銀行密集“甩包袱”:房地產(chǎn)不良資產(chǎn)成重災(zāi)區(qū)

金融許倩 2025-01-13 10:29:03 來源:中房報(bào)

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??多家銀行正在密集甩賣不良資產(chǎn)。

??2025年1月2日,平安銀行發(fā)布第一期公告,轉(zhuǎn)讓不良貸款未償本息總額1.45億元,起拍價(jià)663.18萬元,相當(dāng)于打了0.5折。

??2024年最后一個(gè)月,在銀登中心掛牌轉(zhuǎn)讓的不良資產(chǎn)公告多達(dá)數(shù)百條,涉及交通銀行、建設(shè)銀行等國(guó)有行,中信銀行、興業(yè)銀行、平安銀行、廣發(fā)銀行等股份行,以及南京銀行、江蘇銀行、蘭州農(nóng)商行等城農(nóng)商行,涉及房地產(chǎn)貸款項(xiàng)目、個(gè)人消費(fèi)貸、信用卡等。

??2024年12月30日,廣州農(nóng)商行以99.93億元向廣州資產(chǎn)管理公司出售并轉(zhuǎn)讓資產(chǎn),預(yù)計(jì)虧損3.4億元,該資產(chǎn)包主要為房地產(chǎn)業(yè)債權(quán)資產(chǎn)。

??12月26日,廣發(fā)銀行將第十期璟粹項(xiàng)目不良資產(chǎn)收益權(quán)(原始金額49.74億元),以2.89億元賣給廣東粵財(cái)信托公司,低至0.5折。該資產(chǎn)涉及24.93萬戶債務(wù)人,包括房地產(chǎn)、租賃、商務(wù)服務(wù)、批發(fā)零售等從業(yè)者。

??隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)下行,銀行手中的房地產(chǎn)類不良資產(chǎn)正在增加,“為盤活資產(chǎn)壓降不良,大部分情況下只能將債權(quán)‘低價(jià)賣’。”一位銀行人士稱。

??而不良資產(chǎn)包轉(zhuǎn)讓的超低折價(jià),無疑對(duì)接盤方有很強(qiáng)的吸引力,更多機(jī)構(gòu)加入公開處置不良資產(chǎn)的行動(dòng)中來。

??不良資產(chǎn)虧損轉(zhuǎn)讓

??伴隨不良資產(chǎn)規(guī)模大幅增長(zhǎng),行業(yè)里稀缺的早已不是貨源。

??銀登中心數(shù)據(jù)顯示,2024年前三個(gè)季度,不良貸款轉(zhuǎn)讓業(yè)務(wù)掛牌數(shù)量分別為86單、224單和288單,成交總規(guī)模1276.3億元,同比增長(zhǎng)107%。被轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)多為個(gè)人消費(fèi)貸款、個(gè)人經(jīng)營(yíng)性貸款,以及與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的不良貸款。

??個(gè)人不良貸款轉(zhuǎn)讓最多的是平安銀行。

??2024年,平安銀行共發(fā)布156期個(gè)人不良貸款轉(zhuǎn)讓公告。其中,僅12月15日就發(fā)布了16期不良資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓公告,未償本息總額82.9億元,涉及借款人11萬戶。

??2024年,平安銀行因違規(guī)領(lǐng)了17張罰單,罰款超7900萬元。其中,最大單筆罰款6073.98萬元,居銀行業(yè)之首。

??從平安銀行被罰違規(guī)類型來看,信貸業(yè)務(wù)依然是“重災(zāi)區(qū)”,主要集中在貸款管理不審慎、資金違規(guī)流向以及房地產(chǎn)信貸違規(guī)等,不良貸款滋生的“種子”就此埋下。

??資產(chǎn)規(guī)模超萬億元的廣發(fā)銀行,也在不斷為不良資產(chǎn)尋找“買家”。

??2024年,廣發(fā)銀行11次轉(zhuǎn)讓不良資產(chǎn)收益權(quán),所屬行業(yè)以房地產(chǎn)、租賃、商務(wù)服務(wù)、零售等為主,涉及不良資產(chǎn)原始金額327億元,最終以21億元成交。接盤方均來自信托機(jī)構(gòu)。

??其中,針對(duì)璟粹項(xiàng)目的不良資產(chǎn)收益權(quán), 廣發(fā)銀行累計(jì)轉(zhuǎn)讓10期。第9期接盤方同樣為廣東粵財(cái)信托公司,資產(chǎn)原始金額49.49億元,實(shí)際轉(zhuǎn)讓金額2.5億元,低至0.5折。

??2024年12月份,廣發(fā)銀行公布了廣盈2024年第一期不良資產(chǎn)收益權(quán)轉(zhuǎn)讓結(jié)果,這筆不良資產(chǎn)涉及710戶個(gè)人住房貸款,原始賬面金額4.86億元,最終以2.14億元成交價(jià)轉(zhuǎn)讓給華能貴誠(chéng)信托,相當(dāng)于原價(jià)的4.4折。

??2024年,廣發(fā)銀行還轉(zhuǎn)讓了14筆不良資產(chǎn)債權(quán),有8筆逾期時(shí)間超過5年。

??其中,廣發(fā)銀行廣州分行轉(zhuǎn)讓的廣州名盛置業(yè)的欠款最多,貸款本金3.98億元,截至2024年10月20日本息合計(jì)5.77億元。這家公司由昔日資本大佬賴淦鋒控制。

??企查查顯示,賴淦鋒旗下包括名盛置業(yè)等在內(nèi)的多家公司被列為失信公司、限制高消費(fèi)企業(yè),其個(gè)人也多次被列入失信人名單。2021年,廣州名勝置業(yè)被債權(quán)人申請(qǐng)破產(chǎn)清算。

