??中房網(wǎng)訊 繼8月26日召開(kāi)的部分城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，強(qiáng)調(diào)落實(shí)城市主體責(zé)任，毫不動(dòng)搖堅(jiān)持“房住不炒”定位后，多地樓市調(diào)控繼續(xù)升級(jí)。

??整體上看，下半場(chǎng)樓市調(diào)控邏輯更加明顯。政策層面，不會(huì)從根本上對(duì)房地產(chǎn)做出非常嚴(yán)格的限制，仍然會(huì)延續(xù)“一城一策”的總體思路。針對(duì)樓市出現(xiàn)的具體問(wèn)題，采取措施解決問(wèn)題，過(guò)熱的城市或出臺(tái)收緊政策，接下來(lái)哪里有問(wèn)題就打哪里的針對(duì)性政策將成為各地樓市調(diào)控的常態(tài)，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??多地樓市調(diào)控繼續(xù)升級(jí)

??進(jìn)入9月，意味著樓市傳統(tǒng)的“金九銀十”的到來(lái)。不過(guò)，最近傳來(lái)的卻是多地不斷收緊樓市調(diào)控的消息。

??9月6日，沈陽(yáng)市房產(chǎn)局、沈陽(yáng)市自然資源局等聯(lián)合發(fā)布關(guān)于《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展的通知》，從嚴(yán)管控住宅用地出讓溢價(jià)率，并提出嚴(yán)格執(zhí)行個(gè)人購(gòu)買首套商品住房首付比例不低于30%規(guī)定，第二套商品住房首付比例提高到50%。首付款須一次性支付，禁止分期支付和“首付貸”，將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅免征年限由2年調(diào)整到5年。

??9月4日，杭州市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布了《進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，對(duì)土地市場(chǎng)、住房貸款、稅收政策、限購(gòu)政策、無(wú)房家庭認(rèn)定等方面內(nèi)容作了進(jìn)一步明確規(guī)定。其中，要求父母投靠落戶滿3年才能買房，同時(shí)，對(duì)無(wú)房家庭優(yōu)先購(gòu)房要求5年限售，堵住了投靠落戶炒房和優(yōu)購(gòu)炒房的漏洞。

??9月3日，東莞在前期“7.25”新政的基礎(chǔ)上加強(qiáng)細(xì)則管理，明確社保連續(xù)繳納不足半年的不能通過(guò)一次性補(bǔ)繳來(lái)取得購(gòu)房資格，同時(shí)對(duì)7月25日以后網(wǎng)簽的住房要求 3 年限售（含贈(zèng)與）。

??8月30日，長(zhǎng)三角區(qū)域熱點(diǎn)城市無(wú)錫發(fā)布樓市調(diào)控政策，要求限制離異家庭購(gòu)房套數(shù)、個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓增值稅征免年限由2年調(diào)整到5年、提高二套房首付比例至6成等重磅措施，防止通過(guò)“假離婚”手段獲取購(gòu)房資格，進(jìn)一步提高購(gòu)房成本和轉(zhuǎn)讓成本，抑制投機(jī)炒作。

??實(shí)際上，自7月份以來(lái)，杭州、寧波、南京等長(zhǎng)三角區(qū)域重點(diǎn)城市率先啟動(dòng)調(diào)控，緊接著南通、常州、徐州和無(wú)錫等城市也出現(xiàn)樓市、地市均熱的局面。

??熱度高溫不下的城市迎來(lái)調(diào)控政策在情理之中，這也意味著接下來(lái)熱點(diǎn)城市收緊樓市調(diào)控將是大概率事件。據(jù)統(tǒng)計(jì)，7-8月份參加國(guó)務(wù)院、住建部座談會(huì)的城市名單一共有14個(gè)，包括北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、沈陽(yáng)、成都、寧波、長(zhǎng)沙、長(zhǎng)春、銀川、唐山、常州。其中，成都和沈陽(yáng)均參加了兩次座談會(huì)。而目前已出臺(tái)收緊樓市調(diào)控的城市有5個(gè)，分別為深圳、南京、杭州、寧波和沈陽(yáng)。

??綜合來(lái)看，下半年已有多個(gè)城市發(fā)布了或緊或松的政策內(nèi)容，其中杭州、東莞、深圳、南京、寧波和無(wú)錫樓市地市較熱的城市收緊調(diào)控，十堰、株洲等仍未走出疫情影響的三四線城市則發(fā)布適度放寬的政策內(nèi)容。

??整體看來(lái)，下半場(chǎng)樓市調(diào)控邏輯更加明顯。政策層面，不會(huì)從根本上對(duì)房地產(chǎn)做出非常嚴(yán)格的限制，仍然會(huì)延續(xù)“一城一策”的總體思路。針對(duì)樓市出現(xiàn)的具體問(wèn)題，采取措施解決問(wèn)題，過(guò)熱的城市或出臺(tái)收緊政策，接下來(lái)哪里有問(wèn)題就打哪里的針對(duì)性政策將成為各地樓市調(diào)控的常態(tài)，從而確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

