房企多元化格局已成 商辦/物管成TOP50標(biāo)配

公司地心引力 2021-07-12 15:02:07 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??近五年是房企探索多元化業(yè)務(wù)的關(guān)鍵幾年,尤其隨著融資“三條紅線”、房貸管理“兩道紅線”、22城集中供地等政策出臺(tái),房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展邏輯發(fā)生了本質(zhì)改變,行業(yè)已不再支持高速增長(zhǎng),在夯實(shí)開(kāi)發(fā)主業(yè)的基礎(chǔ)上,尋找“第二增長(zhǎng)曲線”已成行業(yè)共識(shí)。

??目前,房企多元化發(fā)展基本格局已經(jīng)形成,從房企布局的賽道來(lái)看,經(jīng)歷了最初爆發(fā)式的多點(diǎn)開(kāi)花,目前聚集到七大主要的賽道:商業(yè)辦公、物業(yè)管理、產(chǎn)城、文旅、康養(yǎng)、以長(zhǎng)租為核心的租賃,以及創(chuàng)投。

??從典型房企的多元收入數(shù)據(jù)來(lái)看,房企多元化收入超過(guò)10%的有5家,而在5年前這一比例僅僅不足4%。其中物業(yè)板塊收入增長(zhǎng)促進(jìn)房企多元化收入占比持續(xù)增加,隨著物企上市潮的到來(lái),物業(yè)管理收入將成為房企多元化發(fā)展過(guò)程中收入持續(xù)增長(zhǎng)的一個(gè)重要構(gòu)成部分。

??在中國(guó)房地產(chǎn)多元化的這5年歷程中,也面臨著很多實(shí)實(shí)在在的問(wèn)題:賽道的具體選擇是哪些?核心運(yùn)營(yíng)方式和模式又有哪些?未來(lái)的趨勢(shì)又會(huì)怎樣?

??房企多元化已進(jìn)入穩(wěn)定期

??早在2010年前后,就有房企開(kāi)始提出進(jìn)行多元化轉(zhuǎn)型。2016年恒大地產(chǎn)更名中國(guó)恒大集團(tuán)后掀起了一波改名浪潮,這意味著房企紛紛探索多元化,在地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注多元化的十余年間,多元化成為了其實(shí)現(xiàn)業(yè)績(jī)突圍的主要渠道。

??從2016到2020年的關(guān)鍵5年,如果對(duì)多元化做一個(gè)簡(jiǎn)單的判定,大致可為三個(gè)階段。

??第一階段,2016年、2017年是房企多元化探索的爆發(fā)期。這一時(shí)期,有近5成的房企涉及到各類(lèi)型多元化的嘗試。彼時(shí),特色小鎮(zhèn),長(zhǎng)租公寓、聯(lián)合辦公等賽道,開(kāi)始迎來(lái)黃金布局或者說(shuō)是“風(fēng)口”。

??第二階段到了2018至2019年左右,整個(gè)多元化的熱度進(jìn)入“高峰期”。這一階段的核心特征是去房地產(chǎn)化,為各房企的多元化集團(tuán)戰(zhàn)略奠定了一個(gè)基礎(chǔ)。

??第三階段,2019年至2020年多元化發(fā)展進(jìn)入了穩(wěn)定期。具體特征有兩個(gè):一是大量物企開(kāi)始上市,同時(shí)也有商管平臺(tái)的上市,物管和商管的頻頻上市,也使得房地產(chǎn)多元化從原來(lái)的嘗試到現(xiàn)在進(jìn)入了穩(wěn)定的“標(biāo)配”時(shí)期。

??從房企多元化布局的賽道來(lái)看,主要聚集在七大主要的賽道:商業(yè)辦公、物業(yè)管理、產(chǎn)城、文旅、康養(yǎng)、以長(zhǎng)租為核心的租賃,以及創(chuàng)投。

