??“一根筋”的萬科，“一根筋”地走在迎接房地產(chǎn)大變革時代的路上。

??6月23日，萬科在其內(nèi)部轉(zhuǎn)型發(fā)展通氣會上宣布，公司將全面加速“開發(fā)經(jīng)營服務(wù)并重”的轉(zhuǎn)型發(fā)展，為此將啟動一系列組織和人事安排。

??一周前的端午節(jié)，它剛宣布對地產(chǎn)、物業(yè)外的物流倉儲、商業(yè)、長租公寓、冰雪、教育、企業(yè)服務(wù)、食品業(yè)務(wù)等非開發(fā)業(yè)務(wù)的跟投機(jī)制進(jìn)行迭代。

??目的，是為了加快非開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，充分激發(fā)非開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理層及核心員工的“當(dāng)家人”意識，穩(wěn)定和吸引人才。

??疫情、三道紅線、融資收緊、土地供應(yīng)的變革，讓房地產(chǎn)企業(yè)迅速告別土地、金融的紅利時代。管理紅利時代，萬科要做開發(fā)、經(jīng)營、服務(wù)并重的“三好生”。

??為了應(yīng)對這些外部環(huán)境的變化，加強(qiáng)業(yè)務(wù)精細(xì)化管理，將業(yè)務(wù)從開發(fā)向經(jīng)營、服務(wù)并重的大方向步邁進(jìn)，這一次調(diào)整，萬科不僅將區(qū)域進(jìn)一步從五個細(xì)分為七個，其人事也迎來了“大換防”。

??當(dāng)中，原萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁兼首席運營官王海武，出任印力集團(tuán)總裁；原萬科北方區(qū)域首席合伙人劉肖，卸任原職，任萬科集團(tuán)執(zhí)行副總裁和首席運營官。這也是劉肖時隔9年再一次從一線回到總部。

??區(qū)域“裂變”與人事“換防”

??據(jù)了解，繼2020年8月新成立西北區(qū)域事業(yè)部之后，萬科此次調(diào)整，進(jìn)一步將現(xiàn)有的五區(qū)域細(xì)分為七區(qū)域。分別為北京區(qū)域、東北區(qū)域、華中區(qū)域、南方區(qū)域、上海區(qū)域、西南區(qū)域、西北區(qū)域。其中的變化是，北方區(qū)域拆分為北京區(qū)域和東北區(qū)域，并新拆分出華中區(qū)域。

??新調(diào)整的七大區(qū)域首席合伙人分別為原北方區(qū)域執(zhí)行合伙人盧冰、原沈陽首席合伙人林曈、原武漢首席合伙人蔡平、原南方區(qū)域首席合伙人孫嘉、原上海區(qū)域首席合伙人張海、原中西部區(qū)域首席合伙人李嵬、原西北區(qū)域首席合伙人郭繼勛。

??這里邊涉及盧冰、蔡平和林曈三位新區(qū)域負(fù)責(zé)人，不過問題似乎不大。據(jù)了解，盧冰本就是北方區(qū)域資深的副總，現(xiàn)協(xié)助劉肖負(fù)責(zé)北京公司工作，曾把當(dāng)年問題最大的天津公司一點點帶回正軌。

??蔡平和林曈都在其負(fù)責(zé)區(qū)域內(nèi)多個城市擔(dān)任過總經(jīng)理，一方面熟悉情況，另一方面他們的業(yè)績也在目前劃分的區(qū)域內(nèi)名列前茅，可以服眾。”

??為了加速推動商業(yè)業(yè)務(wù)發(fā)展，萬科還將由王海武出任印力集團(tuán)總裁，原北方區(qū)域首席合伙人劉肖接任王海武擔(dān)任集團(tuán)執(zhí)行副總裁和首席運營官。此外，其于2020年12月成立的研究與開發(fā)專業(yè)公會也將改組為開發(fā)經(jīng)營中心，負(fù)責(zé)開發(fā)和經(jīng)營業(yè)務(wù)的專業(yè)能力建設(shè)和業(yè)務(wù)發(fā)展，張海將擔(dān)任該中心負(fù)責(zé)人，并繼續(xù)兼任上海區(qū)域首席合伙人。

??據(jù)了解，萬科在去年12月成立的研究與開發(fā)專業(yè)公會，目標(biāo)是提升產(chǎn)品設(shè)計、建造等專業(yè)能力，打造產(chǎn)品的核心競爭力，改組為開發(fā)經(jīng)營中心后，未來不僅繼續(xù)承擔(dān)專業(yè)能力建設(shè)，還將擔(dān)負(fù)起業(yè)務(wù)管理的重任。

??業(yè)內(nèi)人士表示，萬科的動作并非孤例，伴隨行業(yè)環(huán)境巨變，強(qiáng)化精細(xì)化管理已成為龍頭房企變革的大勢所趨。2020年至今，碧桂園、華潤等企業(yè)都進(jìn)一步細(xì)分了區(qū)域事業(yè)部，對于全國范圍內(nèi)布局的大型房企，單個區(qū)域管理半徑過大，確實不利于精細(xì)化管理，也不利于針對不同地區(qū)客戶特點提供更個性化的產(chǎn)品和服務(wù)。

??“破局”經(jīng)營性業(yè)務(wù)

