公司丁祖昱 2020-10-28 09:22:06 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??存量時(shí)代下,城市更新是房企繞不開的課題。
??克而瑞研究中心最新數(shù)據(jù)顯示,百強(qiáng)上市房企中,約有六成房企涉足了城市更新,其中TOP50上市房企的比例達(dá)到了78%。若以城市更新規(guī)模超100萬平方米計(jì),已成規(guī)模的企業(yè)比例達(dá)到40%左右,超六成百強(qiáng)上市房企有參與城市更新改造的經(jīng)歷。
??基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等因素的影響,房企涉及城市更新的規(guī)模差距非常大,通過城市更新獲取的建面跨度也逐漸拉開。從房企布局城市更新的規(guī)模來看,規(guī)模最小的房企只參與了1個(gè)項(xiàng)目,建面不到10萬平方米,規(guī)模最大的房企涉及了100多個(gè)項(xiàng)目,總建面可達(dá)1億平方米,釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。
??整體來看,隨著行業(yè)由增量市場(chǎng)向存量時(shí)代過渡,城市更新市場(chǎng)規(guī)模將持續(xù)擴(kuò)大。
??01
??規(guī)模最高已達(dá)1億平方米
??在土地資源日益短缺的當(dāng)下,通過城市更新獲取的土地樓板價(jià)往往低于周邊的招拍掛土地,房企能用較低的拿地成本撬動(dòng)更高的利潤,加之一二線城市的土地日趨緊缺,而一些老舊建筑需要拆除重建,城市更新便成為房企拓寬拿地渠道的有效手段。
??城市更新為企業(yè)發(fā)展帶來新的業(yè)績?cè)鲩L點(diǎn),布局這一領(lǐng)域的房企不斷增加,已成規(guī)模的房企比例不斷上升。
??根據(jù)房企2020年半年報(bào)及公開信息,已有超六成百強(qiáng)上市房企參與城市更新改造,其中約有40%的企業(yè)已經(jīng)達(dá)到超百萬方的規(guī)模。
??TOP50上市房企參與度更高,其中78%的房企參與城市更新,形成規(guī)模的房企占比則達(dá)到了51%。究其原因,主要是因?yàn)門OP50房企有更充足的資金和更強(qiáng)的運(yùn)營能力。
??從企業(yè)參與規(guī)模來看,基于入局時(shí)間、資金投入和運(yùn)營經(jīng)驗(yàn)等因素的影響,房企涉及城市更新的規(guī)模差距非常大。以企業(yè)城市更新業(yè)務(wù)獲取、但未轉(zhuǎn)化成土地儲(chǔ)備的那部分建面,即“城市更新潛在建筑總建面”來衡量企業(yè)參與城市更新的程度,規(guī)模小的只參與了1個(gè)項(xiàng)目,建面不到10萬平方米,但規(guī)模大的涉及100多個(gè)項(xiàng)目,總建面可達(dá)1億平方米,釋放后貨值達(dá)數(shù)千億。
??整體來看,一是由于越來越多的房企進(jìn)入城市更新賽道,行業(yè)即將進(jìn)入“分蛋糕”狀態(tài),二是由于每家房企在不斷獲取城市更新項(xiàng)目且這部分土儲(chǔ)轉(zhuǎn)化緩慢,行業(yè)整體規(guī)模持續(xù)擴(kuò)大。
??02
??三大梯隊(duì)房企規(guī)模差距拉大
??近期,東莞、廣州、深圳等地城市更新項(xiàng)目陸續(xù)公布進(jìn)展,明確未來改造計(jì)劃,存量時(shí)代下,城市更新無疑將成為中國經(jīng)濟(jì)新風(fēng)口和未來城市發(fā)展的新增長極,但由于參與時(shí)間長短、企業(yè)運(yùn)營實(shí)力等多種原因影響,入局的房企逐漸發(fā)展成三大梯隊(duì)。
??以房企城市更新潛在建筑總建面來衡量企業(yè)參與城市更新的程度,可以把房企分為三個(gè)梯隊(duì),佳兆業(yè)、富力、恒大城市更新規(guī)模遙遙領(lǐng)先。
圖:2020H1百強(qiáng)上市房企城市更新規(guī)模梯隊(duì)分布
??具體來看,佳兆業(yè)、恒大、富力、融創(chuàng)、時(shí)代這5家房企均位于第一梯隊(duì),他們或資本雄厚,或經(jīng)驗(yàn)豐富,獲取項(xiàng)目的能力強(qiáng)。2020年上半年新簽約項(xiàng)目未來可釋放建面達(dá)百萬級(jí)別,城市更新板塊潛在總建面均大于5000萬平方米。
??以佳兆業(yè)為例,2020年上半年新增20個(gè)舊改項(xiàng)目,截止2020年中總儲(chǔ)備項(xiàng)目達(dá)167個(gè),土儲(chǔ)占地面積達(dá)4200萬平方米,預(yù)計(jì)轉(zhuǎn)化后提供建面逾一億平方米。但鑒于城市開發(fā)更新周期長、周轉(zhuǎn)慢,轉(zhuǎn)化能力才能真正決定業(yè)績。自佳兆業(yè)成立以來,共成功轉(zhuǎn)化了32個(gè)舊改項(xiàng)目,轉(zhuǎn)化面積逾1360萬平方米。上半年面臨疫情的影響,仍成功轉(zhuǎn)化了5個(gè)位于香港、深圳和廣州的項(xiàng)目,提供了超81萬平方米的土儲(chǔ)建面,全年來看預(yù)計(jì)能轉(zhuǎn)化10個(gè)項(xiàng)目達(dá)160萬平方米。
??從效果來看,通過城市更新改造上市的項(xiàng)目均取得了良好的銷售業(yè)績,相比土地成本實(shí)現(xiàn)了較高的利潤率。比如,佳兆業(yè)在深圳的主要舊改項(xiàng)目平均成本(包含地價(jià)和回遷房建安成本)為14100元/平方米,但銷售均價(jià)可達(dá)40000-70000元/平方米。
??不過,佳兆業(yè)99%的城市更新占地面積都位于大灣區(qū),如何實(shí)現(xiàn)異地復(fù)制仍是企業(yè)亟需面對(duì)的問題。
表:截止2020年中佳兆業(yè)未納入土儲(chǔ)的舊改項(xiàng)目情況(萬平方米)
??第二梯隊(duì)房企城市更新建筑面積段為1000-5000萬平方米,既有碧桂園、保利、中海這樣的全國性規(guī)模房企,也有龍光、奧園、合景泰富這樣的粵系房企憑借地緣優(yōu)勢(shì)高歌猛進(jìn)。
??比較典型的是奧園,從入局時(shí)間來看,奧園2015年才開始布局舊改,但無論是拓展速度還是轉(zhuǎn)化速度都較為突出。今年上半年,奧園通過城市更新渠道獲得1633萬平方米土儲(chǔ)建面的凈增長,總規(guī)劃建面達(dá)3058萬平方米,涵蓋超50個(gè)項(xiàng)目,上半年共實(shí)現(xiàn)了4個(gè)項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化,釋放了64萬平方米的土儲(chǔ)建面?;浉郯拇鬄硡^(qū)仍是城市更新重點(diǎn)布局區(qū)域,可售資源占比達(dá)95%,下半年通過城市更新渠道拿地建面占比從7%調(diào)整到15%左右。
??第三梯隊(duì)參與城市更新部分的建筑面積小于1000萬平方米,其中大于百萬規(guī)模的有10余家,絕大多數(shù)房企只涉及了零星一兩個(gè)項(xiàng)目。他們暫時(shí)可能沒有把城市更新作為主要業(yè)務(wù)發(fā)展,但仍把這作為一種有效的拿地手段。
??03
??市場(chǎng)將迎10萬億元大賽道
??事實(shí)上,城市更新對(duì)房企來說已是一片廣闊的藍(lán)海。
??住建部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,截至今年上半年,全國共有老舊小區(qū)約有17萬個(gè),涉及居民超過4200萬戶,建筑面積約為40億平方米,初步估算的投資額將高達(dá)4萬億,集中分布于北上廣深四大一線城市以及西安、武漢、天津等二線城市。
??據(jù)測(cè)算,中國房地產(chǎn)總市值已超過300萬億元,按每年2%的城市更新速率計(jì)算,城市更新迎來6萬億元級(jí)市場(chǎng)。隨著總市值的不斷增加以及存量轉(zhuǎn)化率的持續(xù)提升,最終市場(chǎng)將迎來10萬億元的大賽道。
