開(kāi)盤“秒光”下樓市暗潮涌動(dòng) 東莞市住建局出手整治亂象

市場(chǎng)江小亭 2020-12-24 08:43:45 來(lái)源:中房報(bào)

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??東莞樓市再起波瀾。

??前段時(shí)間,東莞南城“網(wǎng)紅盤”萬(wàn)象府一銷售人員因涉嫌收取“茶水費(fèi)”被移送司法機(jī)關(guān),樓市亂象問(wèn)題從坊間直接暴露于市場(chǎng)之下。導(dǎo)火索點(diǎn)燃下,一時(shí)間,這座粵港澳大灣區(qū)核心城市成為全國(guó)樓市焦點(diǎn)。

??12月15日,東莞召開(kāi)了房地產(chǎn)亂象整治專項(xiàng)行動(dòng)工作會(huì)議,會(huì)議不僅對(duì)當(dāng)前東莞房地產(chǎn)市場(chǎng)“治亂”形勢(shì)進(jìn)行了研判,并對(duì)下一階段整治工作作出部署。

??其中會(huì)議明確指出,當(dāng)前東莞樓市仍存在一些突出問(wèn)題:“茶水費(fèi)”、炒買房號(hào)屢禁不止;以意向度為由,提前“凍資”,引發(fā)變相提前銷售爭(zhēng)議與投訴;二手房操盤控價(jià)、抱團(tuán)漲價(jià),掛牌價(jià)虛高失實(shí)等等,需嚴(yán)格管控。

??業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,這些違規(guī)行為背后與東莞樓市“異軍突起”以及緊張供地有緊密關(guān)系,在市場(chǎng)仍舊保持高預(yù)期背景下,相關(guān)整治以及有效供地將是解決方案。

??違規(guī)的現(xiàn)象

??購(gòu)房者與銷售人員各有所求,一直讓“茶水費(fèi)”“內(nèi)定”等灰色操作屢禁不止。相關(guān)部門雖三令五申、多次強(qiáng)調(diào),但面對(duì)強(qiáng)大的市場(chǎng)誘惑,不少買賣方仍難以抵抗,尤其是在供需缺口大,“日光盤”頻現(xiàn)的熱門板塊。

??“把好的房源鎖死,不對(duì)外賣,一直要你交錢,然后直接內(nèi)定?!币毁?gòu)房者略顯不甘的說(shuō),最后結(jié)果仍是該位購(gòu)房者以多加5萬(wàn)元“服務(wù)費(fèi)”買到了自己中意房源。

??隨著樓市熱度保持,面對(duì)高預(yù)期套利空間,這類行為已成為市場(chǎng)上半公開(kāi)的“潛規(guī)則 ”。在購(gòu)房者切身感受中,房源內(nèi)定的“喝茶費(fèi)”可從幾千元到幾十萬(wàn)元不等;同時(shí)據(jù)某一樓盤現(xiàn)場(chǎng)置業(yè)顧問(wèn)透露,對(duì)于一些市場(chǎng)反響較好的項(xiàng)目,同樣會(huì)有銷售自己交錢搶房,搶到了再倒賣給客戶,市場(chǎng)亂象較多。

??“通常的做法是第三方收錢、面談、只收現(xiàn)金等,銷售們的反偵探意識(shí)很強(qiáng)?!蹦澄粎⑴c其中的購(gòu)房者表示,買到房的不會(huì)將事情暴露出來(lái),沒(méi)買到的也沒(méi)有證據(jù),全面整治難度非常大。

??此外,在房產(chǎn)交易環(huán)節(jié)中,其他各類五花八門違規(guī)行為同樣不少,如幫客戶搞定銀行流水、征信、低首付、購(gòu)房名額等各類“服務(wù)”也時(shí)常閃現(xiàn),費(fèi)用從幾千元到幾萬(wàn)元不等。

??上月,中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞走訪了南城街道莞太路某一二手房門店,了解房源信息后,提到首付可能不夠,店內(nèi)中介立馬壓低聲音告知可幫忙做低首付,最低僅需1成;當(dāng)問(wèn)及費(fèi)用,該中介人士表示,費(fèi)用以中介費(fèi)形式一起收取,大概需要2萬(wàn)元。

??輔助去化的現(xiàn)象主要發(fā)生在市場(chǎng)冷淡期或部分冷門區(qū)域,新房市場(chǎng)火熱的當(dāng)下,另一種挑選客戶的現(xiàn)象正在成為開(kāi)發(fā)商小心翼翼試探的又一領(lǐng)域。

