房企篇:千億房企增至43家,整體業(yè)績(jī)?cè)鏊俜啪?/h>

公司 2021-02-18 13:15:19 來源:丁祖昱評(píng)樓市

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??2020年,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售表現(xiàn)受疫情影響較大,7月之后雖然百強(qiáng)房企累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僖呀?jīng)回正,但四季度市場(chǎng)整體的下行壓力猶存、去化承壓。規(guī)模房企整體的目標(biāo)完成情況不及2018、2019年同期。

??全年來看,在百強(qiáng)房企銷售業(yè)績(jī)?cè)?月同比轉(zhuǎn)正后,經(jīng)歷了幾個(gè)月的“回血”,整體市場(chǎng)走出了深V曲線,直至9月,“三條紅線”資管新政試行,房企拿地、開發(fā)、銷售節(jié)奏都受到較大影響,在10月進(jìn)一步降溫后,11月,百強(qiáng)房企單月操盤金額銷售環(huán)比增長5.1%,增速自8月的高位逐月回落至21.4%,截至12月末,部分規(guī)模房企業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^2019年放緩,企業(yè)經(jīng)營壓力加劇,預(yù)計(jì)2021年會(huì)有更多規(guī)模房企的增速進(jìn)一步放緩。

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??2020年四季度企業(yè)去化承壓

??2020年,中國房地產(chǎn)市場(chǎng)整體銷售表現(xiàn)受疫情影響較大。在疫情對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的沖擊下,無論是全國商品房的銷售面積、銷售金額還是行業(yè)百強(qiáng)房企的業(yè)績(jī)規(guī)模,年內(nèi)都保持了較長時(shí)間的負(fù)增長。其中,2020年全國商品房累計(jì)銷售面積的同比增速直至10月末才得以轉(zhuǎn)正。

??具體來看,一季度TOP100房企整體的累計(jì)操盤業(yè)績(jī)規(guī)模同比下降20.1%,受疫情影響最為顯著。二季度,市場(chǎng)逐步恢復(fù),百強(qiáng)房企單月業(yè)績(jī)同比在4月轉(zhuǎn)正并穩(wěn)步提升。下半年以來,隨著項(xiàng)目施工進(jìn)度加快、企業(yè)供應(yīng)增加,規(guī)模房企去化成效顯著。TOP100房企第三季度單月操盤業(yè)績(jī)同比增速均維持在25%以上,并在8月達(dá)到年內(nèi)30.7%的高位。

??從整體來看,雖然房企年內(nèi)供貨和銷售節(jié)奏后移、下半年供應(yīng)量顯著提升,累計(jì)業(yè)績(jī)?cè)鏊僖苍?月實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)正,但四季度市場(chǎng)整體的下行壓力猶存、去化率承壓。

2020年1-12月 百強(qiáng)房企業(yè)績(jī)表現(xiàn)及同比變動(dòng)

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??千億房企繼續(xù)擴(kuò)容

??2020年,百強(qiáng)房企各梯隊(duì)銷售金額入榜門檻同比提升。其中,TOP10和TOP30房企操盤金額門檻分別提升18.5%和16.8%至2404.2億元和1120億元。TOP50房企競(jìng)爭(zhēng)格局加劇,操盤金額門檻670.1億元,同比增幅最高達(dá)26.8%。另截至12月末,TOP100房企操盤金額門檻也同比增長9.4%至220.9億元,而TOP200房企門檻提升幅度不大。

2020年1-12月百強(qiáng)房企 銷售操盤金額入榜門檻及同比變動(dòng)

??截至2020年末,全口徑千億房企數(shù)量相比去年增加9家至43家,規(guī)模為800-1000億的房企數(shù)達(dá)到12家,800億以上房企梯隊(duì)繼續(xù)擴(kuò)容。

2017-2020年全口徑各規(guī)模房企 數(shù)量及變動(dòng)情況

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??規(guī)模房企整體目標(biāo)完成情況不及往年

??從2020年房企的目標(biāo)完成情況來看,絕大部分在年內(nèi)設(shè)定了業(yè)績(jī)目標(biāo)的規(guī)模房企,均完成了年度業(yè)績(jī)目標(biāo)。其中,自二季度以來,有部分規(guī)模房企積極抓住銷售窗口期、加速去化,在11月就提前完成全年目標(biāo)。

??從整體來看2020年規(guī)模房企的業(yè)績(jī)目標(biāo)完成情況不及2018、2019年同期。目標(biāo)完成度超110%的房企數(shù)量不及2019年,目標(biāo)完成度在90%-100%之間的房企數(shù)量也有所提升。一方面,年內(nèi)疫情對(duì)企業(yè)全年的推貨和銷售節(jié)奏影響較大。另一方面,四季度市場(chǎng)下行壓力猶存,規(guī)模房企單月業(yè)績(jī)同比增速放緩,部分企業(yè)貨值去化與目標(biāo)完成承壓。

2016-2020年部分規(guī)模房企 目標(biāo)完成情況

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??超8成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超去年同期

??從企業(yè)表現(xiàn)來看,年內(nèi)房企除了在一季度疫情期間紛紛通過開拓線上銷售渠道促進(jìn)項(xiàng)目認(rèn)購簽約。國慶、中秋雙節(jié)期間規(guī)模房企也從營銷端持續(xù)發(fā)力,積極把握銷售窗口期、加大推貨力度、加緊去化。如恒大僅在“十一”期間通過全國范圍集團(tuán)層面的線上售樓、折扣營銷就實(shí)現(xiàn)了600億元左右的銷售業(yè)績(jī)。

