??國(guó)家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確提出，以產(chǎn)業(yè)為主、擁有全要素城市功能的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，是產(chǎn)城融合發(fā)展的基本單元。截至2024年，全國(guó)已有超過(guò)30個(gè)城市提出產(chǎn)業(yè)社區(qū)相關(guān)指導(dǎo)意見(jiàn)或落地項(xiàng)目。產(chǎn)業(yè)園區(qū)的“社區(qū)化”浪潮已開(kāi)始顯現(xiàn)。

??過(guò)去，產(chǎn)業(yè)園區(qū)以規(guī)模化、集約化的物理空間載體支持產(chǎn)業(yè)發(fā)展。如今單一要素已難以吸引和留住優(yōu)秀企業(yè)和人才。面對(duì)企業(yè)需求的多元化和人才競(jìng)爭(zhēng)的激烈化，集多元功能于一體的 “產(chǎn)業(yè)社區(qū)” 應(yīng)運(yùn)而生，成為產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市建設(shè)融合的新方向。它不僅關(guān)注產(chǎn)業(yè)的引進(jìn)，更注重產(chǎn)業(yè)的培育、成長(zhǎng)和可持續(xù)發(fā)展，以及人的全面服務(wù)。

??2023年11月，我國(guó)“產(chǎn)業(yè)社區(qū)”方面首個(gè)全國(guó)性團(tuán)體標(biāo)準(zhǔn)——《產(chǎn)業(yè)社區(qū)建設(shè)管理指南》發(fā)布。其中，對(duì)產(chǎn)業(yè)社區(qū)的定義是“產(chǎn)業(yè)社區(qū)直接或間接依托產(chǎn)業(yè)集群，兼?zhèn)渖a(chǎn)經(jīng)營(yíng)要素和社會(huì)服務(wù)功能，能夠滿足人們生產(chǎn)和生活的多元化需求，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)生態(tài)構(gòu)建和社區(qū)生活服務(wù)的深度融合發(fā)展，擁有復(fù)合功能，統(tǒng)一建設(shè)管理的區(qū)域性經(jīng)濟(jì)社會(huì)活動(dòng)空間。”換言之，產(chǎn)業(yè)社區(qū)于產(chǎn)業(yè)集聚之外，整合公共服務(wù)、生活服務(wù)及商務(wù)服務(wù)等多元社區(qū)功能，全方位滿足人們工作、生活、娛樂(lè)與休閑需求。就內(nèi)涵、功能和生態(tài)豐富度而言，產(chǎn)業(yè)社區(qū)更復(fù)合，其建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的復(fù)雜性和挑戰(zhàn)性也更高。

??從工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園到產(chǎn)業(yè)社區(qū)的發(fā)展歷程中，名稱變化的背后是產(chǎn)業(yè)與城市關(guān)系相互融合的過(guò)程。早期工業(yè)園區(qū)規(guī)劃建設(shè)多聚焦基礎(chǔ)設(shè)施投資與招商引資，著重發(fā)展生產(chǎn)、研發(fā)功能，生活與生態(tài)功能常被忽視。這致使產(chǎn)業(yè)發(fā)展與城市進(jìn)程脫節(jié)，工作與生活半徑毫無(wú)交集，園區(qū)宛如封閉孤島，活力盡失，難以吸引年輕人才扎根。

??產(chǎn)業(yè)社區(qū)則致力于扭轉(zhuǎn)這一局面，伴隨著城市轉(zhuǎn)型、產(chǎn)業(yè)升級(jí)及科技產(chǎn)業(yè)回歸都市的契機(jī)，力求打造宜業(yè)宜居的理想環(huán)境。產(chǎn)業(yè)社區(qū)區(qū)別或進(jìn)步于工業(yè)園、產(chǎn)業(yè)園區(qū)之處在于，產(chǎn)業(yè)社區(qū)打破了地理邊界，空間更開(kāi)放、企業(yè)生態(tài)更多元、社群交流更活躍，契合新時(shí)代產(chǎn)業(yè)人群 “生活即工作” 的新訴求，以實(shí)現(xiàn)“人產(chǎn)城”融合發(fā)展——在“人”的發(fā)展方面，產(chǎn)業(yè)社區(qū)注重人文場(chǎng)景營(yíng)造，打造宜人宜居的生活環(huán)境；在“產(chǎn)”的發(fā)展方面，產(chǎn)業(yè)社區(qū)促進(jìn)產(chǎn)業(yè)要素和社會(huì)要素融合，作為創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)集群的載體，成為區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展的活力源頭；在“城”的發(fā)展方面，產(chǎn)業(yè)社區(qū)可提升產(chǎn)業(yè)空間載體的價(jià)值，進(jìn)而帶動(dòng)區(qū)域城市品質(zhì)的提升，是未來(lái)產(chǎn)城布局的創(chuàng)新空間模式。

