??國(guó)慶假期結(jié)束第一天，一場(chǎng)超重磅會(huì)議召開(kāi)。

??10月8日，國(guó)家發(fā)改委召開(kāi)新聞發(fā)布會(huì)，會(huì)議主題是“系統(tǒng)落實(shí)一攬子增量政策 扎實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)向上結(jié)構(gòu)向優(yōu)、發(fā)展態(tài)勢(shì)持續(xù)向好”。這是繼9月26日中央政治局會(huì)議和9月30日國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議推出重磅政策后，首個(gè)關(guān)于系統(tǒng)落實(shí)一攬子增量政策的國(guó)新辦發(fā)布會(huì)。

??出席本次發(fā)布會(huì)的是國(guó)家發(fā)展改革委主任鄭柵潔和副主任劉蘇社、趙辰昕、李春臨、鄭備?！耙徽母薄钡母咭?guī)格配置，顯示出國(guó)家發(fā)改委對(duì)此次會(huì)議的高度重視。

??發(fā)布會(huì)上，鄭柵潔表示，針對(duì)當(dāng)前經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的新情況新問(wèn)題，黨中央、國(guó)務(wù)院科學(xué)決策、果斷出手，在有效落實(shí)存量政策的同時(shí)，圍繞加大宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)、擴(kuò)大國(guó)內(nèi)有效需求、加大助企幫扶力度、推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)、提振資本市場(chǎng)等五個(gè)方面，加力推出一攬子增量政策，推動(dòng)經(jīng)濟(jì)持續(xù)回升向好。

??“降低存量房貸利率等政策已經(jīng)出臺(tái)，有些城市全面取消限購(gòu)，有些城市進(jìn)一步縮小限購(gòu)區(qū)域、放寬限購(gòu)條件，其他政策也在積極謀劃、積極推進(jìn)?！编崠艥嵳f(shuō)。

??這也意味著，房地產(chǎn)仍有后續(xù)“大招”正在醞釀中。

??“國(guó)慶節(jié)”期間，房地產(chǎn)銷量大幅升溫，但是否可持續(xù)，能否避免政策效應(yīng)衰減等問(wèn)題仍不確定。廣東省城鄉(xiāng)規(guī)劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉建議，下一步，應(yīng)施加積極財(cái)政政策，紓困房地產(chǎn)。同時(shí)，積極推進(jìn)新政策，比如二手房交易契稅、增值稅、個(gè)稅等的實(shí)施減免；通過(guò)下調(diào)LPR，驅(qū)動(dòng)房貸利率進(jìn)一步下調(diào)；創(chuàng)新思路去庫(kù)存，落實(shí)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量等措施。

??財(cái)政增量政策如何發(fā)力？

??時(shí)至四季度，完成全年經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展的目標(biāo)任務(wù)，愈發(fā)緊迫。就在“國(guó)慶節(jié)”前，中央政治局會(huì)議、國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議、國(guó)新辦發(fā)布會(huì)等重磅會(huì)議相繼召開(kāi)，釋放出一系列政策利好，尤其提出研究部署一攬子增量政策，成為施策重點(diǎn)。

??鄭柵潔表示，貫徹落實(shí)一攬子增量政策，是一項(xiàng)綜合性、系統(tǒng)性工作，要提高針對(duì)性和精準(zhǔn)性，增強(qiáng)有效性和可持續(xù)性，具體來(lái)說(shuō)有五個(gè)“針對(duì)”。

??一是針對(duì)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行中的下行壓力，強(qiáng)化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)，各方面都要持續(xù)用力、更加給力。

??二是針對(duì)國(guó)內(nèi)有效需求不足等問(wèn)題，把擴(kuò)內(nèi)需增量政策重點(diǎn)更多放在惠民生、促消費(fèi)上，積極發(fā)揮投資有效帶動(dòng)作用。

