公司曾冬梅 2021-04-15 09:55:52 來(lái)源:中房報(bào)
??3月30日,華潤(rùn)置地有限公司(以下簡(jiǎn)稱“華潤(rùn)置地”,01109.HK)宣布了未來(lái)五年權(quán)益銷售額翻番的規(guī)劃。話音剛落,該公司就在土地市場(chǎng)證明了要達(dá)成這一目標(biāo)的決心。
??4月9日,華潤(rùn)置地分別在西安、佛山斬獲了兩宗土地。前者的溢價(jià)率高達(dá)226%,為了競(jìng)得這塊地,該公司不惜出動(dòng)20個(gè)“馬甲”參與競(jìng)拍,光競(jìng)買保證金就交了約138億元。佛山地塊的溢價(jià)率106%,刷新了當(dāng)?shù)氐膯蝺r(jià)紀(jì)錄。
??在華潤(rùn)置地總裁李欣看來(lái),“三道紅線”“供地兩集中”等政策的出臺(tái),對(duì)身處“綠檔”的公司而言是一個(gè)難得的政策窗口和時(shí)間窗口。他希望華潤(rùn)置地能夠抓住時(shí)間窗口期,保住土拍市場(chǎng)的資源和機(jī)會(huì)。
??只不過(guò),高價(jià)地是把雙刃劍。2020年,華潤(rùn)置地的毛利率同比下降了7個(gè)百分點(diǎn),主要原因便是結(jié)算了2016年-2018年拿的高地價(jià)項(xiàng)目。
??20個(gè)“馬甲”和新地王
??4月6日,西安上演了一場(chǎng)土拍大戲,灃西新城一宗占地115畝的宅地被58家企業(yè)圍獵。競(jìng)價(jià)從當(dāng)天早上8點(diǎn)開(kāi)始,原定是下午16時(shí)截止,沒(méi)想到競(jìng)拍者們情緒高漲,一直拉鋸到18點(diǎn),出價(jià)139輪,把地價(jià)由約6.9億元的底價(jià)一路抬高到了22.51億元的熔斷價(jià)。按照競(jìng)買規(guī)則,4月9日上午,這宗地以“熔斷+搖號(hào)”方式出讓,被搖中的幸運(yùn)兒是華潤(rùn)置地,地塊的溢價(jià)率高達(dá)226%。
??為了競(jìng)得這塊地,華潤(rùn)置地可謂做足了準(zhǔn)備。據(jù)了解,參加競(jìng)拍的58家企業(yè)其實(shí)分屬13個(gè)開(kāi)發(fā)商,其中隸屬中海地產(chǎn)的有24家,來(lái)自華潤(rùn)置地的有20家。每家競(jìng)買企業(yè)需繳納全額競(jìng)買保證金6.9億元,才能獲得一個(gè)搖號(hào)資格。換而言之,光是競(jìng)買保證金,華潤(rùn)置地就交了約138億元,名副其實(shí)的財(cái)大氣粗。
??4月9日下午,佛山的土地拍賣也開(kāi)展的如火如荼,位于陳村新城的一宗TOD臨江地塊吸引了22家房企的關(guān)注。該地塊的出讓起始價(jià)約為31.2億元,起始樓面價(jià)約10802元/平方米。經(jīng)過(guò)111輪競(jìng)價(jià)后,地塊被華潤(rùn)置地以總價(jià)64.5億元奪得,溢價(jià)率106%,折合樓面價(jià)22330元/平方米,成為新晉的佛山單價(jià)地王。據(jù)了解,地塊附近的在售項(xiàng)目碧桂園三龍匯目前的售價(jià)在2.6萬(wàn)元-3.1萬(wàn)元/平方米,周邊在去年9月也曾出讓過(guò)一幅宅地,成交樓面地價(jià)為15522元/平方米。
??“我們做了測(cè)算,舉牌去不到這個(gè)價(jià)。”一位遺憾離場(chǎng)的開(kāi)發(fā)商在拍賣會(huì)后表示成交價(jià)超出預(yù)期。
??今年以來(lái),華潤(rùn)置地在土地市場(chǎng)表現(xiàn)得頗為積極。根據(jù)官方數(shù)據(jù),僅僅是2月份,該公司就在熱點(diǎn)一二線城市拿下了7幅地塊,總建筑面積超170萬(wàn)平方米,權(quán)益土地出讓金達(dá)到了約140億元。其中,北京新國(guó)展三期地塊是聯(lián)合保利發(fā)展一起拿的,總價(jià)達(dá)約85.77億元。在無(wú)錫,華潤(rùn)置地也以15.3億元的總價(jià)和77.7%的溢價(jià)率競(jìng)得了大北莊地塊。
??華潤(rùn)置地管理層:彎道超車的機(jī)會(huì)來(lái)了
??對(duì)土地的饑渴很大程度上源自于華潤(rùn)置地對(duì)規(guī)模的追求?!笆濉逼陂g,該公司的營(yíng)業(yè)額復(fù)合增長(zhǎng)率為16.5%,凈利潤(rùn)復(fù)合增長(zhǎng)率15.8%,全口徑簽約額復(fù)合增長(zhǎng)率達(dá)到了27%。2017年,華潤(rùn)置地的銷售規(guī)模得以重回行業(yè)前十,自那以后,保持前十的地位便成為了該公司的核心發(fā)展目標(biāo)之一。
??在業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上,李欣披露了華潤(rùn)置地的“十四五”戰(zhàn)略規(guī)劃,即2020年-2025年的權(quán)益銷售額和租金收入都翻倍,再造一個(gè)華潤(rùn)置地。細(xì)化的指標(biāo)中,“開(kāi)發(fā)銷售業(yè)務(wù)銷售簽約額保持行業(yè)前十”排在首位,此外還包括租金收入每年10%-15%的復(fù)合增長(zhǎng),購(gòu)物中心租金收入每年20%以上的增長(zhǎng),綜合毛利率保持在25%以上。
??按照興業(yè)證券的測(cè)算,權(quán)益銷售額再翻一倍,即年化復(fù)合增速約為15%,在TOP10房企里面屬于領(lǐng)先的增速。
