??恒大（03333. HK）的一則公告，坐實(shí)了前一天市場(chǎng)傳言其將以每股16.5-17.2港元的價(jià)格配售股份的消息。但與傳言的配售募資約84億港元不同，恒大此次配售2.6億股，募資約43億港元。

??10月14日，恒大公告稱(chēng)，擬以每股16.5港元的配售價(jià)，配售260,650,000股股份。該配售股份數(shù)目，相當(dāng)于公告日期已發(fā)行股份總數(shù)約2.00%；及新股份發(fā)行完成后經(jīng)擴(kuò)大已發(fā)行股份總數(shù)約1.96%。

??16.5港元的配售價(jià)，相當(dāng)于該公司股份于最后交易日（10月12日）在聯(lián)交所所報(bào)收市價(jià)每股股份19.34港元折讓約14.68%；及于最后交易日前連續(xù)最后五個(gè)交易日（含當(dāng)日）在聯(lián)交所所報(bào)平均收市價(jià)每股19.80港元折讓約16.67%。

??公告稱(chēng)，預(yù)期配售事項(xiàng)的所得款項(xiàng)總額及所得款項(xiàng)凈額（經(jīng)扣除所有相關(guān)成本及開(kāi)支）將分別為約43.01億港元及約42.56億港元。所得款項(xiàng)凈額將用作現(xiàn)有債務(wù)再融資及該集團(tuán)一般營(yíng)運(yùn)資金。

??“先舊后新”配售2.6億股

??據(jù)了解，恒大此次配售引入的投資者陣容可謂十分強(qiáng)大。當(dāng)中包括全球最大公募基金Vanguard、挪威央行主權(quán)基金Norges Bank、國(guó)際知名基金Snow Lake、Key Square、LMR，英國(guó)知名保險(xiǎn)公司Legal & General。

??資料顯示，Vanguard基金管理資產(chǎn)規(guī)模超6萬(wàn)億美金，Norges Bank資產(chǎn)管理規(guī)模超1.1萬(wàn)億美金，Legal & General保險(xiǎn)公司世界500強(qiáng)排名第85位。均是全球范圍內(nèi)極具影響的投資機(jī)構(gòu)。

??但與投資機(jī)構(gòu)直接認(rèn)購(gòu)上市公司新發(fā)行股份不同，恒大此次配售采用 “先舊后新”的配售方式。上述承配人需先從大股東手中接手股份，大股東再以同樣價(jià)格認(rèn)購(gòu)上市公司相同數(shù)量的新發(fā)行股份。

??具體而言，這些投資者先以每股16.5港元的配售價(jià)，購(gòu)買(mǎi)恒大控股股東鑫鑫(BVI)有限公司（許家印全資持有，直接持有恒大約93.71億股股份，占該公司已發(fā)行股份約71.72%）所持有的恒大260,650,000股股份。

??而后，鑫鑫(BVI)有限公司再以認(rèn)購(gòu)價(jià)16.5港元（與配售價(jià)相同），認(rèn)購(gòu)恒大新發(fā)行的260,650,000股股份。

??待配售及認(rèn)購(gòu)事項(xiàng)完成后，鑫鑫(BVI)有限公司持有的恒大股份數(shù)量并無(wú)變化，但持股比例被攤薄至70.32%。與此同時(shí)，許家印及其聯(lián)系人所持有的恒大股份比例則由77.78%稀釋至76.26%。

??IP Global中國(guó)區(qū)首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家柏文喜表示，恒大采用“先舊后新”的配售方式，能夠增強(qiáng)投資人信心。“老股可能包含了很多股東權(quán)益，比如投票權(quán)、分紅權(quán)，新發(fā)的股份權(quán)益會(huì)受到限制?！睆母旧隙?，這能夠提升市場(chǎng)對(duì)恒大配售股份的認(rèn)同度和接受度，保證配股成功。

??近段時(shí)間以來(lái)，恒大在行業(yè)維持著高曝光率，此前由于1300億元戰(zhàn)略投資到期回購(gòu)事件，引發(fā)的一系列問(wèn)題，加劇了外界和投資者對(duì)恒大資金問(wèn)題的擔(dān)憂。而此次配售，可看作是恒大降負(fù)債的重要手段之一。

??有業(yè)內(nèi)人士向樂(lè)居財(cái)經(jīng)指出，“先舊后新”的配股方式從本質(zhì)上講與發(fā)行新股份給承配人，沒(méi)有太大差別，主要的區(qū)別在于時(shí)間問(wèn)題，從控股股東手中買(mǎi)入股份，承配人可以更快拿到股份，上市公司則可以在最短時(shí)間內(nèi)融到資金。

??根據(jù)半年報(bào)，截止2020年6月30日，恒大借款為8355億元，較去年底增加356億元；其中一年內(nèi)到期借款3957億元，占比47.4%。隨著今年下半年房企“三條紅線”的出臺(tái)，政策層面對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的融資與負(fù)債要求表現(xiàn)得更為謹(jǐn)慎，從而進(jìn)一步引發(fā)了房地產(chǎn)行業(yè)降負(fù)債的大討論。

