??“中梁沒(méi)有成功，只有成長(zhǎng)?！睏顒Σ粷M(mǎn)足于現(xiàn)狀，喜歡立足未來(lái)看當(dāng)下。在50歲來(lái)臨之際，他又將物業(yè)推入港交所。

??4月29日，中梁物業(yè)向港交所遞交了招股書(shū)，這次赴港上市，楊劍做足了準(zhǔn)備，內(nèi)外換新。多方挖來(lái)物業(yè)方面人才，對(duì)高層進(jìn)行“換血”，不僅如此，遞表之前，中梁還對(duì)物業(yè)進(jìn)行了更名， 取名中梁百悅智佳，這也是這一次中梁物業(yè)遞交招股書(shū)的名字——中梁百悅智佳服務(wù)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中梁百悅智佳”）。

??入行物管較遲，成為楊劍的一大遺憾。但在搭上上市這趟車(chē)的路上，他正竭力追趕。成立5年便遞表，中梁百悅智佳已刷新了物業(yè)行業(yè)的入市記錄。

??楊劍曾是“92派創(chuàng)業(yè)者”的一員，商業(yè)嗅覺(jué)靈敏，做事也果斷，主張戰(zhàn)略柔性和投資精準(zhǔn)性。將碧桂園服務(wù)引入中梁百悅智佳的股東，對(duì)地產(chǎn)、物業(yè)高管“一碗水端平”便能看出。

??與遞表拉投資人、好友入股的上市物企不盡相同，在中梁百悅智佳的股東之中，碧桂園服務(wù)的出現(xiàn)較為吸睛，楊劍配發(fā)6.24%股份給碧桂園服務(wù)（06098.HK）。在此之外，其對(duì)地產(chǎn)、物管更是高比例犒賞，拿出10.31%股權(quán)給兩位高管。

??中梁百悅智佳與其他物企的不同，還在于不拼多元主靠住宅物業(yè)，這在物企們努力開(kāi)拓多元賽道的當(dāng)下，顯得有些“獨(dú)特”。截至2020年底，住宅規(guī)模達(dá)到2000萬(wàn)方，占比達(dá)99.6%。

??引戰(zhàn)碧桂園服務(wù)

??對(duì)于中梁百悅智佳的布局，楊劍顯然費(fèi)了一番心思。

??目前，中梁百悅智佳的7位持股人楊氏家族信托、楊劍、徐曉群、李家城、馬飛、Yung先生和碧桂園物業(yè)香港，分別直接或間接持股66.81%、13.13%、1.64%、7.97%、2.34%、1.87%和6.24%。

??股權(quán)名單中，最讓人“意外”的是碧桂園服務(wù)。上個(gè)月30號(hào)，碧桂園服務(wù)的全資附屬公司碧桂園物業(yè)香港突擊入股中梁百悅智佳，以2.4億港元（約2億元）的價(jià)格購(gòu)入已發(fā)行股本的6.24%，這是中梁百悅智佳直接向碧桂園物業(yè)香港配發(fā)的股份。

??隨著碧桂園服務(wù)的加入，中梁百悅智佳遞表前的持股情況最終完成。楊劍是中梁百悅智佳的實(shí)際控制人，他通過(guò)其家族信托持股66.81%，還通過(guò)自持的創(chuàng)和國(guó)際持股13.13%，合計(jì)持有79.94%。他的妻子徐曉群，也間接持有1.64%的股份。

??此外，楊劍“一碗水端平”，對(duì)物業(yè)和地產(chǎn)的高管分別進(jìn)行了封賞。去年11月，中梁百悅智佳執(zhí)行董事李家城和中梁控股高級(jí)副總裁馬飛分別以1133萬(wàn)元和333萬(wàn)元入股上海良中，重組完成后，分別獲得7.97%和2.34%的股份。

??杰標(biāo)發(fā)展有限公司（主要從事金融投資）的副總經(jīng)理Yung先生，他的投資在李家城和馬飛之前，去年7月便以500萬(wàn)元入股上海良中，最終獲得1.87%的持股。