??除了對區(qū)域進(jìn)行拆分以便于更精細(xì)化的管理，萬科此次動作最大的目的還在于將，矛頭直指經(jīng)營性業(yè)務(wù)。在房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)增長乏力已成行業(yè)趨勢的今天，萬科在想要在經(jīng)營性業(yè)務(wù)上有所“突破”，已不是一兩天的事。

??將猛將王海武放到印力便是很好的證明。根據(jù)公開信息，在王海武執(zhí)掌萬科中西部區(qū)域時期，曾推動該區(qū)域銷售業(yè)績實現(xiàn)大踏步前進(jìn)，從2015年的345億元增長至2019年的1506億元，從萬科原四大區(qū)域墊底一躍成為第二。

??此次萬科讓王海武“執(zhí)掌”印力，意圖非常明顯，就是要讓商業(yè)業(yè)務(wù)實現(xiàn)突破性發(fā)展，同時起到帶頭作用，帶動其他經(jīng)營性業(yè)務(wù)破局。一位萬科內(nèi)部知情人士表示。

??事實上，用“人才先行”的策略去推動新業(yè)務(wù)新領(lǐng)域做大做強(qiáng)是萬科內(nèi)部一貫的做法。比如，朱保全2011年從開發(fā)業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)入物業(yè)，十年耕耘，將傳統(tǒng)物業(yè)升級為空間科技服務(wù)商，開辟出多條新賽道，成為業(yè)界備受關(guān)注的大黑馬；再如原首席運營官張旭調(diào)任物流事業(yè)部首席執(zhí)行官，萬緯物流如今已成為國內(nèi)規(guī)模最大的冷鏈物流綜合服務(wù)商。

??而據(jù)了解，王海武此次還是主動請纓，今年以來其多次向郁亮表達(dá)希望能投身新賽道，態(tài)度十分堅決。

??此次動作的最大亮點之一，是劉肖時隔9年再一次回到總部任命。這也被萬科看作是公司從“地產(chǎn)總部”向“集團(tuán)總部”轉(zhuǎn)變過程中重要人才補(bǔ)充的關(guān)鍵一招。

??資料顯示，劉肖早年曾在麥肯錫工作，加盟萬科后即出任了投融資與營銷管理部總經(jīng)理，參與集團(tuán)戰(zhàn)略和投資的規(guī)劃，展現(xiàn)出其大局觀和對業(yè)務(wù)及公司長遠(yuǎn)發(fā)展的規(guī)劃能力。憑借在總部的優(yōu)秀表現(xiàn)調(diào)任前線，先后在杭州萬科、北京萬科及北方區(qū)域指揮作戰(zhàn)。

??在杭州三年期間，劉肖讓該公司的銷售金額從2011年的不到40億元，提升至2014年的160億元，實現(xiàn)巨大的跨越。同時推動杭州萬科轉(zhuǎn)型探索，在良渚文化村孵化出“好房子、好服務(wù)、好鄰居”的三好品牌，隨園嘉樹養(yǎng)老公寓也成為全國首個開業(yè)運營的CCRC養(yǎng)老社區(qū)。

??調(diào)任北方區(qū)域后，其負(fù)責(zé)的區(qū)域銷售金額從2014年472億提升至2020年1500多億，實現(xiàn)區(qū)域市場領(lǐng)跑，同時在推動北方區(qū)域轉(zhuǎn)型方面也有諸多優(yōu)秀實踐。2015年，看出了“北京新增用地非常少，必須在存量上做文章”的劉肖，隨即為北京萬科量身定制了“曼哈頓計劃”。

??此后，從養(yǎng)老地產(chǎn)到長租公寓，從萬鏈家裝到存量改造，從產(chǎn)業(yè)小鎮(zhèn)到文創(chuàng)園，萬科北方區(qū)域在劉肖的帶領(lǐng)下做了諸多新的探索。成績也有目共睹，如泊寓成壽寺項目，是國內(nèi)首個利用集體用地建設(shè)的集中式長租公寓項目；如望京小街項目，是北京城市更新和空間升級的代表項目。

??過去的2020年，萬科萬物云收入182.04億元，長租公寓營業(yè)收入25.4億元，商業(yè)業(yè)務(wù)營業(yè)收入63.2億元，萬緯物流管理項目的營業(yè)收入18.7億元，其經(jīng)營性業(yè)務(wù)經(jīng)過多年的培育已經(jīng)實現(xiàn)較好的增長。但對總營收的貢獻(xiàn)仍然較小。其物業(yè)、長租公寓、物流、商業(yè)的合計營收在集團(tuán)占比僅為6.91%。對萬科而言，其在一些新賽道盡管已實現(xiàn)規(guī)模領(lǐng)先和產(chǎn)品口碑，但仍有待進(jìn)一步“破局”。

??為加快非開發(fā)業(yè)務(wù)的發(fā)展，充分激發(fā)非開發(fā)業(yè)務(wù)經(jīng)營管理層及核心員工的“當(dāng)家人”意識，穩(wěn)定和吸引人才，并推動公司內(nèi)部資源協(xié)同，萬科首先從跟投機(jī)制上開始行動。2020年5月，萬科首次發(fā)布非開發(fā)業(yè)務(wù)跟投機(jī)制，今年6月，其再次進(jìn)行修訂，擬從跟投人員、跟投資金來源、跟投比例方面對商業(yè)、物流、長租等經(jīng)營性業(yè)務(wù)跟投機(jī)制提出新要求。