??“金九銀十”何去何從？

??當(dāng)政策的邏輯理順之后，大家關(guān)心的是未來(lái)市場(chǎng)表現(xiàn)。

??在7月份的房地產(chǎn)市場(chǎng)表現(xiàn)淡季不淡后，8月的樓市成交繼續(xù)保持活躍。

??上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《2020年8月全國(guó)40城新建商品住宅成交報(bào)告》顯示，8月份40城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降4%，同比增長(zhǎng)16%。自5月份成交量年內(nèi)首次同比轉(zhuǎn)增以來(lái)，已連續(xù)4個(gè)月同比正增長(zhǎng)。從前8月數(shù)據(jù)來(lái)看，根據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，1-8月份40城成交面積同比下降9%，自3月份以來(lái)降幅持續(xù)收窄。在易居研究院看來(lái)，房地產(chǎn)市場(chǎng)已完全擺脫疫情影響，開(kāi)始走上正軌。

??克而瑞研究中心的數(shù)據(jù)也顯示，8月份30個(gè)重點(diǎn)城市整體成交3079萬(wàn)平方米，同、環(huán)比分別增長(zhǎng)了22%和5%，且7月成交較2020年月均水平顯著增長(zhǎng)38%。其中，一線城市成交面積為334萬(wàn)平方米，同、環(huán)比齊增。四個(gè)一線城市集體“飄紅”，整體成交顯著放量，單月同比漲幅均在35%以上。二三線城市成交面積2745萬(wàn)平方米，環(huán)比上升4%，同比增長(zhǎng)20%。其中，成都、杭州、西安、濟(jì)南、天津、長(zhǎng)沙、東莞、南寧、蘇州、長(zhǎng)春等10個(gè)城市成交熱度延續(xù)，同、環(huán)比齊增。另外值得注意的是，在政策加碼后，深圳、杭州、寧波等熱點(diǎn)城市市場(chǎng)熱度慣性延續(xù)，成交同比漲幅皆超50%。其中，深圳商品住宅成交51萬(wàn)平方米，創(chuàng)年內(nèi)新高，同比大增56%，在四個(gè)一線城市中居首。

??那么接下來(lái)，在如此密集的調(diào)控政策下，今年的“金九銀十”能否實(shí)現(xiàn)備受關(guān)注。

??易居研究院預(yù)計(jì)，金九銀十部分房企將以價(jià)換量促回款。隨著"三條紅線"的融資新規(guī)在部分房企展開(kāi)試點(diǎn)，監(jiān)管部門將對(duì)不同房企的融資根據(jù)財(cái)務(wù)指標(biāo)進(jìn)行區(qū)別對(duì)待。對(duì)部分資金壓力大，年度目標(biāo)完成情況差的房企來(lái)說(shuō)，除了放緩拿地計(jì)劃控制負(fù)債外，金九銀十期間以價(jià)換量促進(jìn)資金回籠將是非常重要的工作，尤其是在一些今年樓市偏冷的城市。

??貝殼研究院表示，今年的調(diào)控政策更加精準(zhǔn)施策，“金九銀十”更難出現(xiàn)。中央多次強(qiáng)調(diào)“房住不炒”的政策導(dǎo)向，LPR利率連續(xù)四個(gè)月保持不變，上半年應(yīng)對(duì)疫情的貨幣信貸政策逐步調(diào)整。房地產(chǎn)市場(chǎng)快速升溫的條件不存在。近期，住建部召開(kāi)重點(diǎn)房企融資座談會(huì)、城市房地產(chǎn)工作會(huì)商會(huì)，分別從房企端、城市監(jiān)管端加強(qiáng)分類指導(dǎo)，未來(lái)市場(chǎng)熱度較高的城市將會(huì)大概率調(diào)控加碼，不會(huì)出現(xiàn)市場(chǎng)過(guò)熱的情況。

??克而瑞研究中心認(rèn)為，聯(lián)系到7、8兩月房地產(chǎn)市場(chǎng)淡季不淡，預(yù)計(jì)9、10月市場(chǎng)行情仍值得期許，隨著供應(yīng)明顯放量，屆時(shí)成交有望繼續(xù)走高，部分熱點(diǎn)城市或再創(chuàng)年內(nèi)新高。各城市市場(chǎng)或?qū)⒊掷m(xù)分化，核心一二線城市市場(chǎng)需求堅(jiān)挺，且有強(qiáng)勁購(gòu)買力支撐，房地產(chǎn)市場(chǎng)前景值得長(zhǎng)期看好，成交量?jī)r(jià)有望保持在高位。人口長(zhǎng)期凈流出的弱三四線城市市場(chǎng)需求相較羸弱，疫情影響下市場(chǎng)購(gòu)買力更是透支，短期內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)依舊面臨較大的下行壓力。

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