??具體來看,截至2020年末百強(qiáng)房企中有超8成房企累計(jì)業(yè)績(jī)超去年同期,其中超4成企業(yè)的同比業(yè)績(jī)?cè)鏊僭?0%以上。具體來看,在TOP20房企中恒大、綠城、華潤、招商、金茂累計(jì)業(yè)績(jī)規(guī)模的提升較為突出。此外,龍光、建發(fā)、美的置業(yè)、佳兆業(yè)、華發(fā)、濱江、時(shí)代、越秀等房企2020全年的業(yè)績(jī)同比增速也相對(duì)較高。

2020年百強(qiáng)房企 累計(jì)業(yè)績(jī)同比增速分布情況

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??中小規(guī)模房企增長質(zhì)量不容忽視

??2020年,隨著行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局加劇,各梯隊(duì)房企之間不同口徑的業(yè)績(jī)?cè)鲩L也表現(xiàn)出一定的差異。

??一方面,TOP50房企更注重自身規(guī)模的高質(zhì)量發(fā)展,2020年TOP50各梯隊(duì)的操盤業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^全口徑都較高。而對(duì)于TOP51-100梯隊(duì)房企,業(yè)績(jī)規(guī)模仍處于企業(yè)戰(zhàn)略發(fā)展的重要位置。年內(nèi)中小規(guī)模房企更多地通過項(xiàng)目合作謀求全口徑業(yè)績(jī)的增長空間,全口徑業(yè)績(jī)?cè)鏊龠_(dá)22.8%,顯著高于操盤和權(quán)益口徑。

2020年百強(qiáng)各梯隊(duì)房企 不同口徑業(yè)績(jī)?cè)鏊俦容^

??另一方面,當(dāng)前市場(chǎng)背景下,隨著更多的中小規(guī)模企業(yè)通過合作開發(fā)提升全口徑業(yè)績(jī)規(guī)模,其整體的項(xiàng)目操盤和權(quán)益比例也相應(yīng)降低。2020年在TOP51-100梯隊(duì)房企中,銷售操盤比、銷售權(quán)益比降低的房企個(gè)數(shù)為26家和36家,占比分別達(dá)到52%和72%且高于其他梯隊(duì)房企。

??我們認(rèn)為,中小規(guī)模房企在加大杠桿或提高項(xiàng)目合作比例謀求全口徑規(guī)模提升的同時(shí),也不應(yīng)忽視企業(yè)規(guī)模的增長質(zhì)量。在長期的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中,自身的項(xiàng)目品質(zhì)、產(chǎn)品打造、品牌價(jià)值、組織管控能力也是企業(yè)發(fā)展的核心競(jìng)爭(zhēng)力。

2020年全口徑TOP100各梯隊(duì)銷售操盤比、 權(quán)益比降低的房企個(gè)數(shù)及占比

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??2021年將有更多企業(yè)負(fù)增長

??2020年,在年內(nèi)疫情對(duì)國內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響下,部分規(guī)模房企業(yè)績(jī)?cè)鏊佥^2019年進(jìn)一步放緩,企業(yè)經(jīng)營壓力加劇。具體來看,我們選取了45家規(guī)模上市房企(主要集中在TOP50),通過其2018年至2020年的業(yè)績(jī)表現(xiàn)計(jì)算可比口徑下的業(yè)績(jī)?cè)鏊佟?/p>

??截至2020年末,這部分規(guī)模上市房企的全口徑業(yè)績(jī)?cè)鏊購?019年的19%放緩至12.6%。45家企業(yè)中,30家房企增速有明顯放緩,4家房企業(yè)績(jī)轉(zhuǎn)向負(fù)增長。作為目前行業(yè)百強(qiáng)中的領(lǐng)軍企業(yè),這部分規(guī)模上市房企業(yè)績(jī)?cè)鏊俚姆啪徱彩悄壳靶袠I(yè)壓力加劇的信號(hào)。

??在三條紅線的壓力下,房企投資和規(guī)模擴(kuò)張的動(dòng)能將進(jìn)一步降低。房企在今年普遍規(guī)模降速、部分負(fù)增長的情況下,2021年企業(yè)增速將普遍下降,不排除將出現(xiàn)更多業(yè)績(jī)負(fù)增長的企業(yè),甚至龍頭房企。

2018-2020年部分規(guī)模上市房企 累計(jì)全口徑業(yè)績(jī)及增速比較

??綜合來看,在目前的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)格局下,大型房企增速放緩、經(jīng)營壓力加劇。同時(shí),隨著市場(chǎng)資源向優(yōu)勢(shì)企業(yè)集聚,中小規(guī)模房企的增長空間也進(jìn)一步受限、規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)壓力提升。特別是今年9月在房地產(chǎn)資產(chǎn)新規(guī)“三道紅線”試行后,企業(yè)融資端進(jìn)一步收緊、對(duì)投資、開發(fā)、銷售節(jié)奏都產(chǎn)生了一定影響。未來高杠桿、高負(fù)債運(yùn)營模式無法持續(xù),倒逼房企平衡財(cái)務(wù)杠桿、提升運(yùn)營管控效率、深化銷售渠道、提速現(xiàn)金回流。

??展望2021年,在行業(yè)增速放緩的大背景下,無論是疫情的沖擊,還是“三道紅線”都更加考驗(yàn)房企的經(jīng)營實(shí)力。對(duì)于房企而言,防范風(fēng)險(xiǎn),更好地適應(yīng)市場(chǎng)調(diào)整是第一要?jiǎng)?wù)。預(yù)計(jì)未來,現(xiàn)金充裕、財(cái)務(wù)穩(wěn)健的房企將有望獲得更多優(yōu)質(zhì)的市場(chǎng)資源和發(fā)展機(jī)遇,一些央企、國企的優(yōu)勢(shì)將進(jìn)一步凸顯。

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中國城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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