公司 2021-09-22 08:35:23 來源:丁祖昱評(píng)樓市
??“三條紅線”提出至今已有一年,2020年8月“三條紅線”的消息,與房企2020年中期業(yè)績(jī)的發(fā)布幾乎同步,業(yè)績(jī)會(huì)上各大房企的高管也不得不面對(duì)投資者關(guān)于“三道紅線”的問題并給予詳細(xì)的解答。
??在當(dāng)時(shí),不少房企大佬表示,高杠桿時(shí)代將從此逐漸走進(jìn)歷史,穩(wěn)健增長(zhǎng)將成為大多數(shù)企業(yè)未來發(fā)展的關(guān)鍵詞。
??一年過去了,受金融監(jiān)管力度持續(xù)收緊影響,房企投資出現(xiàn)大規(guī)模下滑,償債壓力加大,對(duì)于各大房企來說,如何做好現(xiàn)金流管理的重要性日益凸顯。在2021年中報(bào)披露季后,我們篩選了60家典型樣本房企,發(fā)現(xiàn)“三條紅線”下,大多數(shù)企業(yè)都加大了銷售回款的力度,行業(yè)融資依賴度正逐步降低。
??01
??上半年融資性現(xiàn)金流首次為凈流出
??在我們通過對(duì)60家典型樣本房企歷年現(xiàn)金流情況來看,2017年是整個(gè)行業(yè)的主要轉(zhuǎn)折點(diǎn),2017年融資性現(xiàn)金流凈額達(dá)到峰值8053億元,同比增長(zhǎng)128%,同時(shí)經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流入35億元。
??2017年,受房地產(chǎn)行業(yè)收并購加劇影響,投資性現(xiàn)金流凈額為歷年最高,為凈流出5070億元,此時(shí)房地產(chǎn)行業(yè)主要依靠融資來驅(qū)動(dòng)投資,對(duì)融資依賴度較高。
??2017年后,隨著整體融資環(huán)境的不斷收緊,融資性現(xiàn)金流凈額規(guī)模被動(dòng)下滑,2018年、2019年及2020年分別下降了36%、54%及49%。
??截止至2021年上半年,60家典型樣本房企融資性現(xiàn)金流凈額首次為負(fù),凈流出達(dá)657億元,具體來看,主要是在“三條紅線”政策出臺(tái)后,房企進(jìn)一步加大了債務(wù)償還力度。
??值得注意的是,自“三條紅線”發(fā)布至今,越來越多的房企開始重視回款、控制投資。CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈流入3151億元,為歷年最高,首次超過了融資性現(xiàn)金流凈額。
??截止至2021年上半年,經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額為凈流入1090億元,上年同期為凈流出503億元,預(yù)計(jì)全年經(jīng)營性現(xiàn)金流或?qū)⑦M(jìn)一步增加。
??02
??過半企業(yè)加強(qiáng)銷售回款
??從2021年上半年60家房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流來看,大多數(shù)企業(yè)都加大了銷售回款的力度,有35家房企(占比約58%)的經(jīng)營性現(xiàn)金流凈額同比發(fā)生了增長(zhǎng)且為凈流入狀態(tài),其中同比增長(zhǎng)最多的為碧桂園、綠地、首開三家企業(yè),分別同比增加了265、245、176億元。
??有20家房企(占比約34%)的經(jīng)營性現(xiàn)金流為凈流出狀態(tài),其中保利發(fā)展為凈流出248億元,為經(jīng)營性現(xiàn)金流凈流出最多的房企。有30%房企的經(jīng)營性現(xiàn)金流表現(xiàn)不及去年同期,如萬科、禹洲、建業(yè)等等。
??03
??積極還債型房企擴(kuò)容至35%
??我們將經(jīng)營性與投資性現(xiàn)金流凈額的總和作為房企日常經(jīng)營的現(xiàn)金流,并將其與融資性現(xiàn)金流凈額進(jìn)行比較后發(fā)現(xiàn),一共有四類。
??第一類房企經(jīng)營+投資性現(xiàn)金流凈額大于0,且融資性現(xiàn)金流凈額大于0,這類房企持有相比以往更多現(xiàn)金,歸類為財(cái)務(wù)改善型。
??第二類房企經(jīng)營+投資性現(xiàn)金流凈額大于0,但融資性現(xiàn)金流凈額小于0,這類房企為積極還債型。2021上半年有35%的房企為積極還債型,預(yù)計(jì)在三條紅線等新規(guī)下,積極還債型房企的數(shù)量占比在未來仍有望繼續(xù)擴(kuò)容。
??第三類房企經(jīng)營+投資性現(xiàn)金流凈額小于0,但融資性現(xiàn)金流凈額大于0,仍為融資驅(qū)動(dòng)型。2021年上半年,仍有40%的房企為融資驅(qū)動(dòng)型,占較大比重。未來這類房企更應(yīng)注意不要超融、過融,或在維持現(xiàn)有債務(wù)規(guī)模的基礎(chǔ)上,加快銷售回款,注意現(xiàn)金流的健康。
