馬保華“左手倒右手”,銀城生活高價“反哺”地產(chǎn)

公司鄧鑫妮 2021-07-05 16:09:00 來源:樂居財經(jīng)

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??銀城生活服務(wù)在竭力減少關(guān)聯(lián)方的影響,卻難逃要“養(yǎng)”地產(chǎn)的命運。

??6月30日,銀城生活服務(wù)(01922.HK)旗下南京智慧美佳科技服務(wù)有限公司向銀城國際控股(01902.HK)旗下的南京馬會置業(yè)有限公司購買了位于南京的四處物業(yè),共計約281平方米。

??兩家“銀城系”的交易,其中不乏關(guān)聯(lián)人員,馬保華便是其中一個。他是銀城國際控股的執(zhí)行董事兼總裁,掌有公司管理職權(quán),同時還是銀城生活服務(wù)持股5.04%的股東。

??這次將銀城國際控股的資產(chǎn)導(dǎo)入銀城生活服務(wù),與以往的收購略有不同,收購的并非物業(yè)公司,而是實打?qū)嵉闹刭Y產(chǎn)物業(yè)。

??以1161.7萬元收購物業(yè),已經(jīng)上市近兩年的銀城生活服務(wù),還擔(dān)著“反哺”地產(chǎn)的擔(dān)子。

??股市走兩級

??同一時間發(fā)布關(guān)聯(lián)交易的公告,銀城生活服務(wù)和銀城國際控股在資本市場的待遇卻截然不同。

??銀城生活服務(wù)主動購置物業(yè),讓原本“輕發(fā)展”的企業(yè)背上了重資產(chǎn)。而這,也恰好是部分投資者所擔(dān)憂的。反觀銀城國際控股,增加了現(xiàn)金流,股市也隨之向好。

??去年底,銀城生活服務(wù)結(jié)余下來的現(xiàn)金有5.67億元,刨去今年的其他支出,此次花去1161.7萬元購買物業(yè)也綽綽有余。不過,銀城生活服務(wù)這“就重”的收購行為,卻引起眾人的討論。

??有關(guān)注者認(rèn)為,銀城生活服務(wù)被銀城國際控股當(dāng)作現(xiàn)金“奶?!保宰陨碣Y金填補(bǔ)銀城國際控股;但也有部分關(guān)注者認(rèn)為,銀城生活服務(wù)的估值和利潤不高,為地產(chǎn)輸送利益十分有限。

??隨著討論逐漸增多,銀城生活服務(wù)的市場表現(xiàn)也受到影響。收購這四處物業(yè)對其股價不僅沒有提振,反而拉低了一些。

??雖然于6月30日就簽定了收購協(xié)議,但是公告卻在7月1日晚間才發(fā)出。次日開盤后,其股價緩緩下跌,11:11到達(dá)低谷。午后開盤持續(xù)走低。截至7月2日收盤,股價已經(jīng)跌去7.07%,報價4.73港元/股。

??一半海水,一半火焰。銀城生活服務(wù)的股價受交易震蕩下跌,銀城國際控股卻穩(wěn)步遞增,截至收盤增幅達(dá)4.43%,報收2.83港元/股。

??租金回報率0.66%

??不僅在股市表現(xiàn)了兩種風(fēng)景,雙方付出的代價和得到的收益也似乎有所傾斜。

??銀城國際控股作價1161.7萬元將四處物業(yè)賣給銀城生活服務(wù),無疑賺取了不少的“差價”,而銀城生活服務(wù)若想通過租賃收回成本,按今年估計的收租情況,則需要30多年。

??原本銀城國際控股掌握這四處物業(yè)時,偶有租售收入,但也不乏閑置時間。其作為開發(fā)商,只付出了早期的成本,除去物業(yè)上391.17萬元的賬面價值,凈賺了約770萬元。

