??“努力完成全年銷售目標(biāo)?！?8月18日的業(yè)績會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)執(zhí)行董事及總裁鐘北辰表達(dá)著他對(duì)上半年公司業(yè)績情況的肯定。

??中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，首創(chuàng)置業(yè)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入92.19億元，同比減少12%；歸屬母公司股東的凈利潤為8.5億元，同比減少約28%；基本每股收益0.11元，同比減少約63%。簽約銷售方面，期內(nèi)實(shí)現(xiàn)簽約金額337億元，簽約均價(jià)為每平方米3.4萬元。

??對(duì)首創(chuàng)置業(yè)來說“千億”可能真的是一道坎，其曾力爭“2018年保750億元沖800億元、2019年突破1000億元、2020年實(shí)現(xiàn)1400億元”，但3年之后目標(biāo)居然還停留在3年前，2020年，首創(chuàng)置業(yè)將目標(biāo)設(shè)定為800億元，按管理層說法，是考慮到了疫情不確定性影響以及保證經(jīng)營穩(wěn)健。

??或許從未料到奔千億過程會(huì)如此艱難，千億“失約”之后，“穩(wěn)健、保守、有質(zhì)量的增長”成為了首創(chuàng)置業(yè)管理層口中高頻詞。

??從上半年銷售情況來看，首創(chuàng)置業(yè)完成進(jìn)度為42%，這也意味著接下來月均要賣掉約80億元房子，才能如期完成800億元銷售目標(biāo)。

??首創(chuàng)置業(yè)在公告中稱，房地產(chǎn)市場受到新冠疫情明顯沖擊，各地房地產(chǎn)項(xiàng)目停工停建，多地售樓處關(guān)閉，集團(tuán)簽約銷售也一度受到較大影響。

??其中，三大核心城市圈京津冀、長三角和大灣區(qū)實(shí)現(xiàn)的簽約金額達(dá)到291.9億元，占比約87%。長三角地區(qū)增幅尤為明顯，簽約額達(dá)到104.1億元，較去年同期上漲30%。一向是首創(chuàng)置業(yè)銷售主力的京津冀地區(qū)，上半年銷售為176.39億元，雖然貢獻(xiàn)的銷售占比仍達(dá)到52%，但和去年同期360億元銷售額、貢獻(xiàn)近9成相比，還是出現(xiàn)了大幅下降。

??即便如此，在中期業(yè)績會(huì)上，首創(chuàng)置業(yè)管理層仍然對(duì)下半年市場報(bào)以信心。鐘北辰透露，首創(chuàng)置業(yè)下半年有將近1000億元貨值，供貨充足，主要存貨區(qū)域集中在以北京、天津?yàn)橹鞯木┙蚣剑陨虾槭椎娜A東地區(qū)以及粵港澳大灣區(qū)等傳統(tǒng)區(qū)域。

??“我們下半年的項(xiàng)目具有一定的核心競爭力，同時(shí)項(xiàng)目所在區(qū)域比較活躍，所以原則上沒有項(xiàng)目‘打折走流量’考慮?！辩姳背饺缡钦f。

??債務(wù)缺口放大

??上半年首創(chuàng)置業(yè)的債務(wù)缺口在放大，有息負(fù)債總額出現(xiàn)膨脹。凈負(fù)債率高達(dá)153%；總負(fù)債1569億元，同比增加9.7%；有息負(fù)債總額由2019年底的946.71億元增至2020年6月底的1038.64億元。上半年利息費(fèi)用約15.25億元，占營業(yè)收入的比重達(dá)16.5%，與去年同期相比上升了2個(gè)百分點(diǎn)，除營業(yè)成本外，利息費(fèi)用也成首創(chuàng)置業(yè)的一個(gè)利潤黑洞。

??克而瑞指出，在首創(chuàng)置業(yè)的債務(wù)總額中，有約151.24億元的永續(xù)債，剔除永續(xù)債的調(diào)節(jié)后，首創(chuàng)置業(yè)的凈負(fù)債率會(huì)更高，資產(chǎn)負(fù)債率將升至85.47%。

??6月24日，標(biāo)普評(píng)級(jí)確認(rèn)首創(chuàng)置業(yè)的長期發(fā)行人信用評(píng)級(jí)為“BB+”，展望“負(fù)面”，原因之一便是“杠桿高企”。標(biāo)普認(rèn)為，即使首創(chuàng)置業(yè)可以控制債務(wù)規(guī)模，其杠桿率仍將保持在較高水平。