??三是針對(duì)當(dāng)前一些企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)困難，加大助企幫扶力度，切實(shí)優(yōu)化營(yíng)商環(huán)境，幫助企業(yè)渡過(guò)難關(guān)。

??四是針對(duì)樓市持續(xù)偏弱，采取綜合性政策措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??五是針對(duì)前期股市震蕩下行等問(wèn)題，出臺(tái)有力有效系列舉措，努力提振資本市場(chǎng)。

??隨著降準(zhǔn)降息等金融增量政策陸續(xù)出臺(tái)實(shí)施，貨幣金融政策已先行落地，但提振總需求還需要其他政策加力配合。財(cái)政增量政策如何發(fā)力備受關(guān)注。

??鄭柵潔表示，目前7000億元中央預(yù)算內(nèi)投資已經(jīng)全部下達(dá)，用于“兩重”建設(shè)和“兩新”工作的1萬(wàn)億元超長(zhǎng)期特別國(guó)債已經(jīng)全部下達(dá)到項(xiàng)目和地方，目前正在加快推進(jìn)項(xiàng)目建設(shè)和資金撥付。加快地方政府專項(xiàng)債券發(fā)行使用進(jìn)度，支持項(xiàng)目開(kāi)工建設(shè)。

??明年要繼續(xù)發(fā)行超長(zhǎng)期特別國(guó)債并優(yōu)化投向，加力支持“兩重”建設(shè)。國(guó)家發(fā)改委將在年內(nèi)提前下達(dá)明年1000億元中央預(yù)算內(nèi)投資計(jì)劃和1000億元“兩重”建設(shè)項(xiàng)目清單，支持地方加快開(kāi)展前期工作、先行開(kāi)工實(shí)施。

??同時(shí)，與此相關(guān)的一項(xiàng)重要工作就是加快推動(dòng)以人為本的新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。優(yōu)化實(shí)施投資重大政策。抓緊研究適當(dāng)擴(kuò)大專項(xiàng)債券用作資本金的領(lǐng)域、規(guī)模、比例，盡快出臺(tái)合理擴(kuò)大地方政府專項(xiàng)債券支持范圍的具體改革舉措。進(jìn)一步激發(fā)民間投資積極性，實(shí)施好政府和社會(huì)資本合作新機(jī)制，支持社會(huì)資本參與新型基礎(chǔ)設(shè)施等領(lǐng)域建設(shè)。

??李宇嘉解讀道，從發(fā)布會(huì)內(nèi)容來(lái)看，目的就是通過(guò)積極的財(cái)政政策，促進(jìn)中低收入群體增收，擴(kuò)大養(yǎng)老和托育等服務(wù)消費(fèi)，推動(dòng)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化等，提高微觀體驗(yàn)和信心。這是房地產(chǎn)穩(wěn)定的最強(qiáng)基礎(chǔ)，也是未來(lái)的政策重點(diǎn)，即大規(guī)模發(fā)行中長(zhǎng)期特別國(guó)債、專項(xiàng)債等，并由央行直接購(gòu)買，打通央行貨幣政策和積極財(cái)政政策的通道。

??“預(yù)計(jì)專項(xiàng)債將可能用于國(guó)企、城投公司推進(jìn)城中村改造、保障性住房籌集建設(shè)、收購(gòu)存量房用作保障房等具體項(xiàng)目的資本金。”李宇嘉表示。

??房地產(chǎn)去庫(kù)存仍有“大招”

??“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)”，是此次一攬子增量政策的施力重點(diǎn)之一。

??鄭柵潔指出，采取系統(tǒng)性綜合措施，對(duì)商品房建設(shè)嚴(yán)控增量、優(yōu)化存量、提高質(zhì)量，加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度，運(yùn)用專項(xiàng)債券等支持盤活存量閑置土地，調(diào)整住房限購(gòu)政策，釋放剛性和改善性住房需求，加快消化存量商品房，降低存量房貸利率，抓緊完善土地、財(cái)稅、金融等政策，加快構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式。

