??保交房是維護(hù)購房人權(quán)益、推動(dòng)房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升的關(guān)鍵舉措，自2022年7月中共中央政治局會(huì)議首次提出“保交樓、穩(wěn)民生”任務(wù)以來，一直備受關(guān)注。

??2024年12月24日至25日，全國住房城鄉(xiāng)建設(shè)工作會(huì)議在北京召開。從會(huì)議發(fā)布的信息來看，保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)已取得積極進(jìn)展，交付住房338萬套，完成既定目標(biāo)。

??同時(shí)，房地產(chǎn)市場也呈現(xiàn)出止跌回穩(wěn)的態(tài)勢，新建商品房交易網(wǎng)簽面積在2024年10月、11月連續(xù)兩個(gè)月實(shí)現(xiàn)同比、環(huán)比雙增長。

??在推進(jìn)過程中，各地政府、金融機(jī)構(gòu)和房地產(chǎn)企業(yè)攜手合作，共同發(fā)力。住建部聯(lián)合金融監(jiān)管總局等部門成立工作專班，通過“國家—省—市”三級協(xié)調(diào)機(jī)制，集中力量推動(dòng)房地產(chǎn)項(xiàng)目順利交付。同時(shí)，房企也積極響應(yīng)，TOP50房企在2024年1月至9月交付套數(shù)合計(jì)達(dá)186.3萬套，展現(xiàn)了房企在保交房工作中的積極態(tài)度。

??作為保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的資金保障，城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制也取得積極成果。全國297個(gè)地級及以上城市均已建立房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，將合規(guī)房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”，并推動(dòng)金融機(jī)構(gòu)加大支持力度。截至2024年8月末，房地產(chǎn)開發(fā)貸款較年初已實(shí)現(xiàn)正增長。

??在協(xié)調(diào)機(jī)制的推動(dòng)下，銀行不斷優(yōu)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款管理流程，創(chuàng)新融資方式，助力解決房地產(chǎn)項(xiàng)目融資難題。截至2024年11月18日，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額已超過3萬億元，預(yù)計(jì)年底“白名單”信貸額度將突破4萬億元。

??近一年來，在政府相關(guān)部門的協(xié)調(diào)指導(dǎo)下，銀行與房地產(chǎn)項(xiàng)目之間的信息不對稱問題得到緩解，不少優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目獲得及時(shí)有力的融資支持，不僅復(fù)工建設(shè)，還成為暢銷樓盤，有效改善了市場供給，穩(wěn)定了市場預(yù)期。

??“保交房”工作取得顯著成效

??自“保交房”工作啟動(dòng)以來，各地政府積極響應(yīng)，結(jié)合本地實(shí)際制定工作方案，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，有力推動(dòng)了保交房工作的進(jìn)展。

??交付層面，近期，各地紛紛發(fā)布了“保交房”成績單，成果顯著。例如，遼寧省提前一個(gè)月完成年度攻堅(jiān)任務(wù)，交付房屋41715套；呼倫貝爾市7個(gè)保交房項(xiàng)目已全部完成交付，超額完成自治區(qū)要求的交付率目標(biāo)；河南省保交房工作也取得明顯成效，42萬套保交房項(xiàng)目住房已交付36.29萬套，交付率超過86.42%；金昌市已交付8個(gè)綠檔保交房項(xiàng)目1006套，成為甘肅省內(nèi)首個(gè)100%完成保交房項(xiàng)目的城市。

??此外，山西省、重慶市等地也取得顯著成效。山西省保交房已累計(jì)建成交付18萬套住宅；重慶市保交房項(xiàng)目累計(jì)交付房屋4.67萬套，有效保障了購房市民的合法權(quán)益。

??據(jù)住房城鄉(xiāng)建設(shè)部披露的資料顯示，截至2024年11月13日，江西省新余市、甘肅省金昌市等6個(gè)城市保交房項(xiàng)目交付率已達(dá)100%；貴州省六盤水市、福建省廈門市、湖北省鄂州市、甘肅省平?jīng)鍪械?4個(gè)城市超9成；上海市、福建省、甘肅省、黑龍江省，河北省承德市、江蘇省徐州市等74個(gè)省、市交付率超8成。