??從成立到分拆，再到遞表，中梁物業(yè)只用了4年半的時(shí)間。

??相比成立數(shù)十年的物企來(lái)說(shuō)，中梁百悅智佳立足的時(shí)間并不長(zhǎng)。2016年12月，上海中梁物業(yè)發(fā)展有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“上海中梁”或“中梁物業(yè)”）成立，是中梁控股中專(zhuān)門(mén)騰出手來(lái)提供物業(yè)管理服務(wù)的公司。

??不過(guò)，這一次遞表的主體并非上海中梁，而是去年11月成立的中梁百悅智佳，上海中梁和寧波中梁構(gòu)成其運(yùn)營(yíng)主體。

??成立不到兩年，分拆上市的消息就已傳來(lái)。2018年4月，楊劍開(kāi)始實(shí)施分拆計(jì)劃。

??經(jīng)過(guò)一系列的股權(quán)騰挪，去年四月，楊劍將中梁物業(yè)的資產(chǎn)裝入上海良中，由李家城擔(dān)任法人。彼時(shí)，中梁物業(yè)的實(shí)際控制人為楊劍，他間接持有98%的股權(quán)，而另外的2%則是由妻子徐曉群持有。

??去年底，銳安有限公司購(gòu)入上海良中2%股權(quán)，至此上海良中由上海創(chuàng)奮、上海創(chuàng)評(píng)及分別擁有87%、11%及2%權(quán)益。又經(jīng)過(guò)上海創(chuàng)之信和天津創(chuàng)之誠(chéng)的兩輪投資，上海良中最終由由上海創(chuàng)之信、天津創(chuàng)之誠(chéng)及銳安有限公司擁有97%、2.94%及0.06%。

??高層“年輕化”

??赴港上市之前，楊劍就已著手對(duì)物業(yè)管理層進(jìn)行排兵布陣，將管理權(quán)交到籌備良久的管理層中，自己擔(dān)綱一把手，任非執(zhí)行董事兼董事會(huì)主席。

??去年以來(lái)，楊劍對(duì)中梁物業(yè)的高層進(jìn)行了一番大調(diào)整，引入多名高管。目前，中梁百悅智佳7位高級(jí)管理的平均年齡在38歲，而其兩位執(zhí)行董事年齡也僅有40歲，整個(gè)管理層呈“年輕化”。

??2020年1月，中梁物業(yè)更名為中梁現(xiàn)代服務(wù)集團(tuán)，緊隨更名，高管又一次變動(dòng)。去年3月26日，中梁物業(yè)的法人代表從此前的中梁物業(yè)總經(jīng)理王迅，變更為了中梁現(xiàn)代服務(wù)集團(tuán)執(zhí)行董事李家城。

??加入中梁物業(yè)之前，李家城曾于2002年-2017年在上海城建（集團(tuán)）公司及其附屬公司任職，2017年開(kāi)始擔(dān)任中梁物業(yè)的執(zhí)行總裁。如今，李家城已經(jīng)成為中梁百悅智佳的執(zhí)行董事。

??執(zhí)行董事兼行政總裁周勤偉，也曾服務(wù)于彩生活、雪松智聯(lián)等公司，去年8月加入，主要負(fù)責(zé)日常運(yùn)營(yíng)。

??同時(shí)，楊劍還聘請(qǐng)了蔣牧人擔(dān)任中梁現(xiàn)代服務(wù)集團(tuán)聯(lián)席總裁，目前他是中梁百悅智佳的副總裁，主要負(fù)責(zé)市場(chǎng)拓展、并購(gòu)和投資。

??蔣牧人曾在國(guó)內(nèi)投行工作多年，之后進(jìn)入碧桂園資產(chǎn)管理公司擔(dān)任董事總經(jīng)理，對(duì)地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈有過(guò)深入研究。而在物業(yè)領(lǐng)域，曾任永升生活服務(wù)集團(tuán)投資并購(gòu)部總經(jīng)理，在加盟中梁現(xiàn)代服務(wù)集團(tuán)之前，還是東原物業(yè)投資拓展部的經(jīng)理。