??“對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō),他們面對(duì)的是一個(gè)相對(duì)不透明的市場(chǎng),從項(xiàng)目營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)到銷售環(huán)節(jié)等,都掌握在開(kāi)發(fā)商手中,加上網(wǎng)簽數(shù)據(jù)延后性,購(gòu)房者并不能準(zhǔn)確掌握房源的真正狀態(tài)?!蹦车禺a(chǎn)從業(yè)人員表示。

??這樣的不透明性對(duì)于正處于市場(chǎng)高預(yù)期環(huán)境下的東莞而言,購(gòu)房者更處于劣勢(shì)。

??前段時(shí)間,一位劉姓購(gòu)房者頻繁與中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞咨詢東莞某重點(diǎn)鎮(zhèn)街一項(xiàng)目情況,主要是何時(shí)開(kāi)盤,能不能買到等問(wèn)題。已做了誠(chéng)意登記的劉先生對(duì)于項(xiàng)目銷售動(dòng)向卻毫不知情?!颁N售只是讓我們等通知,但第一批房子賣完了我都沒(méi)等到,大家都說(shuō)只有全款和可以給到高首付才有資格,期間銷售也曾多次問(wèn)到我首付能給幾成?”

??沒(méi)買到是心塞點(diǎn)之一,在這期間錯(cuò)失的其他機(jī)會(huì)同樣讓劉先生深深不滿,“東莞房?jī)r(jià)夸張點(diǎn)講真是一天一個(gè)樣,現(xiàn)在再去買其他項(xiàng)目,暫且不說(shuō)能不能搶得到,價(jià)格與之前相比早已拉開(kāi)了一大截?!?/p>

??劉先生并非個(gè)例,打開(kāi)東莞陽(yáng)光網(wǎng)問(wèn)政平臺(tái),類似的訴苦很多。

??“我只是一個(gè)剛需購(gòu)房者中的一員,內(nèi)心非??释麞|莞有一個(gè)公平公正公開(kāi)合法合規(guī)的健康房地產(chǎn)市場(chǎng)。”在問(wèn)政平臺(tái)上,一位購(gòu)房者如此寫到。

??此外,值得注意的是,同樣針對(duì)新房營(yíng)銷,在12月15日住建局會(huì)議上還提及一個(gè)被群眾投訴頻繁的“凍資”現(xiàn)象,據(jù)悉,這也是政府相關(guān)部門首次將該現(xiàn)象劃入房地產(chǎn)市場(chǎng)存在的問(wèn)題中。

??由于凍資方式為客戶本人將款項(xiàng)存至自己銀行賬戶,并未涉及開(kāi)發(fā)商提前收取錢款,對(duì)于此類行為也是包括東莞在內(nèi)的多數(shù)城市眾多樓盤操作方式之一。

??但據(jù)中國(guó)房地產(chǎn)網(wǎng)東莞咨詢的廣東洛亞律師事務(wù)所陳泰律師所述:從行為方式上看,未取得預(yù)售許可證的開(kāi)發(fā)商要求購(gòu)房者必須預(yù)先“凍結(jié)資金”才能獲得開(kāi)盤資格,實(shí)質(zhì)上剝奪了其他沒(méi)有參與“凍結(jié)資金”購(gòu)房者的購(gòu)房權(quán)利,本質(zhì)上仍屬于預(yù)售行為。但由于目前并沒(méi)有相關(guān)法律法規(guī)對(duì)此類行為進(jìn)行規(guī)范,開(kāi)發(fā)商這種“打擦邊球”行為導(dǎo)致部分有意向購(gòu)房者只能接受開(kāi)發(fā)商不合理要求。因此,建議政府主管部門盡快對(duì)此類行為進(jìn)行明確規(guī)定,維護(hù)好房地產(chǎn)銷售秩序,保護(hù)購(gòu)房者的合法權(quán)益。

??東莞市住建局本次重點(diǎn)提及“凍資”一事,后續(xù)是否會(huì)跟進(jìn)相關(guān)措施值得關(guān)注。

??燥熱市場(chǎng)背后的土地失衡

??從東莞近期新盤去化情況看,市場(chǎng)購(gòu)買勢(shì)頭依舊強(qiáng)勁?!懊牍狻薄案骟馈比灶l頻在多樓盤上演;與此同時(shí),“地王年”“2萬(wàn)元/平方米以下住宅即將絕跡”等標(biāo)簽也在為2021年樓市預(yù)期鼓勁。