??從房企交付情況來看，房企繼續(xù)發(fā)揮主力軍作用。另據(jù)億翰智庫統(tǒng)計(jì)，去年前三季度，64家代表房企總交付住房超過191萬套。另外，TOP50房企中TOP10房企交付套數(shù)占比達(dá)51%，TOP20房企的交付套數(shù)占比更是高達(dá)75%，如2024年前11月，綠城中國182個(gè)項(xiàng)目（含代建）共交付12.6萬套房子；中交地產(chǎn)共實(shí)現(xiàn)25個(gè)批次、21個(gè)項(xiàng)目的交付，完成全口徑交付面積126.5萬平米、交付戶數(shù)10196戶；象嶼地產(chǎn)交付9個(gè)項(xiàng)目，共計(jì)11233套；新城控股共交付86000套；中梁控股共交付60839套；中南集團(tuán)共交付44000套；金輝集團(tuán)共交付22000套。

??積極推進(jìn)“白名單”落地助力保交房

??為確保保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)的順利進(jìn)行，項(xiàng)目籌資成為了首要攻克的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

??河南省組建工作專班，多部門聯(lián)動(dòng)，“一項(xiàng)目一策”做好分類處置，積極開展工作，對全省在建房地產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行全面摸底，并明確每個(gè)保交付項(xiàng)目都有一家牽頭銀行參與，逐一制定金融支持方案。

??河南省積極爭取政策性銀行兩批共453億元的國家專項(xiàng)借款，同時(shí)已落地商業(yè)銀行配套融資達(dá)179.9億元。

??此外，河南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門相關(guān)工作人員表示，將持續(xù)擴(kuò)大“白名單”項(xiàng)目范圍，以確保項(xiàng)目建設(shè)資金需求的有效保障。截至2024年12月，全省706個(gè)“白名單”項(xiàng)目已授信1101億元、投放666億元，授信和投放額度均位居全國前列，有效減輕了企業(yè)的資金壓力。

??此外，其他省份也在積極推進(jìn)“白名單”項(xiàng)目，為房地產(chǎn)企業(yè)紓困解難、打贏保交房攻堅(jiān)戰(zhàn)交出一份合格“金融答卷”。截至2024年11月，黑龍江省已完成49個(gè)“白名單”項(xiàng)目審批備案，獲得授信135億元，融資金額達(dá)到117億元；貴州省已有158個(gè)項(xiàng)目納入“白名單”，其中156個(gè)項(xiàng)目獲得銀行授信293億元，151個(gè)項(xiàng)目發(fā)放貸款220.57億元。

??截至2024年10月末，天津市共有40個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目納入“白名單”，民營及混合所有制房企項(xiàng)目占比達(dá)到73%，“白名單”項(xiàng)目已批授信78.2億元，累計(jì)放款47億元，貸款投放率達(dá)到60.1%；青島市“白名單”項(xiàng)目共181個(gè)，審批授信809億元。

??此外，江西省金融監(jiān)管局也在積極開展“白名單”擴(kuò)圍增效工作，擴(kuò)圍后全省已有125個(gè)項(xiàng)目進(jìn)入“白名單”，授信金額達(dá)到356億元，放款312億元，較擴(kuò)圍前實(shí)現(xiàn)了近一倍的增長。

??自2024年1月住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、國家金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于建立城市房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制的通知》以來，全國已有超過1000個(gè)問題項(xiàng)目經(jīng)修復(fù)后納入“白名單”。據(jù)金融監(jiān)管總局預(yù)計(jì)，到2024年末，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額將超過4萬億元。

??整體來看，與前三季度相比，四季度房地產(chǎn)“白名單”項(xiàng)目信貸投放持續(xù)提速。根據(jù)金融監(jiān)管總局?jǐn)?shù)據(jù)，截至2024年3月末，全國31個(gè)省份312個(gè)城市建立起房地產(chǎn)融資協(xié)調(diào)機(jī)制，審批同意項(xiàng)目數(shù)量超2100個(gè)，總金額超5200億元。截至2024年9月24日，商業(yè)銀行已審批“白名單”項(xiàng)目超過5700個(gè)，審批通過融資金額達(dá)到1.43萬億元。僅在20多天后，截至2024年10月16日，“白名單”房地產(chǎn)項(xiàng)目已審批通過貸款就達(dá)到2.23萬億元。根據(jù)最新數(shù)據(jù)，截至2024年11月18日，“白名單”項(xiàng)目貸款審批通過金額已超過3萬億元。