??國(guó)家“十四五”規(guī)劃《綱要》明確提出，以產(chǎn)業(yè)為主、擁有全要素城市功能的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，是產(chǎn)城融合發(fā)展的基本單元。為此，各級(jí)地方政府紛紛響應(yīng)，目前，包括北上廣深和重點(diǎn)二三線城市在內(nèi)，已有超過(guò)30個(gè)城市推動(dòng)產(chǎn)業(yè)社區(qū)的落地試點(diǎn)工作。

??北京中關(guān)村通州園推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)社區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)，打造良好產(chǎn)業(yè)發(fā)展生態(tài)和一流營(yíng)商環(huán)境。

??上海在2021年發(fā)布的《上海市新城規(guī)劃建設(shè)導(dǎo)則》中就明確提出要“促進(jìn)產(chǎn)業(yè)社區(qū)向綜合功能城區(qū)轉(zhuǎn)變……完善商業(yè)、餐飲等生活配套設(shè)施，營(yíng)造開(kāi)放共享的公共空間，滿足就業(yè)人口多元需求，實(shí)現(xiàn)園區(qū)內(nèi)住宅、服務(wù)設(shè)施15分鐘慢行可達(dá)，促進(jìn)職住平衡。” 這與過(guò)往提出的鄰里社區(qū)、步行社區(qū)等理念的最大不同在于，“15分鐘城市”引入了“工作”功能。

??深圳前海產(chǎn)業(yè)新社區(qū)朗峻廣場(chǎng)主打 “產(chǎn)城融合”，將研發(fā)辦公、宿舍配套、商業(yè)配套相結(jié)合。

??杭州濱江區(qū)掛牌成立了全省首個(gè)產(chǎn)業(yè)社區(qū) —— 物聯(lián)網(wǎng)產(chǎn)業(yè)社區(qū)，還發(fā)布了全國(guó)首個(gè)《現(xiàn)代產(chǎn)業(yè)社區(qū)治理與服務(wù)規(guī)范》。錢塘高鐵新城以錢塘高鐵站為核心打造未來(lái)產(chǎn)業(yè)社區(qū)，規(guī)劃了一軸、兩核、三環(huán)的布局結(jié)構(gòu)，秉承產(chǎn)城人融合發(fā)展的開(kāi)發(fā)理念。

??蘇州工業(yè)園探索在用地功能混合的產(chǎn)業(yè)社區(qū)結(jié)構(gòu)中，形成前端以“研發(fā)+生產(chǎn)+展示”實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)布局，后端以“生活+居住”構(gòu)建社區(qū)功能。

??南京在《南京市關(guān)于促進(jìn)產(chǎn)業(yè)用地高質(zhì)量利用的實(shí)施方案(2021)》提出，到“十四五”末，規(guī)劃工業(yè)用地規(guī)?？刂圃?00平方公里，形成“產(chǎn)業(yè)園區(qū)-產(chǎn)業(yè)社區(qū)-零星工業(yè)地塊”三級(jí)體系。秦淮區(qū)的壹城?數(shù)創(chuàng)未來(lái)中心是區(qū)內(nèi)第一個(gè) 4.0 產(chǎn)業(yè)生態(tài)社區(qū)。

??長(zhǎng)沙高新區(qū)是長(zhǎng)沙產(chǎn)業(yè)社區(qū)的重要承載地，在智能制造、新材料、電子信息等領(lǐng)域形成了產(chǎn)業(yè)集群，岳麓山大學(xué)科技城圍繞高校資源，打造了產(chǎn)學(xué)研協(xié)同創(chuàng)新的產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

??成都創(chuàng)新性地將公園城市營(yíng)城理念嫁接到產(chǎn)業(yè)社區(qū)上，把產(chǎn)業(yè)社區(qū)建設(shè)作為變革城市發(fā)展方式和市民生活方式的重要抓手，到 2025 年基本建成 20 個(gè)主業(yè)突出、產(chǎn)城融合的產(chǎn)業(yè)功能區(qū)（產(chǎn)業(yè)社區(qū)）。

??福州探索開(kāi)展園區(qū)共享區(qū)建設(shè)，引導(dǎo)各園區(qū)在共享區(qū)配套建設(shè)住房、生活服務(wù)、生產(chǎn)服務(wù)等各類設(shè)施，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)園區(qū)向產(chǎn)業(yè)社區(qū)轉(zhuǎn)型升級(jí)。