??廣發(fā)銀行作為債權(quán)人之一,已對(duì)廣州名盛置業(yè)及其關(guān)聯(lián)方提起訴訟,目前處于執(zhí)行階段。廣州名盛置業(yè)貸款的抵押物,包括商鋪、住宅、物業(yè)、停車場(chǎng)收費(fèi)等,這些資產(chǎn)處置完畢后,也能收回部分資金。

??另一家以房地產(chǎn)為主業(yè)的上海龍呂物業(yè)管理有限公司,從廣發(fā)銀行上海分行借款2.72億元,2023年12月20日開始逾期。2024年12月10日,該分行轉(zhuǎn)讓這筆不良貸款,未償還本息總額2.88億元,初始轉(zhuǎn)讓價(jià)為2.17億元。

??廣發(fā)銀行的房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率,一直處于高位。2021~2023年,該行涉房類不良貸款率分別為2.15%、6.66%、6.21%,在11家股份制商業(yè)銀行中最高。

??商業(yè)大佬入局

??“賤賣”不良資產(chǎn),給廣發(fā)銀行帶來巨大損失。

??2021~2023年,廣發(fā)銀行信用計(jì)提減值準(zhǔn)備分別為254.85億元、286.96億元和227.11億元,占營(yíng)業(yè)收入的34.02%、38.18%和32.59%;核銷不良貸款金額分別為150.97億元、171.49億元和135.05億元。

??即便虧損,也要加快出清不良資產(chǎn)?!俺銮宀涣假Y產(chǎn)有助于銀行提升防范化解金融風(fēng)險(xiǎn)的能力,實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。我行在監(jiān)管部門指導(dǎo)下,堅(jiān)持應(yīng)收盡收、應(yīng)核盡核的處置原則,積極改善我行資產(chǎn)質(zhì)量狀況?!睆V發(fā)銀行相關(guān)負(fù)責(zé)人稱。

??“由于受到各種考核壓力,目前中小銀行不良資產(chǎn)出表的壓力很大。”一家地方銀行人士說。

??曾對(duì)房地產(chǎn)依賴度頗高的還有廣州農(nóng)商行。2015~2019年,廣州農(nóng)商行房地產(chǎn)業(yè)貸款從118.2億元上升至683.4億元,4年暴增近5倍。隨著房地產(chǎn)業(yè)步入調(diào)整,該行房地產(chǎn)業(yè)貸款不良率,從2019年末0.26%攀升至2023年末5.94%,2024年6月末為5.59%。

??面臨多重挑戰(zhàn)的廣州農(nóng)商行,急于“甩包袱”。

??2024年12月30日,廣州農(nóng)商行以99.93億元向廣州資產(chǎn)管理公司出售了一大筆資產(chǎn)。截至2024年9月30日,這筆資產(chǎn)金額合計(jì)145.92億元,其中房地產(chǎn)業(yè)貸款本金114.66億元,占比97%,該資產(chǎn)包中不良貸款合計(jì)38.41億元。截至2024年上半年末,廣州農(nóng)商行房地產(chǎn)業(yè)不良貸款余額29.7億元。

??這意味著,廣州農(nóng)商行可能一次性出清了存量地產(chǎn)不良貸款。接盤者廣州資產(chǎn)管理公司,為廣州越秀資本子公司。

??看中不良資產(chǎn)生意的不止地方AMC(資產(chǎn)管理公司),被銀行視作“包袱”的不良資產(chǎn),對(duì)于資本大佬而言,則蘊(yùn)藏著巨大商機(jī),王健林、馬云、孫宏斌、馮侖等商業(yè)大佬,紛紛入局不良資產(chǎn)賽道。

??經(jīng)濟(jì)不景氣時(shí)期,不良資產(chǎn)大量涌現(xiàn),逾期、斷供、破產(chǎn)等情況導(dǎo)致資產(chǎn)價(jià)格暴跌。百億元不良資產(chǎn)包,轉(zhuǎn)讓價(jià)格不到1折,其中差價(jià)的確很大。但這個(gè)生意并不好做。

??一位從事特殊資產(chǎn)投資的人士稱,對(duì)公債權(quán)抵押物一般是工業(yè)廠房、土地、冷庫(kù)倉(cāng)儲(chǔ)和大型生產(chǎn)線。前幾年,只要房?jī)r(jià)漲、抵押物價(jià)值就會(huì)增長(zhǎng),加上債權(quán)折扣,安全邊際很高。但2022年以后,隨著地產(chǎn)業(yè)下挫,以不動(dòng)產(chǎn)為主的債權(quán)抵押物價(jià)值持續(xù)縮水,不良資產(chǎn)生意越來越不好做了,可能需要把抵押物轉(zhuǎn)換成物業(yè),做運(yùn)營(yíng)、改造,才能挖掘商業(yè)價(jià)值。

??“不良資產(chǎn)背后的彎彎繞繞很復(fù)雜,必須提前調(diào)研、甚至設(shè)計(jì)好處置方案,才可能有人接手?!币晃唤鹑谌θ耸糠Q。

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中國(guó)城市住房?jī)r(jià)格288指數(shù)

(2023-02)

1571.9點(diǎn)

  • 0.13%
  • -0.91%
日期指數(shù)環(huán)比同比
2023.011569.9-0.97%-0.14%
2022.121572.1-0.92%-0.11%
2022.111573.9-0.12%-1.08%
2022.101575.8-0.20%-1.01%
2022.091579.0-0.02%-0.87%
2022.081579.3-0.04%-0.62%
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