??今年4月國務(wù)院常務(wù)會(huì)議上,確定加大城鎮(zhèn)老舊小區(qū)改造力度,其中,各地計(jì)劃改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個(gè),涉及居民近700萬戶,比去年增加一倍。重點(diǎn)改造2000年以前建成的老舊小區(qū)的量,大概有30億平方米。
表:2020年各省市城市更新計(jì)劃情況
佳兆業(yè)集團(tuán)(深圳)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440300715201631K 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:347600(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 15 變更提醒 583 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
佳兆業(yè)地產(chǎn)(武漢)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91420100574940720U 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:110612(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 29 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 39
恒大現(xiàn)代新城房地產(chǎn)開發(fā)(沈陽)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91210113MA0XW1AP2R 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1111000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 0 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
恒大地產(chǎn)集團(tuán)濟(jì)南置業(yè)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91370100689839577C 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:700000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 36 變更提醒 311 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
廣州富力地產(chǎn)股份有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440101190548279L 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:375237(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 445 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
海南富力房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:914600007987089046 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:218000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 83 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 274
重慶融創(chuàng)地產(chǎn)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91500103084696358E 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:54000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 2 變更提醒 80 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
融創(chuàng)房地產(chǎn)集團(tuán)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:9112011174665940XA 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:1501500(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 191 變更提醒 182 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 999+
佛山市時(shí)代鴻譽(yù)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440600MA4ULXJG8B 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:460000(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 1 變更提醒 25 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
佛山市時(shí)代創(chuàng)安房地產(chǎn)開發(fā)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91440600MA54YA8H20 經(jīng)營狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:328250(萬元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 2 變更提醒 13 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
2023-10-23一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
- 12:21
- 11:56
- 11:54
- 11:45
- 11:45
- 11:34
- 11:09
- 11:01
- 10:57
- 10:49
- 10:46
- 10:37
- 10:27
- 10:19
- 10:10
- 10:02
- 09:59
- 09:50
- 09:48
- 09:39
- 09:08
- 09:05
- 08:58
- 央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房價(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 32023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 4央行行長潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房價(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國首個(gè)國土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論