??其中,商辦和物管已經(jīng)是TOP50房企的標(biāo)配,TOP10房企布局全面深入,TOP11-50房企更側(cè)重康養(yǎng)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)。值得注意的是,這一部分房企對(duì)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和康養(yǎng)的涉足大多已跨越了5年甚至5年以上的周期,而且越是頭部企業(yè),產(chǎn)城和康養(yǎng)的進(jìn)入越早。

??此外,近幾年數(shù)字化應(yīng)用在整個(gè)產(chǎn)業(yè)鏈的興起,促使很多頭部房企成立了基金或投資公司,專(zhuān)門(mén)用于房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈當(dāng)中數(shù)字化應(yīng)用科技公司投資或者參股,創(chuàng)投板塊日漸興盛。

圖:2020年各梯隊(duì)房企多元化布局情況

??主業(yè)開(kāi)發(fā)多元模式:城市更新+TOD+代建

??房企多元化布局發(fā)展經(jīng)歷了一個(gè)快速累積資源的過(guò)程,前期房企多元化以自主發(fā)展為主,后續(xù)隨著對(duì)于規(guī)模的要求或者進(jìn)入賽道之后開(kāi)始深度下潛到運(yùn)營(yíng)層面,便逐漸開(kāi)始了收并購(gòu)。與此同時(shí),房企出于投入產(chǎn)出的考慮也開(kāi)始進(jìn)行多元化的股權(quán)投資,目前已經(jīng)進(jìn)行了股權(quán)投資的房企比例已接近5成。

??除了非住宅開(kāi)發(fā)和存量市場(chǎng),以及大部分的多元化運(yùn)營(yíng)之外,以住宅開(kāi)發(fā)為核心的主業(yè)運(yùn)營(yíng)也開(kāi)始進(jìn)入到多元模式,其中,TOP50房企開(kāi)始進(jìn)入到城市更新、TOD,以及代建領(lǐng)域,并且已經(jīng)到了價(jià)值布局階段。

??城市更新:TOP房企中62%涉足,城市更新基金成立將改變發(fā)展模式。

??據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì),目前已有超6成TOP50房企參與城市更新,大部分房企早在5到10年前邊涉足。近期,上海成立了800億的城市更新基金,由此開(kāi)始,未來(lái)房企在核心城市進(jìn)入到城市更新的模式也會(huì)發(fā)生變化。

??未來(lái)2到3年當(dāng)中,整個(gè)城市更新的格局會(huì)發(fā)生非常大的變化:尤其是央企介入會(huì)加大,頭部房企通過(guò)城市基金的方式參與到城市更新會(huì)變成接下來(lái)的主流模式。

??不同于海外及港資房地產(chǎn)企業(yè),TOP50房企城市更新重點(diǎn)布局以珠三角、長(zhǎng)三角、山東半島和蘭西等7大城市群。而港資和外資房企則在商管領(lǐng)域中優(yōu)秀的資源稟賦和運(yùn)營(yíng)能力。

圖:不同類(lèi)型房企涉足城市更新重點(diǎn)區(qū)域及業(yè)務(wù)特征

數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞整理

??TOD:六大開(kāi)發(fā)模式,房企以三種合作模式為主。

??受政策助推,74%的TOP50房企已布局TOD,龍頭房企已形成TOD產(chǎn)品線,其核心的是城際高鐵跟城市結(jié)合的規(guī)則,促使城市立體布局。這些政策也助推很多房企開(kāi)始進(jìn)入TOD領(lǐng)域,布局“站城一體化”。一些房企開(kāi)始形成了自己的TOD產(chǎn)品線,比如華潤(rùn)萬(wàn)象城、龍湖天街,作為第三代的TOD做到了“站城一體化”。

??目前,房企參與TOD模式不少,其中主要有三種合作模式,均是與國(guó)內(nèi)的交通企業(yè)展開(kāi)合作。公交站點(diǎn)、車(chē)輛的建設(shè)和經(jīng)營(yíng)交給軌道公司,房企主要負(fù)責(zé)開(kāi)發(fā)和整個(gè)流程的把控。