??基于此，首創(chuàng)置業(yè)不得不密集融資籌措資金，在上半年銷售額及租賃收入均下滑的背景下，首創(chuàng)置業(yè)323.88億元的賬面貨幣資金獲取主要依靠融資渠道。

??1月8日，首創(chuàng)置業(yè)宣布發(fā)行4.5億美元的提取票據(jù)；同月22日，首創(chuàng)置業(yè)再透過折價(jià)配股的方式融資近25億元；從3月份開始又先后3次發(fā)行共計(jì)52.09億元的公司債券。

??除此之外，首創(chuàng)置業(yè)也將目光瞄向了近期大熱的H股全流通。7月8日，首創(chuàng)置業(yè)公告稱，擬申請將合計(jì)不超過28.32億股的內(nèi)資股及非H股外資股轉(zhuǎn)換為公司H股并在聯(lián)交所上市。

??首創(chuàng)置業(yè)對(duì)資金的渴求程度顯而易見。穩(wěn)健也好，保守也罷，首創(chuàng)置業(yè)最終還是擺脫不了“沖規(guī)模、快周轉(zhuǎn)”的房地產(chǎn)行業(yè)“魔咒”。

??首創(chuàng)置業(yè)財(cái)務(wù)總監(jiān)范書斌在中期業(yè)績會(huì)上表示，目前公司在手現(xiàn)金324億元，融資成本較低，融資渠道較寬，債務(wù)融資成本為5.34%，處于行業(yè)較低的融資成本水平。今年6月已啟動(dòng)了H股全流通計(jì)劃申請，并上報(bào)證監(jiān)會(huì)，預(yù)計(jì)會(huì)在今年年底前通過。

??廣發(fā)證券研報(bào)顯示，在證監(jiān)會(huì)監(jiān)管下，市場擔(dān)憂內(nèi)資股股東與流通股股東利益不一致，在考慮H股再融資需求時(shí)更為慎重，間接提高了其融資成本。如果全流通順利完成，首創(chuàng)置業(yè)現(xiàn)金流的緊張感，或能得以緩解。

??投資端加速

??實(shí)際上，首創(chuàng)置業(yè)資金承壓另一個(gè)原因，與其快速擴(kuò)張有著很大關(guān)系。

??年初，鐘北辰在為2020年首創(chuàng)置業(yè)投資策略定調(diào)時(shí)提出“2020年公司投資計(jì)劃是繼續(xù)穩(wěn)健安全的投資策略，以并購、產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)等非競爭為拿地的主要方式，謹(jǐn)慎參與招拍掛市場?！?/p>

??果然，上半年首創(chuàng)置業(yè)通過一二級(jí)聯(lián)動(dòng)等方式獲得一些低價(jià)土地資源，期內(nèi)拿下北京、鄭州、南京、重慶等6個(gè)二級(jí)開發(fā)項(xiàng)目，為非競爭性底價(jià)成交，總建筑面積307.6萬平方米，總投資額125.8億元。截至今年6月末，首創(chuàng)置業(yè)土地儲(chǔ)備總建筑面積為1789.9萬平方米，權(quán)益總建筑面積1139.8萬平方米。

??7月22日，經(jīng)過20輪競拍，首創(chuàng)置業(yè)成功擊敗中海、華發(fā)等勁敵，以29.6億元競得北京豐臺(tái)區(qū)大瓦窯DWY-L3地塊，溢價(jià)率18.26%。雖然2020年以來，首創(chuàng)置業(yè)在土地市場出手謹(jǐn)慎，但此次卻是其自2月11日以29.75億元斬獲黃村地塊后，再次補(bǔ)倉北京。

??不過，隨著越來越多規(guī)模房企“加倉”北京，首創(chuàng)置業(yè)在北京的市場份額也逐漸受到擠壓。據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，首創(chuàng)置業(yè)以19.77億元的流量成交金額，位列北京市場第18名。2年前，其還穩(wěn)居排行榜前三。

??鐘北辰表示，今年公司計(jì)劃權(quán)益拿地金額為150億元，下半年除了會(huì)在傳統(tǒng)的三大區(qū)域投資之外，會(huì)對(duì)昆明、鄭州、武漢等區(qū)域的核心城市進(jìn)行重點(diǎn)關(guān)注，這些將是下半年主要的投資策略區(qū)域。

??在千億銷售目標(biāo)下調(diào)后，首創(chuàng)置業(yè)的有息負(fù)債先過千億，對(duì)此，業(yè)界始終質(zhì)疑“首創(chuàng)置業(yè)到底有多缺錢”，但無論如何千億基于首創(chuàng)置業(yè)都是一個(gè)“天然護(hù)城河”，但競爭也很激烈。