??節(jié)前房地產(chǎn)金融新政四箭齊發(fā)，同時一系列“止跌回穩(wěn)”的政策落地，北上深廣四大一線城市均松綁或取消限購政策，政策作用下樓市透露出些許暖意。

??剛剛過去的“十一”期間（2024年10月1日-10月7日，下同）樓市表現(xiàn)很能說明問題。

??CRIC調研數(shù)據(jù)顯示，重點22城認購面積同比上升26%，北深廣新房認購同比增42%。

??各大房企也是捷報頻傳，CRIC調研的房企十一期間銷售大增，其中部分央國企等TOP20銷售業(yè)績普遍同比增幅60%-150%。

??不過備案數(shù)據(jù)有所延遲，整體成交層面仍顯滯后，CRIC監(jiān)測的重點43城累計成交面積較去年同期下降38%。積極的一面是，與今年五一假期相比，累計成交增幅達到38%，總體表現(xiàn)出企穩(wěn)回升態(tài)勢。二手房成交回暖幅度則好于新房，重點10城二手住宅成交面積同比倍增161%。

??一系列數(shù)據(jù)背后，意味著樓市信心正在穩(wěn)步修復。

??受9月末中央到地方利好新增影響，十一假期樓市企穩(wěn)回升跡象明顯。

??克而瑞城市機構調研數(shù)據(jù)顯示，無論是項目來訪還是項目認購，均表現(xiàn)出一定的增長態(tài)勢。

??先來看項目來訪數(shù)據(jù)，重點22城來訪量均有不同程度回升，北京、上海、深圳等增幅顯著，即便是南京、常州等短期內市場熱度較低的城市來訪量也好于9月末，比如常州，十一期間市區(qū)平均單盤來訪76人次，環(huán)比增長160%。

??再來看項目認購情況，CRIC監(jiān)測重點22城十一期間認購面積環(huán)比上升12%，同比上升26%，其中北深廣一線城市同比增42%，二線城市和三四線城市同比分別增23%和40%。

??具體到城市層面，大致可以分為以下四類：

??一是北京、上海、深圳、廣州等核心一線城市，受9月末限購松綁或取消影響，整體市場熱度穩(wěn)步回升。

??以北京為例，9月30日北京發(fā)布八條樓市新政，房企乘政策“東風”加快去化，在國慶期間推出以特價房、簽約禮、砸金蛋等為主的營銷優(yōu)惠手段，案場來訪及認購量攀升，十一期間認購面積環(huán)比上漲92%，而對比626新政出臺當周，來訪量增長35%，認購量增長2.3倍。

??再如上海，9月29日發(fā)布“滬七條”后第二日，市場行情便開始快速啟動：單價4-6萬元/平方米的剛需項目來訪量、認購量多數(shù)好于527新政首周，多個項目日均認購量較527新政漲幅均在50%以上。

??另外，得益于929新政刺激，深圳十一認購量創(chuàng)年內周度新高，外圍不限購區(qū)域開始反彈。

??二是天津、武漢、鄭州等新房來訪、認購穩(wěn)步回升，十一假期認購面積明顯好于9月月末。

??一方面中央利好政策頻發(fā)，整體市場預期向好；另一方面，部分項目加大的營銷力度，以價換量刺激剛需積極入市。除此之外，此類城市人口基本面不差，且基本都經(jīng)歷了2年多的深度調整期，短期內修復跡象明顯。比如天津，國慶期間來訪量和認購量均已達到近三年假期最高值，全市代表項目單盤認購均值為12套，同比上漲30%。

??三是以合肥、寧波、南京為代表的多數(shù)城市維持低位，整體認購和前期變動不大，項目分化持續(xù)加劇。

??以南京為例，重點監(jiān)測項目十一期間來訪及認購量較平日周末整體提升量集中在20%-30%之間。假期期間南京全市共計6盤加推/開盤，整體去化率僅12%。

