??6月10日 ，因藍(lán)光發(fā)展大股東股權(quán)質(zhì)押違約，中航信托申請司法凍結(jié)了藍(lán)光集團持有的1.55億股無限售流通股，占上市公司總股本5.1%，這是其股份首次被凍結(jié)。

??按照中航信托說法，目前已凍結(jié)的藍(lán)光發(fā)展股票市值可以覆蓋信托債權(quán)本息。中航信托只是又一家卷入藍(lán)光發(fā)展債務(wù)泥潭的信托公司。此前，交銀國際信托也申請執(zhí)行了藍(lán)光發(fā)展2.355億元債權(quán)。

??藍(lán)光發(fā)展信托違約掀開了2021年以來房地產(chǎn)信托行業(yè)違約的“冰山”一角。

??中國房地產(chǎn)報記者從用益信托獲得的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1月-5月，信托行業(yè)共發(fā)生103起違約事件，違約金額約409.33億元。其中，房地產(chǎn)信托成為信托行業(yè)“違約大戶”，共發(fā)生26起違約事件，違約規(guī)模約170.82億元，涉及房地產(chǎn)融資主體19家，信托公司12家。

??中國房地產(chǎn)報記者通過梳理發(fā)現(xiàn)，出現(xiàn)房地產(chǎn)信托違約的地產(chǎn)公司大多已深陷債務(wù)危機，如華夏幸福、泰禾、福晟、正源地產(chǎn)等，“踩雷”的不乏中融信托、中建投信托、中信信托、雪松信托等身影。從華信信托20多只信托計劃延期，到中建投信托涉及90億元地產(chǎn)項目訴訟，及四川信托250多億元資金窟窿，再到安信信托500億元產(chǎn)品逾期，暴雷洶涌而來。

??“‘控地產(chǎn)’是信托行業(yè)監(jiān)管主要方向?！庇行磐袠I(yè)內(nèi)部人士提醒，隨著房地產(chǎn)融資環(huán)節(jié)監(jiān)管不斷升級，房地產(chǎn)信托風(fēng)險進一步增加。過去，房地產(chǎn)信托一直都是信托公司重要利潤來源，甚至是“救星”，但房企債務(wù)連續(xù)暴雷，房地產(chǎn)信托也成了最大“苦主”，不少地產(chǎn)業(yè)務(wù)大戶已經(jīng)開始不同程度地降低房地產(chǎn)投入，將房地產(chǎn)信托項目違約風(fēng)險降到最低。

??“救星”隕落

??實際上，去年11月央行發(fā)布的《中國金融穩(wěn)定報告（2020）》罕見地為信托業(yè)單獨成章，直言“部分信托公司偏離信托本源、合規(guī)意識淡薄、風(fēng)險管控不足……少數(shù)信托公司已劣變?yōu)楦唢L(fēng)險機構(gòu)”，并提示信托業(yè)風(fēng)險暴露加快，存在外溢可能。

??從數(shù)據(jù)上看，今年前5個月信托行業(yè)違約規(guī)模和數(shù)量同比確實成下滑趨勢。去年1月-5月，信托行業(yè)共發(fā)生131起違約事件，違約金額達(dá)到734.35億元。但信托業(yè)不斷累積的地產(chǎn)信托風(fēng)險項目，正在一個接一個地炸開。

??中國房地產(chǎn)報記者獲得的資料顯示，目前已經(jīng)出現(xiàn)房地產(chǎn)信托違約的融資主體涉案頻率較高的當(dāng)屬華夏幸福、泰禾與福晟。從它們的信托資金運作來看，均具有高成本特點。

??由中融信托為華夏幸福發(fā)行的總規(guī)模11億元用于新鄭市產(chǎn)業(yè)新城PPP項目開發(fā)建設(shè)的“中融-享融287號集合資金信托計劃”于5月27日到期，因債務(wù)人華夏幸福未能按時償還債權(quán)本息，該信托計劃自動進入延長期。

