??房地產(chǎn)又風(fēng)聲鶴唳起來(lái)了。

??近期，市場(chǎng)先是傳出房企發(fā)債“借新還舊”受限，隨后又有消息稱(chēng)，監(jiān)管部門(mén)為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺(tái)“345新規(guī)”，對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，還設(shè)置了“三道紅線(xiàn)”。若“三線(xiàn)”均超出閾值為紅色檔，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者從多個(gè)信源處獲悉，房地產(chǎn)融資新規(guī)確有其事，但具體文件尚未見(jiàn)到。“這個(gè)政策對(duì)負(fù)債較高的房企簡(jiǎn)直就是定向打擊，要盡快按照指示調(diào)整自身的負(fù)債結(jié)構(gòu)?！币晃婚_(kāi)發(fā)商人士直言。

??如果“三線(xiàn)”新規(guī)落實(shí)，意味著超半數(shù)房企舉債將被銀行拒之門(mén)外，這對(duì)于短債償還壓力大的房企而言，將是災(zāi)難性的打擊。屆時(shí)，降價(jià)跑量恐成為最后的救命稻草。

??不論最終下達(dá)的政策如何，考慮到7月下旬召開(kāi)的房地產(chǎn)工作會(huì)議精神，房地產(chǎn)融資端收緊幾是板上釘釘?shù)氖隆?/p>

??廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者表示，7月底中央政治局會(huì)議強(qiáng)調(diào)，確保宏觀政策落地見(jiàn)效，資金要直達(dá)實(shí)體，防止資金“跑冒滴漏”。疫情后整個(gè)房地產(chǎn)恢復(fù)較快，領(lǐng)導(dǎo)層也知道房地產(chǎn)對(duì)資金的吸附能力很強(qiáng)，特別是疫情后整個(gè)消費(fèi)面還是比較差，民間投資下降較快，這個(gè)時(shí)候必須從行政手段上對(duì)資金流向房地產(chǎn)做規(guī)制，否則資金都進(jìn)入房地產(chǎn)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)的恢復(fù)難度就更大了。這種情況下外部環(huán)境如有風(fēng)吹草動(dòng)，房地產(chǎn)泡沫就會(huì)很難控制。

??不是空穴來(lái)風(fēng)

??風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)要走在市場(chǎng)曲線(xiàn)前面，房地產(chǎn)融資收緊并不算意外。

??今年以來(lái)，疫情重創(chuàng)實(shí)體經(jīng)濟(jì)，但房企高息密集融資似乎比往年更盛。機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示，今年前7個(gè)月房企境內(nèi)外債券融資累計(jì)約7379億元，整體融資規(guī)模占2019年全年的62.5%，恒大、碧桂園、首開(kāi)分別以531億元、242.6億元、241億元的發(fā)債規(guī)模位居前三名。其中7月單月，房企境內(nèi)外債券融資共發(fā)行109筆，累計(jì)約1234億元，環(huán)比上升41%，同比上升6%。

??貝殼研究院預(yù)計(jì)，隨著下半年到期債務(wù)高峰的到來(lái)，預(yù)計(jì)房企融資需求將持續(xù)增加，2020全年房企融資規(guī)?；?qū)⒊?019年水平。

??另一方面，居民中長(zhǎng)期貸款亦創(chuàng)歷史同期新高。

??央行數(shù)據(jù)顯示，7月份我國(guó)社會(huì)融資規(guī)模增量為1.69萬(wàn)億元，比上年同期多4068億元，環(huán)比下降五成。7月人民幣貸款增加9927億元，同比少增631億元，環(huán)比下降45%。

??從居民部門(mén)來(lái)看，7月居民部門(mén)貸款增加7578億元，同比多增2466億元，短期貸款和中長(zhǎng)期貸款分別為歷史同期次高和新高。其中短期貸款增加1510億元，同比多增815億元；中長(zhǎng)期貸款增加6067億元，連續(xù)第二個(gè)月維持6000億元以上規(guī)模，同比多增1650億元。在時(shí)隔近10個(gè)月后，住戶(hù)部門(mén)貸款再次成為信貸主力。

??也就是說(shuō)，在7月份9927億元新增人民幣貸款中，有7578億元來(lái)自住戶(hù)部門(mén)，且其中以按揭貸款為主的中長(zhǎng)期貸款占了61%。

??資金過(guò)度流向房地產(chǎn)，而非實(shí)體經(jīng)濟(jì)，這顯然是監(jiān)管層不愿看到的情況。要管住資金流向，則需要使出雷霆之力。

??據(jù)知情人士稱(chēng)，央行、住建部將召集部分房地產(chǎn)公司8月20日起在北京面談，已有多家房企收到通知，并將赴京與監(jiān)管部門(mén)進(jìn)行溝通。這次約談的內(nèi)容，很可能就是圍繞市場(chǎng)熱議的房地產(chǎn)融資新規(guī)。

??據(jù)媒體報(bào)道及業(yè)內(nèi)人士證實(shí)，監(jiān)管部門(mén)為控制房地產(chǎn)企業(yè)有息債務(wù)規(guī)模，出臺(tái)新規(guī)對(duì)房企按“紅-橙-黃-綠”四檔管理，并設(shè)置了“三道紅線(xiàn)”：一是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%，二是凈負(fù)債率大于100%，三是現(xiàn)金短債比小于1。