??表:房企參與TOD的主要模式及代表項(xiàng)目

數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞整理

??代建:TOP50房企中,32%涉足代建領(lǐng)域。

??隨著代建企業(yè)逐步資本化運(yùn)作,TOP50房企涉及到代建的大概占到整體的3成左右,已經(jīng)成立了專(zhuān)門(mén)代建公司的有5家,其中2家已經(jīng)上市。

??就參與房企的類(lèi)別劃分來(lái)看,大致可以分為國(guó)資背景為主的房企,主要從事政府類(lèi)代建;和以商業(yè)代建為主的房企,其中此類(lèi)房企又裂變?yōu)閮煞N模式:一是產(chǎn)品領(lǐng)先的規(guī)模型房企,包括做住宅代建的綠城管理和商辦類(lèi)代建為主的金地管理,還有就是以一些區(qū)域型代建為主的房企,在企業(yè)所聚焦的區(qū)域會(huì)有較大的市場(chǎng)份額,包括建業(yè)、藍(lán)光等,還有一類(lèi)是產(chǎn)品具有獨(dú)特競(jìng)爭(zhēng)力的房企,比如以做綠建為主的朗詩(shī)、當(dāng)代等。

??從2010到2020年10年間,商業(yè)代建總的建面大概是3.5億方,總量緩慢上升,但增速逐步放緩。代建開(kāi)始向頭部企業(yè)傾斜,綠城加建業(yè)兩家占到整體份額的3成,如果把前5名加到一起的占比達(dá)到6成以上。就部分住宅類(lèi)的代建來(lái)說(shuō),頭部企業(yè)的增速也會(huì)隨著整個(gè)行業(yè)的放緩而放緩。而商業(yè)代建隨著城市更新或者TOD帶來(lái)的機(jī)遇,未來(lái)釋放出來(lái)的空間會(huì)更大。 

??圖:2010-2020年全國(guó)新增商業(yè)代建項(xiàng)目建筑面積及增速

數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞整理

??“第二增長(zhǎng)曲線”:商辦和物管成TOP50標(biāo)配

??從房企布局的主流七大賽道來(lái)看,商辦和物管已經(jīng)是TOP50房企的標(biāo)配。此外,TOP50房企早早布局產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)和康養(yǎng),而TOP30到TOP50的梯隊(duì)房企在長(zhǎng)租和文旅板塊則較少參與。

??克而瑞針對(duì)房企典型第二增長(zhǎng)曲線進(jìn)行全面掃描,分析其發(fā)展模式及現(xiàn)狀。

??商辦:房行業(yè)進(jìn)入管理紅利期,模式向輕資產(chǎn)傾斜。商辦作為房企多元化的標(biāo)配,TOP50房企已全線布局,并且六成房企已有成熟的產(chǎn)品線。隨著行業(yè)進(jìn)入管理紅利期,商辦下沉至運(yùn)營(yíng)階段,資產(chǎn)管理和輕資產(chǎn)運(yùn)營(yíng)將逐漸成為商辦的未來(lái)的兩個(gè)主流發(fā)展模式。

??商辦資產(chǎn)的價(jià)值在于資產(chǎn)管理,輕資產(chǎn)化運(yùn)營(yíng)對(duì)資產(chǎn)本身的要求較高,無(wú)論是整租,還是分租,對(duì)規(guī)模的發(fā)展和拓展方式作用非???。目前上市的商管平臺(tái)也主要是這種模式,未來(lái)輕資產(chǎn)也有望成為上市新風(fēng)口。

??圖:百?gòu)?qiáng)房企布局商業(yè)地產(chǎn)情況

注:未布局商業(yè)地產(chǎn)的房企有朗詩(shī)、陽(yáng)光大地

數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞整理

??物業(yè):百?gòu)?qiáng)房企分拆上市潮來(lái)臨。物業(yè)經(jīng)歷上市潮之后,進(jìn)入到運(yùn)營(yíng)和服務(wù)為本質(zhì)的深水區(qū)。據(jù)克而瑞梳理,在運(yùn)營(yíng)服務(wù)下沉的過(guò)程中,從“四?!被A(chǔ)服務(wù)到基于住宅的增值服務(wù)以及非住宅的布局,再到后續(xù)整套服務(wù)和城市服務(wù)。物企其實(shí)已經(jīng)在嘗試從原來(lái)以純粹住宅為核心的服務(wù)進(jìn)入到新的領(lǐng)域。