??漳州2024 年初提出要打造 “16+N” 百億級(jí)以上產(chǎn)業(yè)社區(qū)，出臺(tái)了《漳州市產(chǎn)業(yè)社區(qū)（標(biāo)準(zhǔn)化工業(yè)園區(qū)）建設(shè)行動(dòng)方案（2024-2027 年）》。

??泉州市自然資源和規(guī)劃局制定產(chǎn)業(yè)社區(qū)規(guī)劃建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)，構(gòu)建 “15 分鐘” 產(chǎn)業(yè)社區(qū)生活圈，劃定了先進(jìn)制造型、小微企業(yè)型、研發(fā)設(shè)計(jì)型 3 類產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

??洛陽(yáng)根據(jù)《洛陽(yáng)市人民政府辦公室關(guān)于印發(fā)洛陽(yáng)市科技產(chǎn)業(yè)社區(qū)建設(shè)行動(dòng)方案（試行）的通知》，2024 年擬認(rèn)定九創(chuàng)航空裝備科技產(chǎn)業(yè)社區(qū)等 11 家社區(qū)為洛陽(yáng)市星級(jí)科技產(chǎn)業(yè)社區(qū)。

??此外，傳統(tǒng)的園區(qū)用地規(guī)劃以單一用地性質(zhì)（工業(yè)用地或科研用地）為主，在當(dāng)前強(qiáng)調(diào)以人為本的背景下，更傾向于在產(chǎn)業(yè)社區(qū)內(nèi)推行功能復(fù)合的布局方式，混合供地漸成趨勢(shì)，要求開(kāi)發(fā)主體具備多業(yè)態(tài)綜合體開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)能力。

??以廣州南沙新區(qū)M9用地要求為例：產(chǎn)業(yè)功能需融合研發(fā)、創(chuàng)意、設(shè)計(jì)、中試、無(wú)污染生產(chǎn)、品牌、營(yíng)銷、結(jié)算等；配套商業(yè)功能建筑面積不高于20%；配套員工住宅（70年產(chǎn)權(quán)）計(jì)容建筑面積不高于20%。

??與之前M0不同，M9配套比例最高可做到40%且80%計(jì)容面積可售，同時(shí)允許多家中小企業(yè)通過(guò)簽訂聯(lián)合競(jìng)買協(xié)議組成聯(lián)合體競(jìng)拍土地，統(tǒng)一委托國(guó)資企業(yè)建設(shè)科創(chuàng)樓宇，而M0的供應(yīng)對(duì)象原則上為單一主體。最直觀的影響就是滿足了新興產(chǎn)業(yè)的需求，一方面在單個(gè)宗地項(xiàng)目中融入商辦和住宅，讓高層次人才能做到工作和生活無(wú)縫連接，一個(gè)園區(qū)就是一個(gè)產(chǎn)業(yè)社區(qū)。另一方面，不具備獨(dú)立拿地條件的中小科技企業(yè)可以積極尋求產(chǎn)業(yè)資源合作，抱團(tuán)拿地。上市公司奧飛數(shù)據(jù)(300738)旗下子公司競(jìng)得南沙區(qū)慶盛樞紐片區(qū)M9地塊的土地使用權(quán)，根據(jù)規(guī)劃，該地塊將打造成總部社區(qū)，以自用為主，同時(shí)引入上下游公司打造成為生態(tài)總部，以達(dá)到項(xiàng)目供地后評(píng)價(jià)要求。

??目前，成功的產(chǎn)業(yè)社區(qū)，不僅是復(fù)合型產(chǎn)業(yè)集群，更是生活導(dǎo)向的“都市區(qū)”。對(duì)于城市整體發(fā)展來(lái)說(shuō)，這些產(chǎn)業(yè)社區(qū)早已不是工業(yè)地產(chǎn)，而是城市區(qū)域綜合開(kāi)發(fā)的新動(dòng)能。

??1、第一代產(chǎn)業(yè)社區(qū)——新加坡緯壹科技城

??緯壹科技城位于新加坡裕廊工業(yè)區(qū)，是新加坡新一代產(chǎn)業(yè)新城典范，項(xiàng)目總占地2平方公里，吸引超過(guò)400家科技領(lǐng)頭企業(yè)、機(jī)構(gòu)，700多家初創(chuàng)公司入駐。

??汲取上一代裕廊工業(yè)園“強(qiáng)產(chǎn)業(yè)、弱配套”的不足經(jīng)驗(yàn)，緯壹科技城在規(guī)劃之初，就將自身定義為一座功能綜合的城中城，涵蓋產(chǎn)業(yè)、居住、教育、休閑等多元功能。