??此外第四類房企,經(jīng)營+投資性現(xiàn)金流凈額,及融資性現(xiàn)金流凈額均小于0,在當(dāng)前環(huán)境下為風(fēng)險(xiǎn)警惕型,2021年上半年該類型房企占比達(dá)18%,這類企業(yè)未來應(yīng)注意自身投拓力度及財(cái)務(wù)健康。
??04
??下半年仍要關(guān)注銷售回款
??具體來看,融資驅(qū)動(dòng)型房企,其中29%的房企過去四年歷年經(jīng)營及投資性現(xiàn)金流凈額總和均為凈流出,這表示仍有部分房企的經(jīng)營策略未有發(fā)生明顯變化,依然采用融資推動(dòng)規(guī)模的方式進(jìn)行拓張。
??需要警惕的是,2021年上半年的融資驅(qū)動(dòng)型房企中,有58%的企業(yè)其融資性現(xiàn)金流無法完全覆蓋經(jīng)營及投資性現(xiàn)金流支出。下半年,這類企業(yè)應(yīng)更加重視銷售回款,做好現(xiàn)金流管理,以減輕企業(yè)的財(cái)務(wù)壓力。
??“三條紅線”下,房企有息負(fù)債規(guī)模增長(zhǎng)受限甚至出現(xiàn)減少,行業(yè)融資依賴度將逐步降低,未來房企將更加重視周轉(zhuǎn)效率,提高對(duì)銷售回款的重視程度,將項(xiàng)目運(yùn)營管理流程進(jìn)一步標(biāo)準(zhǔn)化和精細(xì)化。同時(shí),對(duì)于地塊的選擇,要對(duì)現(xiàn)金流回正周期和相關(guān)利潤(rùn)率提出更嚴(yán)格的要求。
- 一視同仁支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資需求,保持房地產(chǎn)融資平穩(wěn)。
土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
2023-10-20土拍規(guī)則調(diào)整順應(yīng)市場(chǎng)變化,4城取消地價(jià)限制。- 二孩家庭給予一次性2萬元/套的購房補(bǔ)貼;三孩家庭給予一次性3萬元/套的購房補(bǔ)貼。
9月份鄭州商品房銷售8608套,銷售均價(jià)12304元/平方米
2023-10-20其中商品住宅銷售4961套,銷售面積60.02萬平方米,銷售均價(jià)11513元/平方米。- 政策效應(yīng)開始顯現(xiàn)。
南京出臺(tái)存量房交易資金監(jiān)管新政
2023-10-19進(jìn)一步激發(fā)存量房市場(chǎng)活力,保障存量房交易資金安全,維護(hù)買賣雙方合法權(quán)益。- 明確了首套住房和第二套改善型住房的認(rèn)定。
- 房地產(chǎn)的調(diào)整是有利于房地產(chǎn)向高質(zhì)量發(fā)展方向轉(zhuǎn)型。
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- 央行行長(zhǎng)潘功勝:穩(wěn)妥化解大型房企債券違約風(fēng)險(xiǎn)
- 土拍規(guī)則生變,或重回價(jià)高者得?
- 9月房?jī)r(jià):下跌態(tài)勢(shì)有所遏制,一線城市回穩(wěn)趨勢(shì)明顯
- 官方數(shù)據(jù):商品房單月銷售回暖,10月有望延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢(shì)
- 2023年九月房地產(chǎn)大事件盤點(diǎn)
- 央行:降低存量房貸利率工作接近尾聲,市場(chǎng)出現(xiàn)積極變化
- 從9月數(shù)據(jù)看,百強(qiáng)房企整體仍陷負(fù)增長(zhǎng)困局
- 自然資源部:城鎮(zhèn)開發(fā)邊界外不得規(guī)劃城鎮(zhèn)居住用地
中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)
(2023-02)1571.9點(diǎn)
- 0.13%
- -0.91%
日期 | 指數(shù) | 環(huán)比 | 同比 |
---|---|---|---|
2023.01 | 1569.9 | -0.97% | -0.14% |
2022.12 | 1572.1 | -0.92% | -0.11% |
2022.11 | 1573.9 | -0.12% | -1.08% |
2022.10 | 1575.8 | -0.20% | -1.01% |
2022.09 | 1579.0 | -0.02% | -0.87% |
2022.08 | 1579.3 | -0.04% | -0.62% |
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- 10吉林:重點(diǎn)打擊抹黑、唱衰房地產(chǎn)市場(chǎng)的不當(dāng)言論