奧園京津冀的隱秘“援手”

公司曾樹佳 2020-10-27 08:44:23 來源:樂居財(cái)經(jīng)

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??聚焦于粵港澳大灣區(qū)的中國(guó)奧園(HK:03883),已漸漸將投資觸角,伸向全國(guó)。其中,京津冀也是其重點(diǎn)的布局區(qū)域。近日一則消息,就披露了奧園位于石家莊項(xiàng)目的進(jìn)展動(dòng)態(tài)。

??10月26日,樂居財(cái)經(jīng)獲悉,五礦國(guó)際信托有限公司(下稱“五礦信托”)退出投資企業(yè)河北綠科房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“綠科地產(chǎn)”)。

??此次股權(quán)變動(dòng)前,五礦信托持有綠科地產(chǎn)20%股權(quán),廣州弘尚置業(yè)有限公司(下稱“弘尚置業(yè)”)持有其78.36%股權(quán),河北綠盛園林綠化工程有限公司(下稱“綠盛園林”)持有另外1.64%股權(quán)。

??五礦信托引身而退之后,其持有綠科地產(chǎn)的股權(quán),由弘尚置業(yè)接手。由此,弘尚置業(yè)持股比例從78.36%上升到98.36%。

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??若再向上溯及,則可以發(fā)現(xiàn),弘尚置業(yè)為奧園旗下企業(yè),綠盛園林則為銳拓集團(tuán)旗下企業(yè)。他們共同持有的綠科地產(chǎn),對(duì)應(yīng)的合作項(xiàng)目為銳拓奧園(一號(hào)院),也稱“奧園長(zhǎng)安壹號(hào)”。目前,在項(xiàng)目公司的高管中,謝超、譚毅等都是奧園系成員。

??以信托之力

??早在2018年12月,奧園就攜帶8182萬元資金,入股綠科地產(chǎn),綠科地產(chǎn)的注冊(cè)資本隨之上升至1.82億元。迅速入局,奧園意在借助這個(gè)“馬甲”拿地;但長(zhǎng)安頤園二期地塊在月內(nèi)停拍,它只能暫時(shí)等待。

  但它并沒有等太久。隔年3月,綠科地產(chǎn)就以9.39億元競(jìng)得石家莊[2018]085號(hào)地塊(即長(zhǎng)安頤園二期地塊),毗鄰的長(zhǎng)安頤園一期,已在銳拓集團(tuán)的手中落地呈現(xiàn)。

  銳拓集團(tuán),始創(chuàng)于2009年,在河北形成了集住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)、綜合體構(gòu)建、園林設(shè)計(jì)、物業(yè)服務(wù)為一體多功能、復(fù)合型房地產(chǎn)開發(fā)格局。與銳拓這種本地企業(yè)不同,奧園彼時(shí)才剛剛首入石家莊。

  那時(shí)候,銳拓集團(tuán)董事長(zhǎng)習(xí)慶軍表示,長(zhǎng)安頤園二期新拿的地塊全部做超低能耗建筑,也就是被動(dòng)式住宅。話音剛落,銳拓集團(tuán)就與奧園在5月18日,舉行了合作簽約儀式。

  這個(gè)合作儀式頗為耐人尋味,因?yàn)樵诖藘商烨?,五礦信托剛帶著4545.5萬元入場(chǎng),使得綠科地產(chǎn)的注冊(cè)資本,再次由1.82億元上漲25%至2.27億元。這位“金主”,似乎是跟著奧園的腳步而來。

  五礦信托的地產(chǎn)生意圈甚廣,業(yè)內(nèi)多家房企都是它的合作伙伴。此次為奧園長(zhǎng)安壹號(hào)項(xiàng)目輸送資金,并不足為奇。

  不過,相關(guān)信息顯示,除了允許五礦信托通過增資,獲得綠科地產(chǎn)20%股權(quán)之外,弘尚置業(yè)、綠盛園林還陸續(xù)質(zhì)押項(xiàng)目股權(quán)予五礦信托,從而獲得少至372.73萬元、多至1.78億元的多筆現(xiàn)金流。

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??在多渠道資金的加持下,項(xiàng)目的開發(fā)進(jìn)展順風(fēng)順?biāo)?

  2019年6月,銳拓奧園(一號(hào)院)項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案被披露,該項(xiàng)目位于北二環(huán)西路北、制酒廠東、頤宏路南、長(zhǎng)安頤園西,用地性質(zhì)為居住及養(yǎng)老。

  根據(jù)規(guī)劃圖可知,其規(guī)劃建設(shè)18棟被動(dòng)式住宅,用地面積為61935.93平方米(約合92.9畝),規(guī)劃戶數(shù)1387戶;其中,規(guī)劃商品房戶數(shù)1275戶,保障房戶數(shù)112戶,容積率為2.5。

  此后,銳拓奧園(一號(hào)院)項(xiàng)目(A區(qū))陸續(xù)拿到預(yù)售證。如今年1月份,其獲得了(2020)3號(hào)預(yù)售證,預(yù)售范圍為8號(hào)住宅樓,預(yù)售面積9715.55平方米;4月份,其獲得了(2020)43號(hào)預(yù)售證,預(yù)售范圍為15號(hào)住宅樓。