??“嚴(yán)控增量”意味著短期在售商品房庫(kù)存壓力很大，這是樓市能否止跌回穩(wěn)的關(guān)鍵。

??據(jù)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，目前各個(gè)城市新房消化周期普遍在20個(gè)月以上，廣義庫(kù)存（新開(kāi)工未售和未開(kāi)發(fā)土地）去化周期更長(zhǎng)，達(dá)到5年以上。實(shí)現(xiàn)樓市止跌企穩(wěn)，短期有效工具就是嚴(yán)控增量，讓庫(kù)存消化周期降到合理水平。

??在“優(yōu)化存量”上，李宇嘉建議，順應(yīng)需求端變化，調(diào)整存量在建未售項(xiàng)目或未開(kāi)發(fā)用地的規(guī)劃條件和建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)。一方面，調(diào)整土地用途，包括“非住改住（含保障性住房）、商辦改為公寓或改為保障性住房”；另一方面是調(diào)整戶型結(jié)構(gòu)和公建配套，比如調(diào)整剛需型產(chǎn)品為改善型產(chǎn)品，取消“90/70”中小戶型供給比例要求，縮減或取消配建并移交給地方政府的公建配套。此外，還包括調(diào)整建筑設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，比如減少房屋公攤面積，公共服務(wù)設(shè)施、架空層和下沉空間等公共開(kāi)放空間不再計(jì)入容積率等。

??在加快消化存量商品房方面，收購(gòu)存量房用作保障房、盤活存量閑置土地用作保障房，財(cái)政政策可以積極作為。

??重慶大學(xué)副校長(zhǎng)劉貴文建議，由中央政府出臺(tái)專項(xiàng)債，甚至成立一個(gè)專門機(jī)構(gòu)，以中央財(cái)政作為背書來(lái)收購(gòu)過(guò)剩商品房，這對(duì)于迅速扭轉(zhuǎn)商品房市場(chǎng)供大于求局面有很大幫助。他還建議，對(duì)于基礎(chǔ)設(shè)施配套建設(shè)問(wèn)題，能不能通過(guò)發(fā)行超長(zhǎng)期國(guó)債的方式盡快解決？這些都有利于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)止跌回穩(wěn)。

??平安證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家鐘正生建議，將國(guó)企收儲(chǔ)納入地方政府專項(xiàng)債資金投向領(lǐng)域，給予保障性住房貸款1～2個(gè)百分點(diǎn)的財(cái)政貼息。同時(shí)，擴(kuò)大政策的收購(gòu)對(duì)象及用途范圍，可與“以舊換新”政策相結(jié)合；并盤活“已出讓未開(kāi)工土地”，支持房地產(chǎn)企業(yè)優(yōu)化土地儲(chǔ)備結(jié)構(gòu)。

??在加大“白名單”項(xiàng)目貸款投放力度方面，劉貴文建議，盡職免責(zé)要落實(shí)落地，這是導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)放貸謹(jǐn)慎的一個(gè)重要因素。若真能做到盡職免責(zé)，將減少銀行層面在具體操作中的顧慮。

??鄭柵潔表示，下一步，國(guó)家發(fā)改委將和各部門、各地區(qū)一起，全面貫徹、加快落實(shí)黨中央、國(guó)務(wù)院決策部署，系統(tǒng)落實(shí)一攬子增量政策，打出一套“組合拳”，打通政策落實(shí)中的堵點(diǎn)卡點(diǎn)，扎實(shí)推動(dòng)經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定向上、結(jié)構(gòu)不斷向優(yōu)、發(fā)展態(tài)勢(shì)持續(xù)向好，力爭(zhēng)年內(nèi)見(jiàn)到更多實(shí)效，也為明年“十四五”順利收官乃至“十五五”良好的開(kāi)局打好基礎(chǔ)。