??對(duì)于物業(yè)企業(yè)來(lái)說(shuō),上市僅僅只是在運(yùn)營(yíng)探索過(guò)程當(dāng)中的一種模式,不是唯一。未來(lái)物業(yè)企業(yè)會(huì)分化兩種,頭部物業(yè)實(shí)現(xiàn)全國(guó)化布局,多元賽道占領(lǐng),市場(chǎng)占比持續(xù)提升;區(qū)域型物企憑借獨(dú)特的資源優(yōu)勢(shì)深耕并占據(jù)本土市場(chǎng)份額,最終形成全國(guó)大規(guī)模的企業(yè)和地方的深耕型的企業(yè)。

??產(chǎn)城:TOP50房企7成進(jìn)入產(chǎn)業(yè)地產(chǎn),模式尚在探索實(shí)踐。目前,TOP50房企當(dāng)中有7成以上參與到產(chǎn)城領(lǐng)域中,或者有專(zhuān)門(mén)的平臺(tái)公司,或者已經(jīng)開(kāi)始有相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品落地。在整個(gè)產(chǎn)業(yè)區(qū)的開(kāi)發(fā)和運(yùn)營(yíng)對(duì)于資金和資源的要求非常高,產(chǎn)業(yè)深耕的門(mén)檻也相對(duì)較高,未來(lái)的產(chǎn)城發(fā)展的一個(gè)主要賽道是跟戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)綁定的,主要集中在人工智能、智能制造、生物醫(yī)藥等領(lǐng)域。

??產(chǎn)城的運(yùn)營(yíng)也在下沉,產(chǎn)品標(biāo)準(zhǔn)化被提上日程,整個(gè)體系將包含業(yè)態(tài)、載體和服務(wù)。在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中數(shù)字轉(zhuǎn)型會(huì)不斷推進(jìn),一方面是為了提質(zhì)增效,另一方面是為了尋找盈利空間,而這將會(huì)帶來(lái)整個(gè)行業(yè)的迭代。

圖:部分房企在產(chǎn)業(yè)賽道已實(shí)現(xiàn)規(guī)模和營(yíng)收增長(zhǎng)

數(shù)據(jù)來(lái)源:克而瑞整理

??文旅:百?gòu)?qiáng)房企過(guò)半涉足文旅, 呈現(xiàn)文旅產(chǎn)業(yè)和文旅地產(chǎn)兩種發(fā)展模式。目前百?gòu)?qiáng)房企中已有9家專(zhuān)門(mén)成立了文旅集團(tuán),長(zhǎng)三角、云貴川仍然是布局主要區(qū)域,主要是以康養(yǎng)、主題樂(lè)園、親子為主題。頭部企業(yè)進(jìn)入到文旅的方式有三種:第一是以數(shù)據(jù)運(yùn)營(yíng)為核心;第二借助自然資源展開(kāi)度假地產(chǎn)或者休閑商業(yè)運(yùn)營(yíng);第三是通過(guò)IP進(jìn)行整體的區(qū)域開(kāi)發(fā)。文旅分文旅產(chǎn)業(yè)和文旅地產(chǎn)兩個(gè)方向。文旅產(chǎn)業(yè)的趨勢(shì)首先是多領(lǐng)域,打造文旅+康養(yǎng),文旅+新零售,文旅+各種業(yè)態(tài)形成的組合拳,通過(guò)文旅小鎮(zhèn)來(lái)落地。同時(shí)托管的方式也多樣化。

