“三條紅線”懸頂,三季度房企投資金額下滑26%

公司丁祖昱 2020-10-23 08:41:25 來(lái)源:丁祖昱評(píng)樓市

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??2020年8月20日,住建部和央行召開了重點(diǎn)房企座談會(huì),明確提出要實(shí)施好房地產(chǎn)金融審慎管理制度,增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)融資的市場(chǎng)化、規(guī)則化和透明度。同時(shí)也宣布了房企融資的“三條紅線”,即:1、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%;2、凈負(fù)債率大于100%;3、現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)房企“踩線”情況不同,會(huì)按照“紅、橙、黃、綠”四檔來(lái)控制有息負(fù)債規(guī)模年增長(zhǎng)速度。

??繼8月份提出“3條紅線”后,9月份針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的金融政策仍在進(jìn)一步加強(qiáng)。9月26日,媒體有消息稱,監(jiān)管部門要求“三條紅線”試點(diǎn)房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。同時(shí)提及今年9月起已在參與此前央行、住建部座談會(huì)的12家房企試點(diǎn)實(shí)施,房企每月15日前需提交監(jiān)管部門下發(fā)的監(jiān)測(cè)表,共涉8項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo),其中涵蓋了“三條紅線”指標(biāo)。還有部分銀行接到控制涉房貸款比例要求的通知。

??在“房住不炒”的持續(xù)調(diào)控下,地方政策頻出,樓市傳統(tǒng)“金九”成交增長(zhǎng)略顯乏力,對(duì)企業(yè)而言融資端和銷售端的雙面壓力對(duì)企業(yè)投資產(chǎn)生較大影響。

??從上半年銷售TOP50房企1-9月拿地金額來(lái)看,二季度補(bǔ)貨高峰后,隨著金融監(jiān)管力度的持續(xù)收緊,三季度企業(yè)投資金額顯著下滑。

??總體來(lái)看,房企拿地節(jié)奏放緩、投資力度減輕或成主流趨勢(shì),預(yù)計(jì)四季度投資態(tài)度仍將延續(xù)謹(jǐn)慎態(tài)勢(shì)。

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??三季度房企投資金額下滑26%

??CRIC數(shù)據(jù)顯示,2020年1-9月,上半年銷售TOP50房企拿地金額呈“抑-揚(yáng)-抑”走勢(shì)。一季度,受疫情“黑天鵝”影響,土地市場(chǎng)幾乎停擺,銷售TOP50房企單月拿地金額皆未超過(guò)1500億元,為近三年低位。

??隨著二季度疫情得到有效控制,市場(chǎng)逐步回暖,部分城市土地市場(chǎng)迅速?gòu)?fù)蘇,尤其是長(zhǎng)三角區(qū)域表現(xiàn)亮眼。

??3月至4月CRIC重點(diǎn)關(guān)注的24個(gè)二線城市中,半數(shù)城市的平均溢價(jià)率達(dá)到20%以上,西安、太原和寧波熱度較高,地價(jià)較高的蘇州、杭州和福州平均溢價(jià)率分別為9%,20%和31%,長(zhǎng)三角整體熱度更高,除蘇州外平均溢價(jià)率都在20%以上。

??三四線城市中,長(zhǎng)三角區(qū)域的熱點(diǎn)也普遍較高,常州、徐州溢價(jià)率分別達(dá)到45%和30%,麗水、溫州、無(wú)錫平均溢價(jià)率也都在20%以上;而珠三角城市中僅中山的平均溢價(jià)率達(dá)到16%,清遠(yuǎn)、肇慶含宅地塊幾乎都是底價(jià)成交。

??區(qū)域內(nèi)本土房企如濱江、中梁、德信等企業(yè)持續(xù)投資加碼,積極性較高。整個(gè)二季度成為了年內(nèi)拿地高峰期。

??三季度以來(lái),整體投資節(jié)奏有所放緩,單月投資金額持續(xù)下滑。一方面是二季度補(bǔ)貨之后,企業(yè)重點(diǎn)仍在“促銷售、抓回款、穩(wěn)現(xiàn)金”上;另一方面,隨著三條紅線出臺(tái),企業(yè)融資進(jìn)一步收緊,也導(dǎo)致房企投資意愿下滑,尤其是9月份,投資金額較二季度均值下降42%,僅高于1、2、3月,TOP50房企投資金額呈現(xiàn)斷崖式下跌,單月投資金額較二季度均值下降42%。

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??超六6成房企9月拿地金額下降

??9月,受多城市大規(guī)模拍地的影響,雖然9月全國(guó)土地成交量明顯回升,但成交均價(jià)卻出現(xiàn)回落,在“三條紅線”嚴(yán)控下,企業(yè)拍地積極性有所回落,土地市場(chǎng)熱度明顯下調(diào)。CRIC監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,9月的溢價(jià)率環(huán)比8月下降1個(gè)百分點(diǎn),降至15.2%,并創(chuàng)下今年4月以來(lái)新低。