??根據(jù)“三道紅線(xiàn)”觸線(xiàn)情況不同，試點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四擋。以有息負(fù)債規(guī)模為融資管理操作目標(biāo)，分檔設(shè)定為有息負(fù)債規(guī)模增速閾值，每降低一檔，上限增加5%。

??如果“三線(xiàn)”均超出閾值為“紅色檔”，有息負(fù)債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加；“二線(xiàn)”超出閾值為“橙色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)5%；“一線(xiàn)”超出閾值為“黃色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%；“三線(xiàn)”均未超出閾值為“綠色檔”，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)15%。

??這次新規(guī)的目標(biāo)明確指向長(zhǎng)短期債務(wù)壓力相對(duì)較高的開(kāi)發(fā)商，意味著房地產(chǎn)企業(yè)擴(kuò)張進(jìn)一步承壓。

??“為保證國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的順暢運(yùn)行，就勢(shì)必要控制房?jī)r(jià)和地價(jià)，這也是監(jiān)管部門(mén)設(shè)置三道紅線(xiàn)的主要原因所在?！敝袊?guó)企業(yè)資本聯(lián)盟副理事長(zhǎng)柏文喜表示。

??上海易居房地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)楊紅旭則認(rèn)為，央行與住建部約談的房企大多是今年拿地與融資偏激進(jìn)的，預(yù)計(jì)融資的三道紅線(xiàn)管理，只是在個(gè)別房企進(jìn)行試點(diǎn)，暫時(shí)還不會(huì)全面鋪開(kāi)。

??雖然新規(guī)文件尚未正式下發(fā)，但多家銀行已對(duì)房企融資設(shè)定更高要求。據(jù)一位國(guó)有商業(yè)銀行信貸部門(mén)人士稱(chēng)，已收到監(jiān)管指導(dǎo)，控制房企有息負(fù)債規(guī)模，涉房業(yè)務(wù)規(guī)模只減不增，主要還是為了引導(dǎo)資金流入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，控制流向房地產(chǎn)。

??6成房企恐被銀行拒之門(mén)外

??如果“345新規(guī)”落實(shí)，對(duì)高負(fù)債房企而言無(wú)疑是一場(chǎng)重?fù)?。若僅從上市房企數(shù)據(jù)考量，超越紅線(xiàn)的房企占據(jù)半數(shù)以上，未來(lái)需要降低有息負(fù)債。若連未上市中小房企亦考慮在內(nèi)，將有三分之二以上的房企超過(guò)3項(xiàng)紅線(xiàn)，恐無(wú)法再舉新債。

??平安證券研究結(jié)果顯示，根據(jù)50強(qiáng)上市房企2019年財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，其中11家房企已超出3條紅線(xiàn)，10家房企超出2條，19家房企超出1條。更進(jìn)一步，50強(qiáng)房企中有22家房企有息負(fù)債增速超出監(jiān)管所規(guī)定檔位的增速限制，面臨壓降壓力。

??將范圍再擴(kuò)大一些，從發(fā)布年報(bào)的224家上市房企看，僅有68家房企三項(xiàng)紅線(xiàn)均未超過(guò)；有多達(dá)56家房企已踩了三條紅線(xiàn)，如泰禾、華夏幸福、融創(chuàng)、綠地、新湖中寶、云南城投、新華聯(lián)等。這部分紅色檔企業(yè)，未來(lái)的融資必然會(huì)受損。

??此外，金茂、陽(yáng)光城、格力、雅居樂(lè)、珠江等房企，都或多或少的觸碰到了1~2道紅線(xiàn)。

??李宇嘉表示，若按照3項(xiàng)指標(biāo)控制負(fù)債增長(zhǎng)，超半數(shù)上市房企都越過(guò)了紅線(xiàn)，未來(lái)需要降低債務(wù)增長(zhǎng)。整個(gè)2019年，上市房企債務(wù)增長(zhǎng)平均值是7%，超過(guò)2項(xiàng)紅線(xiàn)的房企負(fù)債增長(zhǎng)值為12%，超過(guò)1項(xiàng)紅線(xiàn)的房企負(fù)債增長(zhǎng)值為14%，3項(xiàng)紅線(xiàn)都未超過(guò)的房企債務(wù)增長(zhǎng)值為15%。2017年起，監(jiān)管層就在控制資金進(jìn)入房地產(chǎn)，高杠桿房企的資金杠桿率還是呈下降趨勢(shì)的。

??除銀行信貸外，房企信用債等融資渠道也有所收緊。據(jù)一位券商人士透露，現(xiàn)在房企發(fā)債不能按照全額度發(fā)新還舊，而是統(tǒng)一按擬還舊債的85%的規(guī)模給批文。這個(gè)沒(méi)有具體文件，只是窗口指導(dǎo)。

??在資金來(lái)源中，約占60%的銷(xiāo)售回款將成為下半年房企的救命符。

??多位開(kāi)發(fā)商人士稱(chēng)，政策若嚴(yán)格執(zhí)行，沒(méi)多少房企敢拿地投資了，下半年肯定會(huì)圍繞加速回款展開(kāi)一些動(dòng)作，包括降價(jià)促銷(xiāo)、轉(zhuǎn)讓項(xiàng)目等。有條件的，還會(huì)更多選擇像分拆物業(yè)上市這樣的變通方法，去拓展資金來(lái)源。

??雅居樂(lè)副總裁潘智勇則表示，出臺(tái)這些政策也很正常。做好自己的管控，做好經(jīng)營(yíng)，這是應(yīng)對(duì)這些融資環(huán)境的政策變化最有利的辦法。