??在政策支持下，房企融資也呈現(xiàn)出更多邊際改善跡象。2024年11月以來，包括保利發(fā)展、金融街等在內(nèi)的多家房企陸續(xù)公布了融資動(dòng)作。同時(shí)，融創(chuàng)中國、華夏幸福等房企在債務(wù)重組方面也取得了新進(jìn)展。數(shù)據(jù)顯示，2024年10月萬科以95.8億元的銀行貸款成為當(dāng)月融資總量最大的企業(yè)。同策研究院的統(tǒng)計(jì)也顯示，2024年第三季度碧桂園、萬科、保利發(fā)展等40家上市房企共融資1314.94億元，環(huán)比增長58.61%。

??華福證券表示，房地產(chǎn)行業(yè)融資模式正逐漸從總部信用融資轉(zhuǎn)向項(xiàng)目融資，隨著白名單融資制度不斷推進(jìn)，疊加房企信用債到期規(guī)模下降，行業(yè)整體的信用風(fēng)險(xiǎn)正在逐漸緩釋。在保交付和防風(fēng)險(xiǎn)雙重推進(jìn)下，合同負(fù)債規(guī)模快速下降，代表保交付的政策效果正逐漸顯現(xiàn)。

??創(chuàng)新舉措確保項(xiàng)目交付

??為了更好地推進(jìn)“保交房”任務(wù)，地方政府積極創(chuàng)新，根據(jù)本地實(shí)際情況明確交付計(jì)劃，部分省份更是制定了省級層面的保交房實(shí)施方案，清晰界定了攻堅(jiān)目標(biāo)和保障舉措。

??河南省住房城鄉(xiāng)建設(shè)部門創(chuàng)新性地實(shí)施了“一項(xiàng)目一方案一專班一銀行一審計(jì)一法官”工作模式，該模式首先在鄭州市開始試點(diǎn)探索，并向全國推廣，每個(gè)環(huán)節(jié)均需當(dāng)?shù)卣拖嚓P(guān)部門緊密配合以確保有效實(shí)施。

??江西省新余市針對樓盤設(shè)立了“綠黃紅” 檔次，逐個(gè)項(xiàng)目研判、歸檔管理、精準(zhǔn)施策。同時(shí)，搭建政銀企溝通平臺(tái)，幫助房地產(chǎn)項(xiàng)目和金融機(jī)構(gòu)精準(zhǔn)有效對接，統(tǒng)籌大額資金存放，引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)滿足不同所有制房企的合理融資需求。

??南京市江寧區(qū)則開創(chuàng)了“爛尾樓退款”先例，針對某停工兩年的項(xiàng)目，政府與開發(fā)商協(xié)調(diào)后，開發(fā)商提出了退款方案，目前多數(shù)業(yè)主已與開發(fā)商達(dá)成協(xié)議。

??重慶市利用智慧工地視頻系統(tǒng)對“保交房”項(xiàng)目實(shí)行實(shí)時(shí)監(jiān)控，確保工程質(zhì)量和進(jìn)度。并通過簽訂《保交樓穩(wěn)民生責(zé)任書》明確區(qū)縣政府責(zé)任，采用“一通報(bào)、二約談、三考核”機(jī)制加速項(xiàng)目建設(shè)和交付，有效提升工作效率并增強(qiáng)購房者信心。

??杭州市針對延期交房問題，明確規(guī)定延期樓盤需向業(yè)主支付逾期交付違約金，如某樓盤因延期3個(gè)月而公告將按日支付房價(jià)款萬分之一的違約金。同時(shí)，還推出了更細(xì)致的商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保預(yù)售資金用于項(xiàng)目施工，進(jìn)一步保障購房者權(quán)益。

??貴州省住房城鄉(xiāng)建設(shè)廳則指導(dǎo)各地制定“1+N+X”綜合方案，組建專業(yè)團(tuán)隊(duì)，逐個(gè)項(xiàng)目分析施策，有力推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)與交付。

??這一系列精準(zhǔn)高效的政策措施，不僅彰顯了各地政府在“保交房”任務(wù)中的創(chuàng)新與責(zé)任，也強(qiáng)化了項(xiàng)目管理和資金監(jiān)管，為房地產(chǎn)項(xiàng)目的順利建設(shè)與交付提供了有力保障。