??在產(chǎn)業(yè)定位方面，緯壹科技城根據(jù)城市產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向、經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平，出于產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)度、產(chǎn)業(yè)成鏈的角度考慮，選擇生命科學(xué)、信息科技、數(shù)字創(chuàng)意多媒體為產(chǎn)業(yè)主題。

??不僅在整體規(guī)劃上，緯壹科技城每一棟建筑都是一個(gè)社區(qū)。例如作為啟動(dòng)項(xiàng)目的啟匯城，建筑總高20多層，不僅綜合了研究機(jī)構(gòu)、科技企業(yè)，還設(shè)有居住公寓、科技孵化、零售與休閑等配套設(shè)施，另外新加坡科技研究局、若干政府服務(wù)部門也設(shè)在其中，在建筑地下層還開(kāi)設(shè)地鐵站，整棟建筑充分體現(xiàn)了綜合創(chuàng)新社區(qū)的建設(shè)理念，吸引了眾多國(guó)際一流研發(fā)機(jī)構(gòu)落戶。

??2、深圳首個(gè)工改工產(chǎn)業(yè)社區(qū)——深圳坂田天安云谷

??天安云谷位于深圳中部核心區(qū)坂雪崗科技城內(nèi)，是廣深科技創(chuàng)新走廊及大灣區(qū)發(fā)展的重要節(jié)點(diǎn)。項(xiàng)目總占地1140畝，總規(guī)劃建筑面積400萬(wàn)方，分六期開(kāi)發(fā)。

??在產(chǎn)業(yè)上，依托龍頭企業(yè)（華為）打造垂直生態(tài)，定位以云計(jì)算、物聯(lián)網(wǎng)、移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)、智能設(shè)備、機(jī)器人等新一代信息技術(shù)產(chǎn)業(yè)為主的產(chǎn)業(yè)鏈圖譜，也是國(guó)內(nèi)首個(gè)以“云計(jì)算、大數(shù)據(jù)”理念規(guī)劃的智慧園區(qū)。從13年開(kāi)發(fā)至今，招商運(yùn)營(yíng)表現(xiàn)一直是深圳市產(chǎn)業(yè)升級(jí)和城市更新項(xiàng)目的典范。目前已建成一二期產(chǎn)辦面積約84萬(wàn)㎡，一期散售二期租賃，二期租賃面積38萬(wàn)方，出租率93%，租金高于周邊15%-20%。入駐企業(yè)超760家，其中世界500強(qiáng)8家、上市/擬上市58家、高新技術(shù)企業(yè)110家、專精特新9家。

??3、產(chǎn)業(yè)+人文社區(qū)營(yíng)造——深圳全至科技創(chuàng)新園

??深圳全至科技創(chuàng)新園前身是茅洲山工業(yè)區(qū)，占地面積近3 萬(wàn)平方米，由于原有產(chǎn)業(yè)能級(jí)不足，通過(guò)拆除重建和綜合整治相結(jié)合，按照“廠房+寫(xiě)字樓+配套”規(guī)劃，打造一個(gè)集研發(fā)辦公、高端生產(chǎn)、生活配套于一體的產(chǎn)業(yè)綜合體，建筑體量也從原先的5 萬(wàn)平方米，拓展至23萬(wàn)平方米。

??園區(qū)包括一棟23層科創(chuàng)大廈(“工業(yè)上樓”模式主體)、3棟5層研發(fā)辦公樓、1棟人才公寓、1棟綜合配套樓, 配有會(huì)議中心、美術(shù)館、員工食堂、咖啡店、書(shū)吧、籃球場(chǎng)、商業(yè)街等配套設(shè)施，重點(diǎn)傾向人文社區(qū)的營(yíng)造。

??面向科技創(chuàng)新需求，傳統(tǒng)同質(zhì)化的工業(yè)用地布局已經(jīng)無(wú)法滿足多元化人才的聚集，必須要使園區(qū)空間與城市空間互通、共融，創(chuàng)造園區(qū)經(jīng)濟(jì)與城市經(jīng)濟(jì)混合的新功能布局方式。

??從傳統(tǒng)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新為產(chǎn)業(yè)社區(qū)，也成為現(xiàn)代園區(qū)更新發(fā)展的重要模式。從空間上看，產(chǎn)業(yè)社區(qū)打破了地理邊界，用地混合發(fā)展；從功能上看，產(chǎn)業(yè)社區(qū)在科技、產(chǎn)業(yè)功能基礎(chǔ)上，需要滿足人生產(chǎn)和生活的多元需求；從產(chǎn)業(yè)上看，產(chǎn)業(yè)社區(qū)更注重產(chǎn)業(yè)生態(tài)的構(gòu)建，完善技術(shù)、資金、人才等產(chǎn)業(yè)要素支撐，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)集群良性發(fā)展。