??出售價格偏高,該物業(yè)的租金卻難以在短時間內(nèi)填補(bǔ)資金空缺。

??2019年和2020年,該物業(yè)的租金收入分別約為5.57萬元和11萬元,稅后凈租金則只有3.83萬元、7.62萬元。若按照一般租金回報率來計算,稅后凈租(7.62萬元)/收購價格(1161.7萬元),租金回報率僅約0.66%。

??雖然銀城生活服務(wù)表示,截至今年底凈租金收入將達(dá)到31.5萬元,但按照花去的1161.7萬元來衡量,也需要近37年的時間才能達(dá)到收支平衡。

??不過,較為充盈的現(xiàn)金流,是銀城生活服務(wù)花錢的底氣。

??去年底,銀城生活服務(wù)手中的現(xiàn)金首次突破5億元,達(dá)到5.67億元,較上一年同比增長26.5%。2019年的上市,為銀城生活服務(wù)帶來不少的資金補(bǔ)充,手中現(xiàn)金從2018年的1.2億元躍至4.48億元。

??融資攢錢,在自己的開銷上卻顯得謹(jǐn)慎。年初至今,銀城生活服務(wù)公告露出的收購只有這一次,期間合資成立了銀城怡家和南京鑫紅居用去402萬元,其余便少有在增拓資產(chǎn)上的花銷。

??拉動毛利率?

??除了為銀城國際控股輸送資金這一層原因外,為自己提高生活社區(qū)增值服務(wù)的營收占比,從而拉動毛利率的增長,或許也是收購原因之一。

??公告中有言明,這筆錢將注入銀城國際控股的一般運營資金中,對銀城生活服務(wù)而言,則能提升用戶黏度、社區(qū)內(nèi)物業(yè)整體價值,以及增加租金收入。

??看似雙方都有獲利,但細(xì)究下來卻有幾分牽強(qiáng)。這四個物業(yè)均位于銀城國際控股開發(fā)的「Kinma Q +社區(qū)」商用社區(qū)中,銀城生活服務(wù)從2017開始為該社區(qū)提供服務(wù)。

??用戶黏度和物業(yè)整體價值的提升,顯然對銀城國際控股更為有利,銀城生活服務(wù)能夠獲得的更多是微薄的租金收入。不過從其業(yè)務(wù)構(gòu)成來看,租售業(yè)務(wù)只是其100多項生活社區(qū)增值服務(wù)中的一項,在營收細(xì)分中甚至看不到身影。

??銀城生活服務(wù)的業(yè)務(wù)主要有兩大類,物業(yè)管理服務(wù)和生活社區(qū)增值服務(wù)。2020年,物管服務(wù)增收2.19億元至約7.72億元,生活社區(qū)增值服務(wù)僅增加0.47億元,為1.9億元。

??物業(yè)管理服務(wù)的的營收占比超過了八成,但是這部分業(yè)務(wù)的營利水平卻不如生活社區(qū)增值服務(wù)。

??過去一年,生活社區(qū)增值服務(wù)的毛利率達(dá)到42.2%,同期物業(yè)管理服務(wù)的毛利率僅有10.6%。2017年開始,物業(yè)管理服務(wù)與生活社區(qū)增值服務(wù)的毛利率拉開了差距,此前毛利率的差距不到兩倍,2017年-2020年,兩項業(yè)務(wù)的毛利率差距便一直在4倍徘徊。

??物業(yè)管理服務(wù)的高額收入和貼地的毛利率兩相作用之下,銀城生活服務(wù)的整體毛利率一直處在低位,2016年-2020年其整體毛利率分別為21.7%、16.7%、14.52%、16.08%、16.88%。

??去年以來,銀城生活服務(wù)增添了家裝、居家養(yǎng)老等生活社區(qū)增值服務(wù)的項目,以擴(kuò)大盈利空間,這次布局租售業(yè)務(wù)或許也正有此意。

南京銀城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司

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無錫市銀城置業(yè)有限公司

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