??康養(yǎng):超過(guò)7成百?gòu)?qiáng)房企已經(jīng)布局,產(chǎn)業(yè)投資比例提高,輕資產(chǎn)模式受重視??叼B(yǎng)已成為一個(gè)熱點(diǎn)。從去年開(kāi)始由于政策的推進(jìn),超過(guò)7成百?gòu)?qiáng)房企已經(jīng)布局,部分頭部房企已經(jīng)開(kāi)始形成自己的康養(yǎng)品牌。

??就康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)整體趨勢(shì)來(lái)看:第一,規(guī)模在放量,到2030年整個(gè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)將近達(dá)到20萬(wàn)億的體量。第二,客群開(kāi)始迭代和升級(jí),40、50、60,甚至70都開(kāi)始考慮養(yǎng)老產(chǎn)品。智慧型養(yǎng)老或者新技術(shù)在養(yǎng)老賽道的運(yùn)營(yíng)已經(jīng)非常廣泛,康養(yǎng)已成為房企加速布局的領(lǐng)域。

??租賃:百?gòu)?qiáng)房企半數(shù)已進(jìn)入長(zhǎng)租公寓,頭部企業(yè)保持發(fā)展優(yōu)勢(shì)。整個(gè)租賃進(jìn)入到了行業(yè)下沉期,所有資源以及市場(chǎng)規(guī)模已經(jīng)開(kāi)始向頭部?jī)A斜,運(yùn)營(yíng)能力的運(yùn)營(yíng)商開(kāi)始在各多元賽道脫穎而出。租賃仍享有政策紅利,行業(yè)發(fā)展空間大,發(fā)展也更加關(guān)注細(xì)分領(lǐng)域,從早期的白領(lǐng)產(chǎn)品,到現(xiàn)在的高端服務(wù)式公寓、企業(yè)宿舍、藍(lán)領(lǐng)公寓、人才公寓等。隨著行業(yè)發(fā)展深化,租賃將向兩個(gè)方向突破:一個(gè)是大租賃社區(qū)的運(yùn)營(yíng),二是多業(yè)態(tài)的經(jīng)營(yíng)。

??房企多元化發(fā)展基本格局已經(jīng)形成,開(kāi)發(fā)主業(yè)圍繞城市更新、TOD、代建三大新模式展開(kāi),多元化聚焦七大賽道。

??隨著多元化賽道已經(jīng)進(jìn)入真正運(yùn)營(yíng)階段,未來(lái)將是以運(yùn)營(yíng)服務(wù)為核心才能獲取可持續(xù)收益。此外,行業(yè)對(duì)于數(shù)字化的應(yīng)用越來(lái)越廣泛,也越來(lái)越深入,從開(kāi)發(fā)建設(shè),到運(yùn)營(yíng)管理,數(shù)字化在提質(zhì)增效、精準(zhǔn)營(yíng)銷(xiāo)等方面的作用愈發(fā)突出。產(chǎn)品和體系的標(biāo)準(zhǔn)化也越來(lái)越清晰,也越來(lái)越落地,將助力企業(yè)快速規(guī)?;?、品牌化的擴(kuò)張。未來(lái),房企多元化肩負(fù)著挖掘“第二增長(zhǎng)曲線”的重任,投資布局邏輯也將發(fā)生轉(zhuǎn)變。

宿遷朗詩(shī)置業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91321395MA1Q019027    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:15000(萬(wàn)元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  6    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  1

如皋市潤(rùn)皋朗詩(shī)置業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91320682MAC4PMXL0J    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:10000(萬(wàn)元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  8    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  1

陽(yáng)光大地置業(yè)集團(tuán)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91510100MA61TWWN65    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:100000(萬(wàn)元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  0    變更提醒  19    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  44

廣元市陽(yáng)光大地置業(yè)有限公司

統(tǒng)一社會(huì)信用代碼:91510800MA66T0A21H    經(jīng)營(yíng)狀況:存續(xù)    注冊(cè)資本:10000(萬(wàn)元)

風(fēng)險(xiǎn)情況:  自身風(fēng)險(xiǎn)  1    變更提醒  0    關(guān)聯(lián)風(fēng)險(xiǎn)  6

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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