??四是青島、鎮(zhèn)江、揚州、常州、無錫等弱二三線城市項目認購比較慘淡，以去庫存為主，即便房企加大折扣營銷力度，依舊去化不佳，內卷持續(xù)加劇。 

??值得注意的是，各大房企也是捷報頻傳，從CRIC調研的房企十一期間銷售數(shù)據(jù)來看，部分央國企等TOP20房企規(guī)模優(yōu)勢較為顯著，普遍同比增幅60%-150%，較9月日均增幅也在100%-180%。部分頭部民企同比增幅也在20%-50%左右，同樣部分房企的地方項目國慶期間銷售業(yè)績較9月份也實現(xiàn)2-3倍增長。比如華發(fā)股份(7.180, -0.17, -2.31%)累計認購金額近70億，創(chuàng)歷史新高；保利發(fā)展(10.990, -0.04, -0.36%)十一期間全國成交金額約148億元，同比去年提升47%。

??從項目去化來看，十一期間熱銷盤多以供應稀缺核心區(qū)域的改善盤和折扣力度較大的剛需盤為主，假期期間整體市場來訪認購情況好于預期。

??供應端來看，2024年十一假期房企整體推盤積極性一般。

??除了武漢、合肥、青島等個別城市集中推盤、之外，余下多數(shù)城市推盤量較去年同期均有了不同程度回落，低迷型城市如福州、鄭州等十一期間并無首開和加推項目，仍以續(xù)銷為主。

??從CRIC監(jiān)測的十一假期成交備案數(shù)據(jù)來看，43個重點監(jiān)測城市累計成交85.51萬平方米，較2024年9月日均降幅達59%，同比下降38%。不過，與今年五一假期相比，增幅約38%，呈現(xiàn)企穩(wěn)回升態(tài)勢?？紤]到網(wǎng)簽備案數(shù)據(jù)有所延遲，十一假期成交將在后續(xù)有所體現(xiàn)。

??分能級來看，二三線因基數(shù)較低，較2024年9月日均和同比跌幅均顯著小于一線，對比五一假期成交日均不降反增，市場有筑底企穩(wěn)征兆。

??二手房市場的政策反饋最為顯著，十一期間二手房成交回暖幅度整體明顯好于新房。

??據(jù)CRIC監(jiān)測數(shù)據(jù)，十一假期10個重點城市二手住宅成交面積為114.41萬平方米，同比倍增161%，較五一假期漲幅也達到了54%。

??北京、上海、深圳、合肥、蘇州等城市同比均實現(xiàn)倍增，較五一假期日均漲幅也比較顯著，短期內新政利好刺激二手房供需活躍度提升，部分前期觀望客戶在五一期間加速入市。以深圳為例，由于9月末取消限售，二手房源掛牌量迎來顯著增長。10月7日深圳全市二手房源在售6.63萬套，較9月末增加約2200套，二手房成交量同環(huán)比大幅上漲，國慶期間日均成交創(chuàng)2021年2月以來新高，整體市場熱度明顯回升。

??值得注意的是，廣州、深圳等城市近期二手房價均有止跌回穩(wěn)跡象。

??廣州十一期間業(yè)主降價出售意愿降低，導致市場漲價房源增加近四成，降價房源則相應減少近四成；深圳當前降價房源減少、漲價房源增多，議價控價壓縮，成交價低于參考價20%以上的偏差值占比大幅度減少，房價“止跌回穩(wěn)”態(tài)勢明顯。

??9月末中央到地方利好政策頻發(fā)，提振樓市信心。

??先是924國新會推出多項重磅政策，包括降準、政策利率下調、存量房貸降息、降二套首付比例、提高再貸款中央資金支持比例、續(xù)期“金融16條”等，緊接著926政治局會議定調“促進房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，隨后北上廣深四大一線相繼落地調整“四限”政策。

??從中央到地方層面的政策利好疊加房企加強營銷力度積極自救，十一國慶期間市場認購數(shù)據(jù)顯著好于9月和五一假期，總體市場有止跌回穩(wěn)態(tài)勢。節(jié)前迎來政策調整的北上廣深新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度調整的天津、武漢、鄭州等也出現(xiàn)了短期來訪、認購上升的跡象，余下的多數(shù)城市雖然行情相對平淡，但成交基本已進入筑底階段，10月大概率企穩(wěn)回升。