??除了李家城、周勤偉和蔣牧人，楊劍還從海源物業(yè)挖來(lái)主要負(fù)責(zé)社區(qū)運(yùn)營(yíng)的李其昌，以及從萬(wàn)達(dá)物業(yè)服務(wù)挖來(lái)負(fù)責(zé)市場(chǎng)多元化發(fā)展的武心民，目前兩人都是中梁百悅智佳的副總裁。

??第三方收入占比超九成

??籌備上市的兩年，中梁百悅智佳在管面積激增67倍，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到769.3%。2018年，它的在管面積僅有30萬(wàn)方，2019年增至680萬(wàn)方，2020年底達(dá)到2010萬(wàn)方。

??不僅如此，中梁百悅智佳面積的合管比達(dá)到3：1，截至去年底，中梁百悅智佳的合約面積達(dá)到6030萬(wàn)平方米。

??盤(pán)踞長(zhǎng)江口的中梁百悅智佳，其大部分業(yè)務(wù)也位于該地區(qū)。目前，在管項(xiàng)目178個(gè)，覆蓋中國(guó)18個(gè)省、兩個(gè)直轄市及三個(gè)自治區(qū)的147個(gè)城市，約有62.8%的在管面積位于長(zhǎng)三角。

??中梁百悅智佳是以住宅業(yè)態(tài)為主的物企，截至去年底，住宅規(guī)模已經(jīng)達(dá)到2000萬(wàn)方，占比達(dá)到99.6%；非住宅的規(guī)模占比為0.4%，面積不到100萬(wàn)方。

??規(guī)模增長(zhǎng)，推升收益和凈利潤(rùn)走高。2018年-2020年，收益從1.76億元增至7億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率達(dá)到100.2%；凈利潤(rùn)從2018年的2660萬(wàn)元增至2020年的8620萬(wàn)元，猛增近四倍，復(fù)合年增長(zhǎng)率為79.9%。

??成立時(shí)間不長(zhǎng)，但中梁百悅智佳在營(yíng)收方面對(duì)母公司的依賴(lài)較少，三條業(yè)務(wù)線中，物業(yè)管理服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)的第三方收入占該項(xiàng)業(yè)務(wù)收入比重超九成。

??過(guò)去一年，中梁百悅智佳的三條業(yè)務(wù)線物業(yè)管理服務(wù)、非業(yè)主增值服務(wù)和社區(qū)增值服務(wù)分別營(yíng)收2.4億元、3.3億元、1.3億元，其中來(lái)自獨(dú)立人士占該項(xiàng)收入的比重分別為98%、9%、99%。

??物業(yè)管理服務(wù)的收入增長(zhǎng)最猛，兩年時(shí)間激增1220倍，同時(shí)它也是中梁百悅智佳的一項(xiàng)重要收入來(lái)源，占比達(dá)到33.3%。2018年-2020年，收入增長(zhǎng)1220倍，達(dá)到2.4億元。

??非業(yè)主增值服務(wù)是中梁百悅智佳收入最高的業(yè)務(wù)，不過(guò)隨著多元化業(yè)務(wù)的開(kāi)展，它的收入比重從2018年的99.9%降至2020年的47.2%。發(fā)展早期，中梁百悅智佳主要為中梁控股集團(tuán)及其他開(kāi)發(fā)商提供非業(yè)主增值服務(wù)，2018年-2020年收入從1.8億元增至3.3億元，增幅達(dá)到89.2%。

??社區(qū)增值服務(wù)在2019年開(kāi)始成為主營(yíng)業(yè)務(wù)之一，目前占比19%。2020年，這項(xiàng)業(yè)務(wù)營(yíng)收達(dá)到1.3億元，同比增長(zhǎng)884%。