  而近日五礦信托退出,將持有的項(xiàng)目股權(quán)轉(zhuǎn)給奧園,或許是它已完成了投資的“使命”。

  業(yè)內(nèi)人士對(duì)樂居財(cái)經(jīng)表示,五礦信托的舉動(dòng),實(shí)際上是債權(quán)的性質(zhì)。之所以會(huì)以持股的形式進(jìn)行,一方面可能是便于操作,另一方面也可能是出于對(duì)房企 “少數(shù)股東權(quán)益”數(shù)據(jù)的考慮。

  不管是信托、資管計(jì)劃,還是其他的金融產(chǎn)品,出資方都會(huì)在一段時(shí)間后退出;其中,融資計(jì)劃到期、達(dá)到預(yù)期收益率等,都是其退出的部分內(nèi)在原因。而從另一個(gè)角度講,房企也希望他們適時(shí)隱退。

  有統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,近十年來,奧園少數(shù)股東權(quán)益占比總體在50%左右,而少數(shù)股東損益占比近年來雖然呈現(xiàn)上升的趨勢(shì),但是依舊顯著小于少數(shù)股東權(quán)益占比。

??京津冀往事

??借助信托的真金白銀,實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目開發(fā)的平穩(wěn)過渡,是奧園董事局主席郭梓文樂于見到的。一直以來,他旗下的奧園雖深耕南方,屬“粵系房企”,但向京津冀拓展的心思,卻一直縈繞在其心頭。

  看著石家莊項(xiàng)目的案名“奧園長(zhǎng)安壹號(hào)”,郭梓文腦海中,或許會(huì)泛起另一段艱澀的回憶。畢竟當(dāng)年京城的“長(zhǎng)安8號(hào)”項(xiàng)目,名字與之稍有相似。

  2007 年,奧園重返香港上市。兩年后,郭梓文決定北上“進(jìn)京”。

  2009年,中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在4萬億的驅(qū)動(dòng)下,顯得有些躁動(dòng)。年內(nèi),奧園以認(rèn)購(gòu)可轉(zhuǎn)換票據(jù)、控股等一系列資本運(yùn)作方式,用3.7億元收購(gòu)了世紀(jì)協(xié)潤(rùn)41.33%的股份,并向世紀(jì)協(xié)潤(rùn)提供了4.6億元的短期貸款助其還債,以此將長(zhǎng)安8號(hào)收入囊中。

  奧園或許覺得,長(zhǎng)安8號(hào)這樣的明星項(xiàng)目正是自己豐富高端產(chǎn)品線、撬開北方市場(chǎng)的理想突破口。郭梓文也相信,這“將會(huì)對(duì)奧園未來 2-3 年的業(yè)績(jī)起重要作用?!?

  不過,在一番火熱的宣傳造勢(shì)之下,長(zhǎng)安8號(hào)卻令人大失所望。

  拿下項(xiàng)目的隔年3月,長(zhǎng)安8號(hào)首次開盤只獲得了10億元的銷售收入,與郭梓文預(yù)期的120億元相差甚遠(yuǎn)。緊接著,房地產(chǎn)調(diào)控不斷上弦,限購(gòu)政策大大擠壓了住宅市場(chǎng),豪宅項(xiàng)目受到的影響更大。

  及至2012年3月,奧園終于決定放棄長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目,以14.8億元將其持有的項(xiàng)目51%股權(quán)盡數(shù)出清,不再留戀。 據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露,奧園運(yùn)作失敗的主要原因,是長(zhǎng)安8號(hào)項(xiàng)目經(jīng)過層層轉(zhuǎn)手后,股權(quán)關(guān)系極為復(fù)雜,它一直沒能掌握主導(dǎo)權(quán)。而且,光是償還欠銀行貸款、股東借款、工程欠款以及各路供貨商欠款,奧園就耗資30余億元。

  在北京的這次敗績(jī),對(duì)于奧園來說,是一個(gè)不小的打擊,但這并沒有擊退郭梓文布局京津冀的念頭。如2017年,奧園就在北京密云、豐臺(tái)收購(gòu)了兩個(gè)項(xiàng)目,即奧園北京源墅、奧園二環(huán)廣場(chǎng)。

  今年4月7日,奧園宣布入主田漢控制的上市公司京漢股份。據(jù)悉,其入主之后,將獲得京漢股份在京津冀以及重慶、成都、南京等地?fù)碛械?8個(gè)項(xiàng)目,共可售面積約124萬平方米。

  樂居財(cái)經(jīng)查閱半年報(bào)獲悉,今年上半年,奧園實(shí)現(xiàn)合同銷售額508.72億元,其中北京、天津、河北的合計(jì)銷售額為23.69億元,僅占比4.66%。不過,在郭梓文持續(xù)布局的情況下,該比例或許會(huì)在此后有所上升。

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