??港股房企配售潮

??不僅僅是恒大，實(shí)際上隨著房地產(chǎn)行業(yè)各種融資渠道的收緊，開(kāi)發(fā)商通過(guò)配股方式進(jìn)行融資變得更為常見(jiàn)。

??今年7月6日，中國(guó)金茂（00817.HK）公告稱(chēng)，按配售價(jià)每股5.7港元，向承配人共配售602,340,000股新股份，配售事項(xiàng)為金茂融得凈額34.16億港元的資金；6月4日，萬(wàn)科公告，以配售價(jià)每股25港元，配售3.155892億股新H股，此舉同樣為萬(wàn)科融得凈額約78.65億港元。

??而在更早的今年1月10日，融創(chuàng)中國(guó)（01918. HK）以42.8港元/股，配售1.8692億股，融資規(guī)模更達(dá)到80億港元。除此以外，新城發(fā)展（01030. HK）、世茂（00813. HK）、永升生活服務(wù)（01995. HK）等房企及物業(yè)公司今年以來(lái)都通過(guò)配股方式進(jìn)行融資。

??一方面，上市公司進(jìn)行配售，可以很好引入現(xiàn)金流，且不產(chǎn)生有息負(fù)債，沒(méi)有利息和償債壓力，有助于降杠桿，符合房地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)前降負(fù)債的大趨勢(shì)；另一方面，從流程和可操作性上講，港股上市企業(yè)配售似乎也并不復(fù)雜。

??業(yè)內(nèi)人士指出，港股的配股更像A股的定向增發(fā)，就是向某些機(jī)構(gòu)定向配售，流程非常簡(jiǎn)單快速，只需要股東大會(huì)提前授權(quán)。而只要配售的股份數(shù)量不超出每年授權(quán)增發(fā)的限度，甚至不需要監(jiān)管審批。“監(jiān)管機(jī)構(gòu)對(duì)配售價(jià)也沒(méi)有太多要求?！?/p>

??柏文喜也指出，港股配售融資主要根據(jù)公司董事會(huì)決議進(jìn)行，理論上講是“想配就配”。但其也表示，企業(yè)配售新股一要看公司切實(shí)的資金需要；二是市場(chǎng)要看好企業(yè)和行業(yè)的未來(lái)，對(duì)企業(yè)有信心；三是市場(chǎng)流動(dòng)性要比較充裕。

??“只有這三者都比較樂(lè)觀的情況下，配發(fā)新股才容易成功，否則市場(chǎng)認(rèn)購(gòu)不夠積極，企業(yè)配售計(jì)劃就很難完成?！焙愦蟠舜闻涫郢@多家國(guó)際頂級(jí)投資機(jī)構(gòu)參與，一定程度上或說(shuō)明了市場(chǎng)投資者對(duì)企業(yè)未來(lái)發(fā)展的看好。

??柏文喜指出，恒大度過(guò)此前的1300億戰(zhàn)投危機(jī)之后，市場(chǎng)對(duì)其抗風(fēng)險(xiǎn)能力以及未來(lái)的走向和發(fā)展還是比較樂(lè)觀。這也是這次恒大配售新股的基本背景條件，同時(shí)也是這么多大牌投資機(jī)構(gòu)追捧恒大配售的主要原因。

??除此以外，恒大自身所擁有的豐富土地儲(chǔ)備，以及房地產(chǎn)行業(yè)作為中國(guó)內(nèi)地國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系的第一大行業(yè)而存在，也是市場(chǎng)和投資者持續(xù)看好恒大的原因。據(jù)了解，今年上半年，恒大以1340億元的代價(jià)新增111個(gè)項(xiàng)目，其總土地儲(chǔ)備達(dá)2.4億平方米，平均樓面地價(jià)僅2121元／平方米。

??近段時(shí)間以來(lái)，恒大一直致力于降低公司的負(fù)債。今年3月，恒大全面實(shí)施“高增長(zhǎng)、控規(guī)模、降負(fù)債”的發(fā)展戰(zhàn)略，至9月底恒大有息負(fù)債已大幅下降534億元，融資成本下降2.24個(gè)百分點(diǎn)，降負(fù)債成效顯著。而此次配售成功引入國(guó)際頂級(jí)投資者，不僅有利于其改善股東結(jié)構(gòu)，還有利于增加凈資產(chǎn)，推動(dòng)負(fù)債率的進(jìn)一步下降。

??此外，恒大也在尋求更多的切實(shí)可行的降負(fù)債途徑。除了加大營(yíng)銷(xiāo)去化，加強(qiáng)回款，強(qiáng)化自身現(xiàn)金流。恒大物業(yè)分拆上市與汽車(chē)回A，也為公司降負(fù)債創(chuàng)造了更大的空間。9月29日，恒大物業(yè)向聯(lián)交所遞交上市申請(qǐng)表格，并引入235億港元戰(zhàn)略投資；9月15日，恒大汽車(chē)配售1.77億股股份，籌資39.99億港元。

??物業(yè)上市與汽車(chē)回A進(jìn)一步增加了恒大的凈資產(chǎn)。華泰證券此前表示，汽車(chē)和物業(yè)管理的分拆上市，有望為恒大新增約500億的現(xiàn)金流。長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，這些舉措將幫助恒大大幅降低其凈負(fù)債率。