??雪松信托同樣碰上了華夏幸福。去年3月，華夏幸福將旗下子公司華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城（涇陽）有限公司股權(quán)質(zhì)押予雪松信托，質(zhì)押數(shù)額達(dá)10400萬元，雪松信托持有華夏幸福產(chǎn)業(yè)新城（涇陽）48%股權(quán)。其旗下“長惠77號、長茂7號、長茂33號”3個產(chǎn)品融資方均為華夏幸福，出險時間為2021年3月。因華夏幸福資金鏈緊張，導(dǎo)致該部分債務(wù)未能如期償還。

??北京某信托公司經(jīng)理表示，隨著“去嵌套、降通道”監(jiān)管深入推進，信托通道委托方風(fēng)險將顯性化。外有市場環(huán)境對資金的牽制，內(nèi)因房地產(chǎn)回款難，欲通過非標(biāo)舉債放大杠桿的路子越走越窄，最終導(dǎo)致房地產(chǎn)信托風(fēng)險項目規(guī)模節(jié)節(jié)攀升。

??從與四川信托48億元借款糾紛案敗訴，到渤海信托查封泰禾總部，再到泰禾“北京65套房產(chǎn)租賃合同”曝出中建投信托踩雷內(nèi)情，深陷債務(wù)困局的泰禾集團與中原信托、四川信托、浙商金匯信托之間的訴訟金額已近70億元。

??值得關(guān)注的是，前5月違約的19家融資主體中，中建投信托“踩雷”占比達(dá)到30%。其與福州瑞聚（福晟集團子公司）、康潤房地產(chǎn)、保定市秀蘭混凝土3家地產(chǎn)公司信托貸款訴訟額近5.4億元。與珠海星灣置業(yè)金融借款的糾紛涉及金額達(dá)18.03億元。不完全統(tǒng)計，中建投信托與地產(chǎn)項目相關(guān)訴訟至少10起，涉案金額近90億元，其中“泰禾系”借款占了近一半。中弘、南京建工、銀億、泰禾、福晟的暴雷，中建投信托幾乎全中；藍(lán)光發(fā)展、陽光城、正榮、中南建設(shè)等房企高速擴張背后均有中建投信托助力。

??用益信托研究員帥國讓表示，在“房住不炒”、房地產(chǎn)信托規(guī)?？偭靠刂埔约胺科笕谫Y“三道紅線”多重監(jiān)管約束下，不少房企資金流動性出現(xiàn)斷裂，加大了房地產(chǎn)信托違約風(fēng)險。盡管部分信托公司采取訴訟追償、提前終止、延期兌付等處置方案，但在房地產(chǎn)融資政策再收緊預(yù)期下，依然存在很大隱憂。

??走出“囚徒困境”？

??長期以來，房地產(chǎn)信托因投資回報高始終是各大信托機構(gòu)熱衷業(yè)務(wù)之一，但也因其高風(fēng)險性成為信托公司踩雷的“高發(fā)地”。伴隨“強監(jiān)管、去杠桿、降風(fēng)險”政策指導(dǎo)，近兩年房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)規(guī)模不斷壓降。

??中國信托業(yè)協(xié)會數(shù)據(jù)顯示，截至2021年一季度末，投向房地產(chǎn)的資金信托余額為2.17萬億元，較2020年一季度下降15.75%；房地產(chǎn)信托占比13.6%，同比下降0.97個百分點，環(huán)比下降0.37個百分點，占比已降至資金信托投向第4位。

??“這與房地產(chǎn)信托出現(xiàn)的違約風(fēng)險相關(guān)，壓降規(guī)模是為了減少通道業(yè)務(wù)規(guī)模和一些繞監(jiān)管套利業(yè)務(wù)空間。在壓降總規(guī)模同時，風(fēng)險項目規(guī)模卻在節(jié)節(jié)攀升。未來壓縮通道業(yè)務(wù)、壓降融資類業(yè)務(wù)，行業(yè)總規(guī)?？s水還會繼續(xù)。”一位要求匿名的資深信托行業(yè)研究員表示。

