許世壇認(rèn)為：“2022-2024年規(guī)模增速一定會(huì)降到20%，如果規(guī)模增速只有20%，那么利潤(rùn)增速很難達(dá)到20%，未來(lái)還要靠發(fā)展多元業(yè)務(wù)?！?/p>

??我們認(rèn)為，在行業(yè)盈利下行趨勢(shì)下，房企“穩(wěn)利潤(rùn)”主要還是要從運(yùn)營(yíng)管理以及產(chǎn)品品質(zhì)方面著手。提升運(yùn)營(yíng)管理效率和產(chǎn)品品質(zhì)及溢價(jià)率是實(shí)現(xiàn)盈利的有效突破口。其中，經(jīng)營(yíng)管理中最重要的一環(huán)即成本管控，特別是土地成本控制，在土地市場(chǎng)火爆期，適當(dāng)減少招拍掛拿地，以多元化方式獲取地塊，謹(jǐn)慎獲取高價(jià)地，同時(shí)也要更科學(xué)地評(píng)估地塊價(jià)值，測(cè)算地價(jià)房?jī)r(jià)比，保證預(yù)期收益。產(chǎn)品方面，持續(xù)優(yōu)化產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、提高產(chǎn)品溢價(jià)，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目增值。

??綜合來(lái)看，面對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)空間受到擠壓、行業(yè)盈利下行趨勢(shì)的壓力，房企只有通過(guò)修煉內(nèi)功、提質(zhì)增效，不斷優(yōu)化項(xiàng)目的投資布局，提高自身的產(chǎn)品力打造以及成本管控能力，才能在逆勢(shì)下獲取利潤(rùn)、保障自身盈利預(yù)期的實(shí)現(xiàn)。

??有一點(diǎn)需要特別提醒的是，從全年利潤(rùn)角度來(lái)看，今年受疫情影響，商業(yè)和寫(xiě)字樓的評(píng)估，可能會(huì)出現(xiàn)減值。所以持有資產(chǎn)規(guī)模較大的房企要做好減值準(zhǔn)備。