??12月15日,位于萬(wàn)江街道汽車總站附近由保利、世茂、陽(yáng)光城3家房企攜手打造的純新項(xiàng)目閱云臺(tái)成功拿證,備案均價(jià)3.8萬(wàn)元/平方米,最高單元去到4.2萬(wàn)元/平方米,創(chuàng)下萬(wàn)江新房?jī)r(jià)格新高,再一次引發(fā)熱議。

??據(jù)貝殼平臺(tái)成交數(shù)據(jù)顯示,與該項(xiàng)目相鄰的北大資源御城最近二手房成交價(jià)也已去到3.8萬(wàn)元/平方米。一二手倒掛現(xiàn)象雖不明顯,但如此價(jià)格水平及未來(lái)預(yù)期卻足以讓市場(chǎng)客戶興奮。類似情況還在多個(gè)新盤上演,“打新”早已成當(dāng)下東莞樓市一大關(guān)鍵詞。

??“打新潮”“茶水費(fèi)”出現(xiàn)背后是日益緊張的供需關(guān)系導(dǎo)致。

??數(shù)據(jù)上看,2016年開(kāi)始,東莞住宅用地年均出讓面積總體呈下降趨勢(shì),從230.67公頃的高位下降到2019年的119.07公頃,增量可開(kāi)發(fā)用地資源越來(lái)越緊張,加上蘇醒的購(gòu)房需求和火熱的交投氛圍,商品房始終處于供不應(yīng)求狀態(tài)。

??據(jù)合富大數(shù)據(jù)顯示,截至11月底,東莞一手庫(kù)存面積僅為247萬(wàn)平方米,按照過(guò)去3個(gè)月平均消化速度測(cè)算,去庫(kù)存僅需約3.2個(gè)月。整個(gè)1-11月東莞新房供需比為0.76:1,熱點(diǎn)區(qū)域樓盤這一比例還更低。

??“一房難求”在多項(xiàng)目上演。

??加大市場(chǎng)監(jiān)管

??12月15日會(huì)議后,在“重點(diǎn)突破,增強(qiáng)以案說(shuō)法效果”這一大行動(dòng)方針下,何紹田局長(zhǎng)更是帶領(lǐng)全體參會(huì)人員前往南城華潤(rùn)萬(wàn)象府和萬(wàn)江保利首鑄天際兩大當(dāng)下市場(chǎng)熱盤,實(shí)地檢查項(xiàng)目銷售情況,并于現(xiàn)場(chǎng)再次強(qiáng)調(diào)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)自覺(jué)規(guī)范銷售行為,一經(jīng)發(fā)現(xiàn)“茶水費(fèi)”“更名費(fèi)”“讓渡費(fèi)”等違法違規(guī)行為,住建部門將與公安部門協(xié)作配合進(jìn)行查處,整治決心強(qiáng)烈。

??加大監(jiān)管及懲戒力度的另一面,是市場(chǎng)調(diào)控手段的同步進(jìn)行。

??今年以來(lái),東莞市政府便在不斷加大住宅用地供應(yīng)力度,隨著東莞全面啟動(dòng)“拓空間”工作,推動(dòng)城市更新體制機(jī)制創(chuàng)新、TOD開(kāi)發(fā)和連片“三舊”改造等示范項(xiàng)目,東莞住宅用地供應(yīng)正呈現(xiàn)大幅增加趨勢(shì)。

??僅從土拍市場(chǎng)來(lái)看,2020年全年?yáng)|莞公開(kāi)出讓住宅用地面積已超200萬(wàn)平方米,比2019年增長(zhǎng)接近1倍,預(yù)計(jì)可新增供應(yīng)商品住房逾5萬(wàn)套,創(chuàng)近年新高,將有力緩解全市住房供需矛盾。

??在增加土地供應(yīng)、穩(wěn)定地價(jià)房?jī)r(jià)、規(guī)范市場(chǎng)秩序的同時(shí),東莞還在同步加大安居房、租賃房、人才房的建設(shè)力度,不斷擴(kuò)大保障范圍,實(shí)現(xiàn)多渠道保障。

??目前,東莞正在摸索經(jīng)驗(yàn),這個(gè)以實(shí)業(yè)起步的城市開(kāi)始主動(dòng)調(diào)控地產(chǎn),使其平穩(wěn)而有活力。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

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日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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