??與此同時(shí),從房企競(jìng)拍熱度來(lái)看,在土地成交量大幅上升的情況下,高輪次競(jìng)拍土地?cái)?shù)量仍在持續(xù)下滑。9月份超百輪競(jìng)拍地塊僅有29幅,自6月峰值之后連續(xù)3個(gè)月下滑,較6月百輪競(jìng)拍地塊數(shù)量腰斬。

??從監(jiān)測(cè)的重點(diǎn)城市重點(diǎn)地塊參拍情況來(lái)看,9月份200家房企參拍重點(diǎn)地塊的次數(shù)顯著降低,53%企業(yè)9月份未參加重點(diǎn)地塊的出讓,另外32%的房企參拍次數(shù)在5次及以下,參拍超過(guò)10次的房企僅有6%,與此前積極參拍相比,三季度末房企謹(jǐn)慎投資態(tài)度可見一斑。

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??數(shù)據(jù)顯示,9月份50強(qiáng)房企投資金額為近2150億元,較1-8月的單月平均投資額下降19%,環(huán)比大幅下降29%,其中有64%房企9月份拿地金額環(huán)比下降,平均降幅達(dá)到65%,拿地放緩成為50強(qiáng)房企的主流趨勢(shì)。

??還有另外3成房企9月單月投資金額環(huán)比上漲,這主要是由于8月投資金額較低導(dǎo)致,這部分房企雖然投資金額環(huán)比上升,但絕對(duì)值仍然較低,拿地力度難言強(qiáng)勁。

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??萬(wàn)科、中海等投資仍相對(duì)積極

??雖然大部分房企在9月份拿地力度明顯下降、拿地節(jié)奏放緩,但拿地放緩的節(jié)奏并不相同,主要可分為三類:

??1、第三季度投資高峰,9月拿地?cái)嘌率较碌罕坦饒@、綠地、旭輝等企業(yè)第三季度才迎來(lái)年內(nèi)的拿地高峰期,但是在金融政策頻出的情況下,9月拿地金額明顯下滑,碧桂園9月拿地金額較8月腰斬,旭輝在8月百億元拿地的情況下,9月拿地金額不足10億元左右,達(dá)到全年最低位;

??2、第二季度投資高峰,第三季度投資保持低位平穩(wěn)運(yùn)行:綠城、中南、中梁等企業(yè)年內(nèi)的拿地高峰季為第二季度,進(jìn)入第三季度以來(lái)其拿地力度明顯回落,保持低位運(yùn)行狀態(tài),拿地節(jié)奏踩準(zhǔn)政策周期。以中南為例,5、6月份拿地均超過(guò)百億,第三季度月均拿地金額僅有65億左右;

??3、第二季度投資高峰,第三季度投資連續(xù)收緊:招商、濱江、金科等房企年內(nèi)的投資高峰也出現(xiàn)在二季度,但與上一類企業(yè)不同的是,此類企業(yè)進(jìn)入三季度后投資金額連續(xù)下降,其中龍光、招商、藍(lán)光等9月單月金額均降至10億元以內(nèi)。

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??在房企普遍投資力度放緩的情況下,三季度仍有部分企業(yè)拿地金額提升,甚至9月份拿地金額也保持在高位,但并不意味著此類房企仍在激進(jìn)拿地。

??典型房企如萬(wàn)科、中海、遠(yuǎn)洋等國(guó)企央企:萬(wàn)科第三季度拿地金額達(dá)到670億元,是第一季度拿地金額的5倍以上,中海第三季度拿地金額也達(dá)到一季度的2倍左右,遠(yuǎn)洋第一季度更是幾乎未拿地。在上半年非常請(qǐng)謹(jǐn)慎的情況下,企業(yè)第三季度乃至9月份拿地力度相對(duì)較高,萬(wàn)科9月拿地金額202億元,僅次于7月份,中海9月拿地金額233億元,也接近年內(nèi)單月最高水平。

??這些房企都是在第三季度才迎來(lái)投資高峰,節(jié)奏與大部分房企節(jié)奏不一,難言激進(jìn),適量的補(bǔ)充土儲(chǔ)是企業(yè)持續(xù)發(fā)展下去的必要“燃料”。

       整體來(lái)看,由于四季度是傳統(tǒng)拿地高峰期,房企為完成年度拿地指標(biāo)將會(huì)提高拿地力度,但今年在宏觀環(huán)境影響下,部分房企已經(jīng)表示下半年將持續(xù)謹(jǐn)慎拿地,預(yù)計(jì)兩類房企的拿地態(tài)度分化將更加明顯。對(duì)土儲(chǔ)總量低的企業(yè)來(lái)說(shuō),四季度可伺機(jī)拿地,而對(duì)于土儲(chǔ)總量較高的企業(yè)來(lái)說(shuō),提高運(yùn)營(yíng)周轉(zhuǎn)效率,將土儲(chǔ)及時(shí)轉(zhuǎn)化為業(yè)績(jī),改善財(cái)務(wù)狀況則更為關(guān)鍵。





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