??過去，信托公司一手“高利貸”，一手“高凈值”，作為銀行信貸有益補充，在房地產(chǎn)項目開發(fā)全周期的土地前融、并購融資、資金用途等融資痛點上充當(dāng)重要角色。然而，在金融監(jiān)管高壓下，地產(chǎn)與信托從“互相成全”走到了“相愛相殺”。

??在正源地產(chǎn)債務(wù)危機中，除五礦信托10多只信托計劃持有正源債券外，“外貿(mào)信托-匯聚176號信托計劃”、北京信托的“合利穩(wěn)健理財010號單一信托計劃”、“長安信托-穩(wěn)健196號信托計劃”、“渤海信托廣益22/29/65號”等多只信托計劃均曾持有正源債券。目前，多家債券持有機構(gòu)對正源地產(chǎn)發(fā)起起訴，或申請凍結(jié)資產(chǎn)。

??同樣，五洲國際債務(wù)違約“后遺癥”也在持續(xù)。近日，五洲國際間接子公司無錫中南置業(yè)投資有限公司和無錫市龍祥投資有限公司，通過中海信托購買的6000萬份“華溢純債6號集合資金信托計劃”以及6000萬份“華溢純債7號集合資金信托計劃”以成本價2折拍賣。

??無獨有偶，因涉及27.5億元借款合同糾紛，中信信托向法院提起訴訟，申請查封皇庭國際核心資產(chǎn)皇庭廣場的不動產(chǎn)，查封期限為36個月。中融信托以金融借款合同糾紛對上海松江復(fù)華實業(yè)有限公司和上海復(fù)華城市建設(shè)有限公司提起訴訟。

??6月7日，惠譽評級在其新發(fā)表的一份報告中提到，低周轉(zhuǎn)業(yè)務(wù)比重較大及地域多元化程度有限是中資房企債券違約的兩大驅(qū)動因素。

??“從房地產(chǎn)信托違約的融資主體來看大多已深陷債務(wù)危機，主營商業(yè)和旅游地產(chǎn)、工業(yè)園區(qū)及中高端住宅類業(yè)務(wù)在行業(yè)下行周期受到?jīng)_擊較大，它們依賴融資性現(xiàn)金流，靠債務(wù)驅(qū)動發(fā)展，一味追求規(guī)模錯失了降本增效機會?！鼻笆瞿承磐泄窘?jīng)理認(rèn)為，“踩雷”信托公司也同樣貼著激進標(biāo)簽，癡迷于收益高的高風(fēng)險項目，重倉地產(chǎn)類風(fēng)險項目和期限錯配形成資金池問題，己出現(xiàn)危機的只有通過化債避免陷入“囚徒困境”。

??2月7日，銀保監(jiān)會通過視頻召開的2021年度信托監(jiān)管工作會議上，監(jiān)管部門明確提出2021年將繼續(xù)開展“兩壓一降”，在安信信托、四川信托、華信信托等暴雷之外，現(xiàn)場還點名批評了近20家信托公司。去年，投向房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信托資產(chǎn)超千億有中信信托、中融信托、中航信托、五礦信托、平安信托。其中，中信信托投向房地產(chǎn)的信托資產(chǎn)較上年減少723.07億元，壓降幅度居業(yè)內(nèi)首位；興業(yè)信托、平安信托去年分別減少496.52億元和303.63億元，緊隨其后。

??房地產(chǎn)融資難題有增無減。帥國讓認(rèn)為，在嚴(yán)控房地產(chǎn)信托業(yè)務(wù)和違約風(fēng)險頻發(fā)的夾擊下，信托公司要嚴(yán)格選擇交易對手，提高房企交易對手門檻；二要更加關(guān)注房企和項目第一還款來源以及未來現(xiàn)金流是否充沛；三是可以通過房地產(chǎn)投資基金方式開展業(yè)務(wù)，從而降低風(fēng)險。