??從李欣的角度看,彎道超車的時(shí)機(jī)已經(jīng)到來(lái)了。他表示,“三道紅線”、按揭貸款開(kāi)發(fā)貸兩個(gè)限制比例以及“供地兩集中”三個(gè)政策出臺(tái)后,政策的確定性其實(shí)是呈顯性化,這對(duì)華潤(rùn)置地而言,是難得的政策窗口和時(shí)間窗口。未來(lái)要用好財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)、抓住“供地兩集中”的動(dòng)作,因?yàn)檫@22個(gè)城市基本上跟華潤(rùn)置地深耕布局的重疊度很高,占了公司總量的7成左右。他甚至強(qiáng)調(diào),為了獲取比較好的土地機(jī)會(huì),華潤(rùn)置地會(huì)考慮階段性的打開(kāi)一點(diǎn)杠桿。
??為了規(guī)模達(dá)標(biāo),華潤(rùn)置地曾一度犧牲了利潤(rùn)指標(biāo)。2020年,該公司的綜合毛利率為30.9%,較2019年同期下降了7個(gè)百分點(diǎn)。其中,開(kāi)發(fā)物業(yè)毛利率由2019年的36.5%下降到了2020年的29.1%。原因是,2016年-2018年該公司拿了一些高價(jià)地,結(jié)算時(shí)間落在2020年,所以進(jìn)行了減值準(zhǔn)備,對(duì)核心凈利潤(rùn)影響25.8億元,由此拉低了項(xiàng)目結(jié)算的毛利率。
??從目前來(lái)看,該公司對(duì)招拍掛渠道購(gòu)入土地的毛利率也沒(méi)有太高的預(yù)期。李欣表示,未來(lái)將通過(guò)提升持有物業(yè)收入及多元化拿地的方式提高利潤(rùn)率。相對(duì)其他TOP10房企,華潤(rùn)置地在持有物業(yè)方面的優(yōu)勢(shì)較為突出,2020年的租金收入已經(jīng)上升到了128億元,未來(lái)還會(huì)保持20%-30%的增長(zhǎng),毛利率高達(dá)70%-75%。據(jù)介紹,從2020年開(kāi)始,該公司就已經(jīng)在推進(jìn)多元化的購(gòu)地方式,城市更新項(xiàng)目的毛利率在22%以上,跟華潤(rùn)電力聯(lián)合拿下的沈陽(yáng)熱電廠項(xiàng)目毛利率在30%以上,與華潤(rùn)啤酒合作的深圳雪花啤酒廠項(xiàng)目?jī)衾麧?rùn)率在12%-15%。
華潤(rùn)置地(哈爾濱)房地產(chǎn)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91230199565449200R 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:2600(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 8 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 0
華潤(rùn)置地開(kāi)發(fā)(北京)有限公司
統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91110000670572104L 經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù) 注冊(cè)資本:2491520(萬(wàn)元)
風(fēng)險(xiǎn)情況: 自身風(fēng)險(xiǎn) 0 變更提醒 22 關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn) 4
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬(wàn)元/套的購(gòu)房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬(wàn)平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開(kāi)始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
- 12:48
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萬(wàn)科郁亮:房地產(chǎn)市場(chǎng)自身會(huì)產(chǎn)生向上修復(fù)的動(dòng)力
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤(pán)點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百?gòu)?qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開(kāi)發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
- 1土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 2官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
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- 5陣地丨前三季度代建項(xiàng)目超過(guò)去2年水平,浙系占半壁江山
- 69月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 7開(kāi)創(chuàng)城市高質(zhì)量發(fā)展新局面
- 8國(guó)家統(tǒng)計(jì)局:房地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)高質(zhì)量、可持續(xù)發(fā)展仍然有堅(jiān)實(shí)的支撐
- 9全國(guó)首個(gè)國(guó)土空間規(guī)劃編制技術(shù)規(guī)范國(guó)家標(biāo)準(zhǔn)發(fā)布
- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論